Vermietung von Miteigentum ( ideeller Anteil )ABGB §833

[Mister Cic]

Sehr geehrte Damen und Herren,

Es gab auf der Leidenschaft mit 4 Wohnungen nie eine schriftliche Benützungsregelung, jedoch gab es eine konkludente Vereinbarung also eine jahrzehntelange gelebte Praxis im Haus. In die gelebte Praxis bin ich durch eine Schenkung eingetreten mein Anteil auf der Liegenschaft ist 25% die andere Miteigentümerin besitzt 75%. Letztes Jahr wurde mir eine Benützungsregelung auf dem Tisch gelegt wo auch drinnen stand das ich im Falle einer parifizierung auf Ausgleichszahlungen zu verzichten hätte, dadurch hab ich die Zivilteilung eingereicht und hat die Miteigentümerin hat gleich daraufhin 2 Tops angeblich den Eltern vermietet ohne meine Zustimmung. Die Eltern übernehmen im Haus die Hausverwaltung zugleich. Meine Befürchtung ist das durch die Vermietung der Verkehrswert der Liegenschaft sinkt und sie es im Zuge dessen die Liegenschaft mitversteigern werden. Das übrige geblieben Top ist am minderwertigsten und ich komme nicht auf meine Anteile bei dieser Wohnung.

Nun meine Frage an die Community, ist diese Vermietung unzulässig?

Mit freundlichen Grüßen

[MG]

Die Situation ist in Ihrem Fall nicht klar. Ihre Hinweise auf "konkludente" Benützungsregelung etc. könnte durchaus zum Ergebnis haben, dass die Vermietung gültig sein könnte.

Es gibt dazu zB folgende Entscheidung des OGH, ind er auf diese Thematik eingegangen wird:


4Ob520/89; 7Ob611/90; 3Ob547/91; 6Ob615/91; 6Ob613/91; 5Ob37/92; 5Ob1027/92; 4Ob2069/96k; 1Ob2058/96w; 5Ob454/97v; 5Ob275/02f; 7Ob250/03w; 5Ob9/09y
Entscheidungsdatum
04.04.1989
Norm
ABGB §1090 IIIa
MRG §2
Rechtssatz
Hauptmietrechte erwirbt - vom Fall der Vermietung durch den Wohnungseigentümer abgesehen - nur derjenige, der sie von dem über die gesamte Liegenschaft Verfügungsberechtigten ableitet, somit auch derjenige, der mit der Mehrheit der Miteigentümer als der Trägerin der ordentlichen Verwaltung oder dem Minderheitseigentümer, der auf Grund einer Benützungsregelung zur Vermietung berechtigt ist, den Mietvertrag abgeschlossen hat; in diesen Fällen kommt das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande.


Man wird sich daher im Detail anschauen müssen, wie die Verwaltung des Hauses etc. bisher in der Praxis gelebt wurde. Aber auch die abgeschlossenen Mietverträge bzw. deren Konditionen, Inhalte werden zu prüfen sein.

Da Sie eine "Zivilteilung" (ich gehe davon aus, dass Sie ein Teilungsklage meinen) eingebracht haben, sollte Sie aber doch ohnedies anwaltlich vertreten sein, oder?

[alles2]

Für mich ist die Sache auch unübersichtlich, wo ich den Ansatz eines Teilungshindernisses verfolgen würde. Dabei wäre zu klären, ob die Eltern tatsächlich dort zur Miete wohnen, ob es denen unentgeltlich überlassen wurde, ob sie dort nur den Nebenwohnsitz angemeldet haben oder ob mit einem Täuschungsmanöver das Ziel verfolgt wird, ein allfälliges Zivilteilungsbegehren entsprechend § 843 ABGB aufzuhalten. Also die Zwangsversteigerung, weil eine Realteilung - warum auch immer - nicht in Betracht kommt. Dazu kann man folgenden Thread besuchen (Ausgangslage ist ein Erbe statt Schenkung):

