Hallo zusammen,
ich hätte eine Frage und hoffe auf eure Hilfe.
Ich bin gerade dabei mir eine Eigentumswohnung zu kaufen, welche von einem Makler angeboten wurde. Es gab einen Barkaufpreis + einem offenen Wohnbauförderungs- bzw. Sanierungsdarlehn welches ich übernehme.
Der Makler gab die offene WBF mit ca 42000 Euro an.
Ich machte ein Kaufangebot (in diesem steht der Kaufpreis + ca. 42000 WBF) und der Verkäufer unterschrieb dieses Angebot und nahm es an. Dann leitete die Maklerin sämtliche Unterlagen an den von mir beauftragten Notar weiter um einen Kaufvertrag zu erstellen. Kurze Zeit später rief mich die Maklerin an und meinte nur, dass die WBF nun unerwartet auf einmal doch "um einiges höher" sei. (ich gehe hier einmal von mehreren tausend bis zu zehntausend Euro aus) Und sie würde sich dann noch melden sobald sie es genau weis.
- Muss ich die Wohnung nun nicht zu dem bereits unterschriebenen günstigeren Preis bekommen? bzw. muss der Verkäufer diesen Preis so machen das der ausgemachte Gesamtpreis nicht höher wird? Weil bei der WBF kann er ja nichts nachlassen.
- Wenn ich die Wohnung nun nicht nehme weil der Kaufpreis und dadurch sämtliche Nebenkosten viel höher sind wer kommt dann für die Notarkosten auf? Bleiben diese an mir hängen, weil zu dem ausgemachten Preis hätte ich sie ja gekauft, Fehler liegt ja nicht bei mir?
Bitte um Hilfe was ich am besten als nächsten Schritt unternehmen soll.
Danke im Vorraus!
Angebotsannahme Immobilie Preisänderung
Es liegt Ihnen somit neues Angebot des Verkäufers vor, dass Sie annehmen können aber nicht annehmen müssen.
Grundsätzlich ist der Verkäufer an Ihr erstes Angebot gebunden, da er dieses auch angenommen hat. Dass das zu übernehmende WBF Darlehen nun höher ist als ursprünglich mitgeteilt, liegt in der Sphäre des Verkäufers, zumal ihm auch leicht möglich war, dies vorher zu erkunden. Er hätte Sie über die wahre Sachlage in Kenntnis setzen müssen und es handelt sich somit um einen von ihm verursachten Irrtum (Erklärungsirrtum, § 871 ABGB).
Grundsätzlich ist der Verkäufer an Ihr erstes Angebot gebunden, da er dieses auch angenommen hat. Dass das zu übernehmende WBF Darlehen nun höher ist als ursprünglich mitgeteilt, liegt in der Sphäre des Verkäufers, zumal ihm auch leicht möglich war, dies vorher zu erkunden. Er hätte Sie über die wahre Sachlage in Kenntnis setzen müssen und es handelt sich somit um einen von ihm verursachten Irrtum (Erklärungsirrtum, § 871 ABGB).
Hallo Manannan,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Leider beantwortet sie meine 2 Fragen nicht.
Ich war der Annahme, dass wenn jemand ein Angbot macht und der andere es annimmt beide Seiten auch an dieses gebunden sind. Klar macht er (der Verkäufer) nun ein neues Angebot, aber es wurde doch bereits eines schriftlich angenommen?!? Das ich das neue nicht annehmen muss ist mir klar, aber wieso ist er nicht an das Erste gebunden?
Der zweite Punkt wäre eben was bei keiner Einigung (falls der Verkäufer doch nicht an das Angebot gebunden ist) nun mit den Notarkosten passiert. Klar, ich habe den Notar beauftragt, allerdings in der Annahme, das durch die Angebotsannahme das ganze nun fix ist und auch der Preis bleiben muss wie er ist.
Hier hätte ich gerne Klarheit.
Habe heute mit dem Notar telefoniert, dieser konnte/wollte mir keine richtige Auskunft geben. Er meinte lapidar "dann zahlen sie halt ein paar Euro mehr"
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Leider beantwortet sie meine 2 Fragen nicht.
Ich war der Annahme, dass wenn jemand ein Angbot macht und der andere es annimmt beide Seiten auch an dieses gebunden sind. Klar macht er (der Verkäufer) nun ein neues Angebot, aber es wurde doch bereits eines schriftlich angenommen?!? Das ich das neue nicht annehmen muss ist mir klar, aber wieso ist er nicht an das Erste gebunden?
