Rechte als Wohnungseigentümer-Minderheit

[Kareb]

Hallo,

ich bin Wohnungseigentümerin. Die Eigentumsverhältnisse in unserem Haus sind so aufgeteilt, dass 2 Wohnungen im Besitz von Privatpersonen sind (darunter meine), der Rest der Wohnungen ist im Besitz der Erbauerfirma, weshalb sie auch die große Mehrheit der Eigentumsanteile am Haus besitzen.

Leider gibt es aktuell zwei Sachverhalte, wo ich mein Recht als Wohnungseigentümerin missachtet sehe.

1. Nach einem Einbruch in unserem Haus vor einigen Monaten wurde im Erdgeschoss bei der Tür vom Hausinnenraum zum Müllraum das zerstörte Türschloss vorerst provisorisch getauscht. Das Problem: man kann die Tür seither damit nicht versperren. Somit könnte theoretisch jede fremde Person ins Haus gelangen, die von der Straße in den Müllraum kann. (Das Haus ist so gebaut, dass man von der Straße in den Müllraum kommt - und hausinnenseitig gibt es ebenfalls eine Tür zum Müllraum. Diese Innentür kann seit dem Einbruch nicht mehr versperrt werden)
Der Eigentümer mit den meisten Anteilen, dem zugleich die Firma gehört, welche für die Instandhaltungsarbeiten beauftragt wird, sieht hier anscheinend keinen Anlass zur Veränderung. Ich habe das Thema schon mehrfach bei der Hausverwaltung deponiert.
Daher meine Frage:
Müsste es nicht gesetzlich verpflichtend sein, diese Innentür versperrbar zu machen? Zumindest war sie das vor dem Einbruch.
Damit eben zB nicht jede Person, die den "Müllabfuhr-Schlüssel" hat einfach durch den Müllraum ins Haus spazieren kann?

2. Gestern habe ich zufällig bemerkt, dass im kompletten EG und tw. KG des Hauses Malerarbeiten durchgeführt werden. Es handelt sich dabei nicht um notwendige Arbeiten, sondern auf Rückfrage wurde mir heute gesagt, dass "die Wände halt schon schmutzig waren".
Als Wohnungseigentümerin wurde ich darüber weder vorher in Kenntnis gesetzt, noch gab es sonst irgend eine Form von Information oder Aushang. Die Malerarbeiten wurden anscheinend direkt vom Mehrheits-Eigentümer beauftragt. Unsere zuständige Hausverwaltung hatte darüber keine Information.
Daher meine Frage:
Auch wenn ich nur einen geringen Teil der Eigentümeranteile habe, so habe ich doch das Recht auch in diesem Fall vorher über die geplanten Arbeiten in Kenntnis gesetzt zu werden, oder?
Ebenso ist für mich fraglich, ob die Kosten dafür nun tatsächlich einfach über die Hausverwaltung von unserem Rücklagentopf getragen werden, wo doch die Arbeiten nicht von der Hausverwaltung beauftragt wurden?

Ich habe bereits das Gespräch mit dem Mehrheits-Eigentümer gesucht, jedoch war er nicht wirklich willig sich mit mir darüber zu unterhalten. Eine Eigentümer-Versammlung gab es schon seit August 2019 nicht mehr. Leider kam die Hausverwaltung meinem bisherigen Ansuchen danach nicht nach.

[MG]

1. Betreffend Müllraum

können Sie, wenn die Eigentümergemeinschaft/Hausverwaltung trotz Ihres Hinweises nicht tätig wird, versuchen, die Reparatur über einen Antrag gem. § 30 Abs 1 Zi 1 WEG zu erzwingen.

https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/30

2. Da es sich dabei um "normale" Erhaltungsarbeiten handelt, ist eine gesonderte Beschlussfassung nicht erforderlich.

Eine direkte Beauftragung durch den Mehrheitseigentümer ist - auch bei Vorhandensein einer Hausverwaltung - zulässig, da die Hausverwaltung ja die Vertreterin der Mehrheit ist.

Eine Zahlung aus der Reparaturrücklage wäre grundsätzlich auch zulässig, allerdings ist über diese RepRücklage ja die Hausverwaltung verfügungsberechtigt und daher verpflichtet, vor Auszahlung die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit der Zahlung zu prüfen, bevor sie diese freigibt.

Bei der Vergabe der Arbeiten hat nämlich auch der Mehrheitseigentümer auf die Interessen der übrigen Eigentümer Rücksicht zu nehmen, also zB Vergleichsangebote einzuholen und damit auch nachzuweisen, dass er das beste verfügbare Angebot angenommen hat.

Sollte dies nicht erfolgt sein, bzw. sollten sonstige Unregelmäßigkeiten bestehen, dann müssten diesbezüglich die Details und mögliche weitere Schritte geprüft werden.

[Kareb]

Vielen Dank für die rasche Klarstellung! Das hilft mir sehr weiter