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=2&t=16996#p40662

Für jene, die sich noch nicht in einem gerichtlichen Verfahren befinden, wurde im dortigen Link das schlichte Miteigentum und die Teilungsklage nach § 830 ABGB behandelt. Übrigens können bei einer Naturalteilung in selbstständige Wohneinheiten geringfügige Abweichungen im Verhältnis der Anteile finanziell ausgeglichen werden. Ebenso wurde mehr zu Benützungsvereinbarungen erwähnt, welche im Sinne eines Bestandsvertrages nach § 1090 ABGB auch entsprechend § 883 ABGB mündlich vereinbart oder gar konkludent abgeschlossen sein können, für das (im Gegensatz zum Wohnungseigentumsgesetz WEG) kein Schriftlichkeitsgebot gilt. Mit der Schenkung wurden "auch die darauf haftenden in den öffentlichen Büchern angemerkten Lasten übernommen" (§ 443 ABGB). Die so abgegebene Zustimmung könnte daher als Anmerkung im Grundbuch seinen Niederschlag finden, was man überprüfen könnte. Daher kann auch ich noch keine Rechtsverletzung erkennen.

Die Frage könnte man stellen, ob es überhaupt einen persönlichen Bedarf bzw. seitens der Eltern ein dringendes Wohnbedürfnis gibt, welche einer Teilungsklage entgegenstehen sollte. Kann man das Gegenteil beweisen, wäre der Ausgang des Verfahrens spannend/offen, wie ich meinen würde. Es wäre schon fragwürdig, wenn die Eltern vorher wohntechnisch gut versorgt waren und sie mit Deiner Teilungsklage urplötzlich alles aufgegeben haben. Dann müsste man erfahren, wo sie überwiegend wohnen. Das dringende Wohnbedürfnis dürfte auch nicht gegeben sein, wenn in dem betreffenden Wohnobjekt zwar der Hauptwohnsitz begründet würde, aber das eigene Heim vermietet wird. Man müsste wirklich wissen, wie die gelebte Praxis vorher aussah und wie es möglich war, dass diese mit dem Einzug der Eltern nun nicht mehr in der Form besteht.

[Mister Cic]

Freunde )

Ein Mietverhältnis hindert eine Zwangsversteigerung nicht, sie vermindert den Verkehrswert der Liegenschaft was mir eben nicht gefällt. Eine Benützungsregelung muss seit dem Wohnungseigentumsgesetz nämlich schriftlich abgeschlossen werden, und im Grundbuch eingetragen werden damit der Rechtsnachfolger ( wie in meinem Fall ) in die Benützungsregelung eintritt. In meine Fall gibt es eben keine schriftliche Einigung !!! Es gab ein Entwurf seitens der Hausverwaltung ( Eltern der Mehrheitseigentümerin ) wo drinnen stand das ich im Falle einer Wohnungseigentumsbegründung auf Ausgleichszahlung zu verzichten hätte. In der gelebten Praxis die ich ja eingetreten bin ist die Wohnung um mindestens 25% minderwertiger als die restlichen tops, alleine aus diesem Grund ( unverhältnismäßig höher Wertausgleich ) ist es schwierig eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Nach meinem Hauptbegeheren erteilte uns plötzlich die Gegenpartei das die Tochter den Eltern gleich zwei Tops die sie zuvor ohne Vermietung bewohnte plötzlich einen Mietvertrag mit ihrer Tochter abgeschlossen hätte .
All ihre Anteile hat die Miteigentümerin von ihren Eltern geschenkt bekommen die sie nun an die Geschenk Geber also den Eltern vermietet. Das ist meiner Meinung nach eine vorsätzliche Täuschung um den Verkehrswert senken lassen und im Falle einer Zwangsversteigerung sich zu sichern.

Zudem kann eine Benützungsregelung immer geändert werden !!!

Die Eltern wohnten teilweise dort, der Vater hatte bis vor kurzem den Wohnsitz wo anders.

Meine Frage an die Community
Falls die die Vermietung gültig sein sollte, kann die Miteigentümerin auch eine unbefristeten Vertrag abschließen? Das wäre nämlich die Katastrophe für mich, denn eine befristeter Vertrag würde nicht ins Gewicht fallen.

Falls die Mietverträge gültig wären, hätte ich als Miteigentümer Anspruch auf Mietzinseinahmen?