Der zweite Punkt wäre eben was bei keiner Einigung (falls der Verkäufer doch nicht an das Angebot gebunden ist) nun mit den Notarkosten passiert. Klar, ich habe den Notar beauftragt, allerdings in der Annahme, das durch die Angebotsannahme das ganze nun fix ist und auch der Preis bleiben muss wie er ist.
Hier hätte ich gerne Klarheit.
Habe heute mit dem Notar telefoniert, dieser konnte/wollte mir keine richtige Auskunft geben. Er meinte lapidar "dann zahlen sie halt ein paar Euro mehr"
Beide Fragen von Ihnen habe ich beantwortet.
1. Sind Sie nicht verpflichtet das Angebot anzunehmen und können vom (Vor) Vertrag zurücktreten, da sich wesentliche Bedingungen geändert haben.
2. Treten Sie vom Vertrag zurück, dann können Sie auf Grund des vom Verkäufer veranlassen Irrtums Ihre bisherigen Aufwendungen als Vertrauensschaden geltend machen.
1. Sind Sie nicht verpflichtet das Angebot anzunehmen und können vom (Vor) Vertrag zurücktreten, da sich wesentliche Bedingungen geändert haben.
2. Treten Sie vom Vertrag zurück, dann können Sie auf Grund des vom Verkäufer veranlassen Irrtums Ihre bisherigen Aufwendungen als Vertrauensschaden geltend machen.
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Hubert Neubauer
- Beiträge: 677
- Registriert: 07.08.2012, 08:42
Die Frage ist, ob das Angebot "ca. 42000" überhaupt ausreichend konkretisiert ist, um angenommen werden zu können.
Bejaht man dies, dann hat der Verkäufer dieses Angebot angenommen und ist daran gebunden. Sie könnten dann in diesem Fall den Verkauf an Sie zu den vereinbarten Bedingungen erzwingen.
Wie in diesem Falle aber die "ca. 42.000,--" genau auszulegen wären....?
Die Ausführungen von Manannan sind mE nicht richtig.
mfG
RA Michael Gruner
Bejaht man dies, dann hat der Verkäufer dieses Angebot angenommen und ist daran gebunden. Sie könnten dann in diesem Fall den Verkauf an Sie zu den vereinbarten Bedingungen erzwingen.
Wie in diesem Falle aber die "ca. 42.000,--" genau auszulegen wären....?
Die Ausführungen von Manannan sind mE nicht richtig.
mfG
RA Michael Gruner
"Es liegt Ihnen somit neues Angebot des Verkäufers vor, dass Sie annehmen können aber nicht annehmen müssen.
Grundsätzlich ist der Verkäufer an Ihr erstes Angebot gebunden, da er dieses auch angenommen hat. Dass das zu übernehmende WBF Darlehen nun höher ist als ursprünglich mitgeteilt, liegt in der Sphäre des Verkäufers, zumal ihm auch leicht möglich war, dies vorher zu erkunden. Er hätte Sie über die wahre Sachlage in Kenntnis setzen müssen und es handelt sich somit um einen von ihm verursachten Irrtum (Erklärungsirrtum, § 871 ABGB)."
Was ist daran anders als zu Ihren Ausführungen, Herr Gruner?
Grundsätzlich ist der Verkäufer an Ihr erstes Angebot gebunden, da er dieses auch angenommen hat. Dass das zu übernehmende WBF Darlehen nun höher ist als ursprünglich mitgeteilt, liegt in der Sphäre des Verkäufers, zumal ihm auch leicht möglich war, dies vorher zu erkunden. Er hätte Sie über die wahre Sachlage in Kenntnis setzen müssen und es handelt sich somit um einen von ihm verursachten Irrtum (Erklärungsirrtum, § 871 ABGB)."
Was ist daran anders als zu Ihren Ausführungen, Herr Gruner?
Meines Erachtens gehört hier differenziert zwischen dem Kaufvertrag nach §§ 816, 1053 und der Schuldübernahme nach §§ 1404 ff ABGB.
Die Parteien müssen sich für einen gültigen Vertrag über die wesentlichen Geschäftsbestandteile (essentialia negotii) einig sein.
Beim Kaufvertrag sind das die Ware und der Preis. Der Kaufpreis muss beim Kaufvertrag bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (§ 1053 –bestimmte Summe Geldes). Die Übernahme der Schuld in der Höhe von den zunächst angegebenen 42.000 Euro wäre ein vom Kaufvertrag gesondert zu sehender Schuldübernahmevertrag. Aus den Ausführungen des Fragestellers geht hervor, dass der Kaufpreis an sich schon bestimmt war. Hinsichtlich des Darlehens bestand aber nur eine Vermutung des Kontrahenten, welche mit „ca“ ausgedrückt wurde.
