Befristeter Mietvertrag - Verlängerung gültig?

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dxS5Jp6Stz
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Befristeter Mietvertrag - Verlängerung gültig?

Beitrag von dxS5Jp6Stz » 28.03.2020, 00:07

Liebe Forumnutzer!

Ich habe mich hier neu registriert und hoffe, dass Ihr mir weiterhelfen könnt.

Ich habe für meine Wohnung am 11.06.2014 einen Mietvertrag abgeschlossen der auf die folgende Zeit befristet wurde:
Das gegenständliche Mietverhältnis beginnt am 01.08.2014 und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen, es endet sohin am 31.07.2017, ohne dass es einer besonderen Kündigung bedarf [...]
Der Mietvertrag wurde schließlich am 21.04.2018 um 3 Jahre verlängert:
[...] vereinbaren den zwischen Ihnen abgeschlossenen Mietvertrag vom 11.06.2014 um die Dauer von drei Jahren zu verlängern. Im Übrigen gelten für das Mietverhältnis die im vorgenannten Vertrag genannten Regelungen unverändert weiter.
Mein Vermieter möchte mich nun mit 31.07.2020 kündigen. Da ich eigentlich mit einer Verlängerung gerechnet habe und das etwas unerwartet kommt, nun meine Frage ob die durchgeführte Verlängerung gültig ist? Zum Einen wurde diese viel zu spät durchgeführt und zum Anderen wurde in der Verlängerung kein genauer Zeitraum (Enddatum) festgelegt. Wurde nun der Vertrag "stillschweigend" am 01.08.2017 um 3 Jahre verlängert und die Verlängerung ist ungültig? Oder gilt die Verlängerung ab dem 21.04.2018?

Ich hoffe ich habe mich halbwegs verständlich ausgedrückt und Ihr könnt mir bei meinem Problem weiterhelfen :)

Besten Dank,
A.



mastercrash
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Re: Befristeter Mietvertrag - Verlängerung gültig?

Beitrag von mastercrash » 28.03.2020, 12:49

Etwas knifflige Situation.

Grundsätzlich ist hier der § 1114 ABGB einschlägig:
Der Bestandvertrag kann aber nicht nur ausdrücklich; sondern auch stillschweigend erneuert werden. Ist in dem Vertrage eine vorläufige Aufkündigung bedungen worden; so wird der Vertrag durch die Unterlassung der gehörigen Aufkündigung stillschweigend erneuert. Ist keine Aufkündigung bedungen worden; so geschieht eine stillschweigende Erneuerung, wenn der Bestandnehmer nach Verlauf der Bestandzeit fortfährt, die Sache zu gebrauchen oder zu benützen, und der Bestandgeber es dabey bewenden läßt.
Obwohl im Vertrag definiert war, dass das Dauerschuldverhältnis automatisch endet, wurde der Mietvertrag zum Ablauf durch konkludentes Handeln der Parteien verlängert. Sie haben weiter die Miete bezahlt, der Vermieter hat Ihnen weiter die Mietsache überlassen. Es gibt keinen Zweifel, dass die Parteien den Vertrag verlängern wollten.

§ 29 MRG konkretisiert die Verlängerung sogar und besagt, dass die konkludente Verlängerung um 3 Jahre erfolgt. Auch wenn das MRG bei Ihrer Mietsache nicht anwendbar sein sollte, wird man nach § 1114 ABGB ebenfalls von einer konkludenten Verlängerung um eine Laufzeit ausgehen müssen, die hier ebenfalls ja 3 Jahre beträgt.

Nun wurde während der neuen Laufzeit schriftlich festgelegt, dass das Mietverhältnis um drei Jahre verlängert wird (obwohl es durch schlüssiges Handeln nach den genannten §§ bereits ohne jeden Zweifel verlängert war).
Gesetzlich spricht erstmal nichts dagegen, das Ende eines Dauerschuldverhältnisses während der Laufzeit einvernehmlich zu verschieben. Das MRG definiert zwar diverse Schutzklauseln zu Gunsten des Mieters wie eine Mindestperiode von 3 Jahren pro Mietdauer, diese wäre aber hier jedenfalls eingehalten.

Hier wird man daher auf den tatsächlichen Parteiwillen abstellen müssen (id quod actum est). Also wie durften die Parteien es verstehen und wie haben insbesondere Sie als eher geschützter Mieter diese Willenserklärung betreffend die Verlängerung aufgefasst.

Wenn es Ihnen wichtig ist, dass das Mietverhältnis bis zum 21.04.2021 läuft würde ich den Vermieter anschreiben:

"Zum 11.06.2014 wurde zwischen uns ein Mietvertrag befristet auf 3 Jahre geschlossen. Dieser Mietvertrag wurde gemäß §§ 1114 ABGB, 29 MRG zum Ablauf konkludent auf weitere 3 Jahre verlängert. Am 21.04.2018 (und damit während dieser neuen Laufzeit) wurde zwischen uns jedoch vereinbart, dass das Mietverhältnis beginnend zu diesem Tage um 3 Jahre verlängert werden soll. Damit lautet das faktische Ende unseres Mietvertrages aufgrund der vereinbarten Befristung vom 21.04.2018 auf den 21.04.2021. Ich bitte um schriftliche Bestätigung, dass das Mietverhältnis zum 21.04.2021 endet."

Ob Sie damit im Zweifel vor Gericht Erfolg hätten ist schwer abzuschätzen. Das hängt nämlich davon ab, wie sehr Sie glaubhaft machen können, dass Sie bei der Willenserklärung am 21.04.2018 tatsächlich davon ausgegangen sind und davon ausgehen durften, dass dies das neue Datum des Beginns der Laufzeit wäre. Ich sähe da durchaus gute Chancen. Ich sehe keine Grundlage für eine Rückwirkung der Willenserklärung auf das Datum der eh schon konkludent eingetretenen Verlängerung. Wie gesagt kommt es hier darauf an, wie Sie diese Verlängerung als eher geschützter Mieter auffassen durften.
Ich weise darauf hin, dass auf die von mir in diesem Forum gegebenen kostenlosen Auskünfte keine Gewährleistung auf Richtigkeit besteht und keine professionelle Rechtsberatung ersetzen kann.

dxS5Jp6Stz
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Re: Befristeter Mietvertrag - Verlängerung gültig?

Beitrag von dxS5Jp6Stz » 28.03.2020, 19:08

Vielen Dank für die schnelle und sehr ausführliche Antwort! Ich werde mal meinen Vermieter anschreiben und schauen was zurückkommt. Da allerdings von deren Seite bereits im August der Abriss des Gebäudes geplant ist, denke ich, dass diese alles daran setzen werden, mich mit Ende Juli aus der Wohnung raus zu bekommen. Durch die aktuelle Lage ist es auch noch schwieriger eine neue Wohnung zu finden, also wäre April 2021 auf jeden Fall sehr hilfreich.

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