[alles2]

Jetzt müsste man wissen, woher Du die Behauptungen der ersten Zeilen hast. Das geht nicht mit dem von mir bereits erwähnten § 830 ABGB konform, wonach eine Teilungsklage zu einer Unzeit oder zum Nachteil anderer nicht in Betracht käme. Sollte dadurch jemand seine Lebensgrundlage verlieren, würde das definitiv darunterfallen. Auch so denke ich, dass Du einiges verwechseln könntest und über alles hinwegsehen dürftest, auf das ich hingewiesen hatte. Das schlichte Miteigentum an einer Liegenschaft nach dem ABGB unterscheidet sich zum Wohnungseigentum nach dem WEG. Ich lasse mich gerne belehren. Doch auch nur, wenn ich davon überzeugt bin, dass wer weiß, wovon er schreibt. Das habe ich in dem Fall noch nicht, weshalb sich meinerseits auf das Eingehen auf die weiteren Fragen erübrigt.

[Mister Cic]

Alles gut, vl wurde ich missverstanden.
Natürlich habe ich die Unzeit oder den Verlust der Lebensgrundlage überprüft beides existiert nicht.

Bis zu meinem eintritt in die Hausgemeinschaft gab es eine Benützungsregelung ( konkludente ). In der ich nicht Eingegangen bin aus grober Benachteiligung, im Zuge dessen wurde eben eine mitvereinbarung getroffen von der Gegenseite um sich im Falle einer Zwangsversteigerung abzusichern. Da ich weder eine Benützungsregelung unterschrieben habe noch eines zuvor im Grundbuch eingetragen wurde, sollte die Vermietung obsolet sein.

MFG

[alles2]

Du hattest Dich mit Deinen ersten Sätzen im vorherigen Beitrag sehr allgemein ausgedrückt und das mit "Freunde" hat irgendwie eine belehrende Note. So selbstverständlich war das für mich hinsichtlich der Kriterien des § 830 ABGB nach Deinem ersten Beitrag nicht, bei der noch die Rede von "angeblich" war. Daher der von mir angeregte Ansatz, eine etwaige Schein-Vermietung nachweisen zu können. Dein letzter Satz lässt durchblicken, dass Du ziemlich von Deiner Meinung überzeugt bist. Du könntest ja versuchen, ob es ein Gericht genauso sehen würde. Nur so viel, Deine Analogie zum Wohnungseigentumsgesetz wird auch deshalb nicht richtiger, wenn man es unkommentiert lässt. Und das, obwohl ich es zuvor eingewendet hatte.

[Mister Cic]

Ja stimmt ist möglicherweise bisschen überheblich rübergekommen .... Es ist keine einfache Situation für mich, daher bin ich momentan etwas emotionaler als sonst.

Aber was soll ich genau nicht beantwortet haben ?

Die Gegenpartei möchte selbst Wohnungseigentum begründen, möchte aber die gelebte Praxis beibehalten und keine Ausgleichszahlung zahlen. Das würde wohl jeder Miteigentümer einer Liegenschaft wollen bzw. ist das keine Wohnungseigentumsbegründung wenn ich auf meine Anteile verzichten soll.

[alles2]

ICH:

Ebenso wurde mehr zu Benützungsvereinbarungen erwähnt, welche im Sinne eines Bestandsvertrages nach § 1090 ABGB auch entsprechend § 883 ABGB mündlich vereinbart oder gar konkludent abgeschlossen sein können, für das (im Gegensatz zum Wohnungseigentumsgesetz WEG) kein Schriftlichkeitsgebot gilt.

DU:

Eine Benützungsregelung muss seit dem Wohnungseigentumsgesetz nämlich schriftlich abgeschlossen werden, und im Grundbuch eingetragen werden damit der Rechtsnachfolger (wie in meinem Fall) in die Benützungsregelung eintritt.

ICH:

Jetzt müsste man wissen, woher Du die Behauptungen der ersten Zeilen hast. [...] Das schlichte Miteigentum an einer Liegenschaft nach dem ABGB unterscheidet sich zum Wohnungseigentum nach dem WEG.

Du erwähnst zwar was von einem Missverständnis, aber nicht, in welche Richtung es geht und woher Du das mit dem Wohnungseigentumsgesetz hast.