Durch das „ca“ durfte der Kaufinteressent davon ausgehen, dass dieser Betrag variieren könnte, er war also nicht fix bestimmt. Es ist aber klar, dass der Kaufinteressent sich nicht automatisch dazu bereit erklären wird, die Schuld zu übernehmen, unabhängig davon, wie hoch der Betrag ausfallen wird. Die exakt bestimmte Höhe des Schuldbetrages ist für diese Art von Schuldübernahme also ein wesentlicher Bestandteil des Vertrages. Demnach ist zwar für den Kaufvertrag alles Wichtige erfüllt, aber beim Schuldübernahmevertrag war die Höhe des Betrages nicht genau bestimmt, wonach dieser nicht zu Stande kam.
Da im Gesamten die Schuldübernahme hinsichtlich des Darlehens eine conditio sine qua non für den Abschlusswillen (§ 869 ABGB) des Verkäufers hinsichtlich des Kaufvertrages bildet, liegt weder ein gültiger Kauf- noch ein Schuldübernahmevertrag vor.
Einen Erklärungsirrtum, der durch den Verkäufer veranlasst wurde, kann ich nicht erkennen, da das „ca“ der Annahme eines Irrtums entgegensteht; der Kaufinteressent musste durch diese Kundmachung von einer etwaigen Variierung ausgehen.
Die Parteien müssen sich für einen gültigen Vertrag über die wesentlichen Geschäftsbestandteile (essentialia negotii) einig sein.
Beim Kaufvertrag sind das die Ware und der Preis. Der Kaufpreis muss beim Kaufvertrag bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (§ 1053 –bestimmte Summe Geldes). Die Übernahme der Schuld in der Höhe von den zunächst angegebenen 42.000 Euro wäre ein vom Kaufvertrag gesondert zu sehender Schuldübernahmevertrag. Aus den Ausführungen des Fragestellers geht hervor, dass der Kaufpreis an sich schon bestimmt war. Hinsichtlich des Darlehens bestand aber nur eine Vermutung des Kontrahenten, welche mit „ca“ ausgedrückt wurde.
Durch das „ca“ durfte der Kaufinteressent davon ausgehen, dass dieser Betrag variieren könnte, er war also nicht fix bestimmt. Es ist aber klar, dass der Kaufinteressent sich nicht automatisch dazu bereit erklären wird, die Schuld zu übernehmen, unabhängig davon, wie hoch der Betrag ausfallen wird. Die exakt bestimmte Höhe des Schuldbetrages ist für diese Art von Schuldübernahme also ein wesentlicher Bestandteil des Vertrages. Demnach ist zwar für den Kaufvertrag alles Wichtige erfüllt, aber beim Schuldübernahmevertrag war die Höhe des Betrages nicht genau bestimmt, wonach dieser nicht zu Stande kam.
Da im Gesamten die Schuldübernahme hinsichtlich des Darlehens eine conditio sine qua non für den Abschlusswillen (§ 869 ABGB) des Verkäufers hinsichtlich des Kaufvertrages bildet, liegt weder ein gültiger Kauf- noch ein Schuldübernahmevertrag vor.
Einen Erklärungsirrtum, der durch den Verkäufer veranlasst wurde, kann ich nicht erkennen, da das „ca“ der Annahme eines Irrtums entgegensteht; der Kaufinteressent musste durch diese Kundmachung von einer etwaigen Variierung ausgehen.
Zuletzt geändert von lexlegis am 27.06.2014, 00:54, insgesamt 1-mal geändert.
Für den Fragesteller zusammengefasst:
Der Vertrag besteht aus zwei Teilen.
Einem Kaufvertrag und einem Schuldübernahmevertrag.
Beim Kaufvertrag waren sich die Kontrahenten einig, was den Kaufpreis und die Kaufsache anbelangt.
Beim Schuldübernahmevertrag waren sie sich aber nicht einig. Die Höhe des Schuldbetrages stand noch nicht genau fest.
Demnach wäre der Kaufvertrag zu Stande gekommen, aber kein Schuldübernahmevertrag.
Nun ist es aber so, dass der Verkäufer ziemlich sicher seinen Willen den Kaufvertrag schließen zu wollen von der Schuldübernahme des Darlehens durch den Käufer abhängig gemacht hat. Demnach ist aufgrund eines Willensmangels auch kein gültiger Kaufvertrag zu Stande gekommen.
Die Kosten für den Aufwand sind meines Erachtens von beiden Seiten zu teilen, da der Maklerin, die versiert im Umgang mit solchen Verträgen ist, dieser Umstand hätte auffallen müssen und aber auch Sie als Laie hätten wissen können, dass noch kein fertiger Vertrag vorliegen kann, wenn sich die Parteien über die Höhe des Darlehens noch unklar sind. Sie haben das Angebot auch selbst mit „ca. 42.000“ aufgesetzt. Hier kann einfach noch kein Rechtsbindungswille erkannt werden, denn das „ca.“ lässt einen zu großen nicht zuvor bestimmten Spielraum.
Der Vertrag besteht aus zwei Teilen.
Einem Kaufvertrag und einem Schuldübernahmevertrag.
Beim Kaufvertrag waren sich die Kontrahenten einig, was den Kaufpreis und die Kaufsache anbelangt.
Beim Schuldübernahmevertrag waren sie sich aber nicht einig. Die Höhe des Schuldbetrages stand noch nicht genau fest.
Demnach wäre der Kaufvertrag zu Stande gekommen, aber kein Schuldübernahmevertrag.
Nun ist es aber so, dass der Verkäufer ziemlich sicher seinen Willen den Kaufvertrag schließen zu wollen von der Schuldübernahme des Darlehens durch den Käufer abhängig gemacht hat. Demnach ist aufgrund eines Willensmangels auch kein gültiger Kaufvertrag zu Stande gekommen.
Die Kosten für den Aufwand sind meines Erachtens von beiden Seiten zu teilen, da der Maklerin, die versiert im Umgang mit solchen Verträgen ist, dieser Umstand hätte auffallen müssen und aber auch Sie als Laie hätten wissen können, dass noch kein fertiger Vertrag vorliegen kann, wenn sich die Parteien über die Höhe des Darlehens noch unklar sind. Sie haben das Angebot auch selbst mit „ca. 42.000“ aufgesetzt. Hier kann einfach noch kein Rechtsbindungswille erkannt werden, denn das „ca.“ lässt einen zu großen nicht zuvor bestimmten Spielraum.
Danke für die weiteren Ausführungen.
Die Maklerin meinte da sich beide Parteien nun einig wären (waren wir was den Barkaufpreis anging ja auch) sollen wir das ganze an einen Notar weiterleiten welcher dann den KV errichtet und bei der Genossenschaft den genauen, offenen WBF anfragt. Das "ca." keine Sache mit Gewicht ist war uns auch bewusst. Leider haben wir da auf die Maklerin vertraut die uns mündlich zusicherte, dass es keinesfalls mehr als diese 42000 sein wird.
Bis Dato ist übrigens noch immer keine endgültige Abrechnung eingelangt, obwohl der Notar bereits bei der Genossenschaft urgiert hat.
Wenn die Sache erledigt ist werde ich noch berichten auf was man sich geeinigt hat bzw. was dabei heraus kam.
MfG
Strummi
Die Maklerin meinte da sich beide Parteien nun einig wären (waren wir was den Barkaufpreis anging ja auch) sollen wir das ganze an einen Notar weiterleiten welcher dann den KV errichtet und bei der Genossenschaft den genauen, offenen WBF anfragt. Das "ca." keine Sache mit Gewicht ist war uns auch bewusst. Leider haben wir da auf die Maklerin vertraut die uns mündlich zusicherte, dass es keinesfalls mehr als diese 42000 sein wird.
Bis Dato ist übrigens noch immer keine endgültige Abrechnung eingelangt, obwohl der Notar bereits bei der Genossenschaft urgiert hat.
Wenn die Sache erledigt ist werde ich noch berichten auf was man sich geeinigt hat bzw. was dabei heraus kam.
MfG
Strummi
Ich würde vor der Weiterreichung an den Notar die genaue Höhe des Darlehens erfragen, ansonsten entstehen Ihnen wieder unnötig Kosten, sollte der Kaufvertrag vom Verkäufer angefochten werden. War die Schuldübernahme nämlich Bedingung für das Zustandekommen eines Kaufvertrages, haben sie erneut unnötige Notarkosten. Das "ca" ist wirklich sehr störend. Der Verkäufer hat die exakte Höhe des Darlehens aus eigenem Selbst zu erfragen, wenn er den Kaufvertrag von der Übernahme des Darlehens abhängig machen will.
Bei der Maklerin und ihren „Ratschlägen“ wäre ich vorsichtig.
Bei der Maklerin und ihren „Ratschlägen“ wäre ich vorsichtig.
Zuletzt geändert von lexlegis am 29.06.2014, 21:51, insgesamt 1-mal geändert.
@ Manannan:
Vollkommen richtig, dieser Aspekt ist ebenfalls im Voraus zu klären. