Neufestsetzung von Nutzwerten

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robertgolja
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Neufestsetzung von Nutzwerten

Beitrag von robertgolja » 14.01.2018, 13:30

Guten Tag,

ich habe eine Frage zu der Neufestsetzung von Nutzwerten. Und zwar besitze ich ein Objekt, dass derzeit von einem Büro in eine Wohnung umgemietet wird, die Entscheidung seitens der Schlichtungsstelle MA 50 wurde bereits ausgestellt. Dabei hat sich der Anteil an der Gesamtliegenschaft von 100/1410 auf 73/1381 Anteile reduziert, was eine Änderung von mehr als 10% bedeutet.

Nachdem es zu einer Änderung von mehr als 10% gekommen ist, muss zur Neufestsetzung der Nutzwerte im Grundbuch laut § 10 WEG 2002 das Einverständnis der übrigen Miteigentümer ebenfalls eingeholt werden. Nun lese ich das aber aus dem Gesetzestext auch so, dass nur dann die anderen Miteigentümer zustimmen müssen, wenn es bei diesen ebenfalls zu einer Verkleinerung kommt (siehe Auszug unten). Sollte es sich nicht ändern bzw. sicher vergrößern, müssten sie nicht zustimmen. Würde das in meinem Fall zutreffen? Es hat sich ja nur bei mir etwas zum Negativen geändert, bei den anderen Wohnungen blieb alles gleich. Ich möchte auch noch darauf hinweisen, dass es nur bei meinem Objekt zu einer Neubewertung gekommen ist und nicht für das gesamte Gebäude.

Was mich dann noch weiters verunsichert, ist der bei fehlenden Voraussetzungen beschriebene Übertrag von Mindestanteilen (§ 10 WEG 2002 (3)). Könnte mich das treffen, bzw. mit welchen Kosten müsste ich dabei rechnen?

Auszug aus § 10 WEG 2002 (3):
"Wird hingegen ein Miteigentumsanteil durch die Berichtigung um mehr als 10 vH geändert, so ist die Berichtigung nur mit Zustimmung aller Miteigentümer und derjenigen Buchberechtigten zulässig, die Rechte an einem Miteigentumsanteil haben, der durch die Berichtigung kleiner wird. Bücherliche Rechte, die auf den Miteigentumsanteilen lasten, beziehen sich ohne weiteres auf die berichtigten Miteigentumsanteile."

Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückmeldung,
Robert



MG
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Re: Neufestsetzung von Nutzwerten

Beitrag von MG » 15.01.2018, 11:00

Die Bestimmung ist so zu lesen, dass Sie bei einer Änderung über 10% (egal ob + oder -) die Zustimmung der übrigen Eigentümer benötigen UND die Zustimmung der Buchberechtigten (also im Wesentlichen Banken, die mit einer Hypothek eingetragen sind, WENN sich die betroffenen Anteile, wo der Buchberechtigte eingetragen ist VERRINGERN).

Ich kann aber aus Ihrer Schilderung nicht nachvollziehen, ob sich wirklich nur bei Ihnen die Anteile ändern. Die Summe der Anteile war doch früher 1410 und ist jetzt 1381, das spricht sehr dafür, dass sich alle Anteile ändern.

Zu den Kosten kann man erst etwas sagen, wenn man das Nutzwertgutachten und den Grundbuchstand geprüft hat und dann einschätzen kann, welcher Aufwand tatsächlich damit verbunden ist.

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

robertgolja
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Re: Neufestsetzung von Nutzwerten

Beitrag von robertgolja » 15.01.2018, 11:42

Sehr geehrter Herr Gruner,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung und Erläuterung. Gut, dann verstehe ich das jetzt mit den 10%. Mir war nicht klar, dass sich der Teil mit der Verringerung nur auf die Buchberechtigten bezieht und nicht auf die übrigen Eigentümer, aber jetzt verstehe ich das - danke!

Und ja, zu einer prozentuellen Änderung der übrigen Eigentümer wird es sicherlich kommen, ich vermute aber einmal eine positive da sich die einzelnen Mindestanteile derer nicht ändert sondern nur die Summe aller Anteile (wegen meiner Umwidmung).

Besten Dank nochmals und schöne Grüße,
Robert

MG
Beiträge: 1038
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Re: Neufestsetzung von Nutzwerten

Beitrag von MG » 15.01.2018, 12:24

Zum Rechnerischen ist mir auch etwas unklar:

Ihre Anteile waren 100/1410, nun sind es 73/1381. Die Differenz von 73 zu 100 ist 27, aber 1410 - 1381 = 29.

robertgolja
Beiträge: 3
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Re: Neufestsetzung von Nutzwerten

Beitrag von robertgolja » 15.01.2018, 14:28

Ja, richtig erkannt, die Werte stimmen aber. Und zwar hatte es hier ein Problem mit dem Keller gegeben: Vor rund 10 Jahren, also noch vor meiner Zeit, wurden dem Büro ein Keller zugeordnet, jedoch "vergaß" man dabei auf die Vergabe einer konkreten Nummer für das Kellerabteil (ist eine längere Geschichte, das ist die Kurzfassung), im Grundbuch wurde/wird dieses Kellerabteil jedoch als Teil der Wohnung angeführt.

Bei der jetzigen Umwidmung hat dann die Schlichtungsstelle hier eine "Rechtsunsicherheit" festgestellt womit es zu Problemen kam und diese daher eine Änderung im Wohnungseigentümervertrag haben wollte. Und das war mir der Aufwand nicht wert (neuer Vertrag; alle müssen wieder unterschreiben gehen; dann unterschreibt jemand nicht; Kosten etc.), somit wurde der Wohnung jetzt bei der Festsetzung der Nutzwerte voerest kein Kellerabteil zugeordnet. => Von daher stammen die 2 Anteile. Nachdem ich meinen ersten Eintrag nicht zu lange gestallten wollte, habe ich diesen Punkt ausgelassen. Würde das passen?

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