[Mister Cic]

ABGB: § 828 Gemeinschaftliche Rechte der Teilhaber150
§ 828 (2) Eine gerichtliche oder vertraglich vereinbarte Benützungsregelung zwischen
Teilhabern einer unbeweglichen Sache wirkt auch für deren Rechtsnachfolger, wenn
sie im Grundbuch angemerkt ist.
WEG: Mit dem 3 WÄG und dem WEG 2002 sind für ein wirksames Zustandekommen
einer Benützungsregelung Gem § 17 WEG geregelt:
• Schriftformerfordernis
• • Möglichkeit zur Erwirkung der Benützungsregelung
• Voraussetzungen zur Abänderung einer bestehenden Benützungsregelung
• • Verbücherungsfähigkeit
• Wirkung für Einzelrechtsnachfolger


Rechtsnachfolge § 17 Abs 3 WEG
Benützungsvereinbarungen bleiben auch dann weiter wirksam, wenn sie vor dem
1.7.2002 geschlossen wurden. Dies ist anhand der, zur bisherigen Rechtslage
ergangenen Judikatur, die auf § 863 ABGB abstellt, zu beurteilen. Das bedeutet, dass
die Vereinbarung auch dann wirksam bleibt, wenn sie bloß mündlich oder
konkludent zustande gekommen ist. (5 Ob 106/13, immolex 2004/55)
151
5 Ob 192/10 m: Konkludente Benützungsvereinbarungen bleiben auch nach dem
Inkrafttreten des WEG 2002 wirksam.152
150 Vgl Egglmeier-Schmolke in Schwimann ABGB, § 828 Rz 1-3,
151 Vgl Prader WEG 2002 und HeizKG, Benützungsregelung § 17,
152 Vgl Egglmeier-Schmolke in Schwimann ABGB, § 834 Rz 8,9

Lediglich ein konkludenter Beitritt ist nach dem Inkrafttreten des WEG 2002 aufgrund
des Formgebotes nicht mehr möglich.153
Wurde die Benützungsregelung bereits in Schriftform abgeschlossen, gilt diese und
ist durch den Wechsel des Wohnungseigentümers nicht berührt. Zur Frage der
Bindung eines Rechtsnachfolgers an Benützungsvereinbarungen, die vor dem WEG
2002 mündlich oder konkludent geschlossen wurden, wird in der Literatur und vom
OGH (5 Ob 205/03p) die Meinung vertreten, dass eine automatische Bindung des
Einzelrechtsnachfolgers nur an schriftliche Benützungsvereinbarungen erfolgt. Dies
gilt auch für schriftliche, aber außerbücherliche Benützungsregelungen, weil die
Ersichtlichmachung bloß deklarativen Charakter hat.154
Übergangsrecht (vgl. § 56 Abs 13 WEG)155
Rechte und Pflichten aus einer Vereinbarung über die Benützungsregelung gehen im
Zweifel nicht auf die Rechtsnachfolger der Miteigentümer über; hierzu bedürfte es
einer ausdrücklichen Vereinbarung bzw. Zustimmung.
Für den Eintritt in eine Benützungsvereinbarung verlangt die Rechtsprechung
entweder eine Gesamtrechtsnachfolge, für den Einzelrechtsnachfolger eine
ausdrückliche Überbindung oder es ist eine stillschweigende Unterwerfung
erforderlich.156
Eine mehrjährige Duldung der Benützung durch den Einzelrechtsnachfolger führt zum
schlüssigen Eintritt in eine Benützungsvereinbarung. Allerdings reicht die bloße
Kenntnis des Einzelrechtsnachfolgers von einer bestehenden Benützungsregelung
für eine schlüssige Übernahme nicht aus.157
9 Ob 47/11v: bei der vertraglichen Überbindung (von konkludenten Vereinbarungen)
an einen Einzelrechtsnachfolger und Feststellung, dass sich dieser nach Inkrafttreten
des WEG 2002 jahrelang darangehalten hat.

153 Vgl Illedits/Illedits-Lohr, Wohnungseigentum, Benützungsregelung,, Rz 1480
154 Vgl Prader WEG 2002 und HeizKG, Benützungsregelung § 17, E90, E91
155 Vgl Prader WEG 2002 und HeizKG, Benützungsregelung § 17, E94
156 5 Ob 20/01d; 5 Ob 51/08y;
157 2 Ob 155/08w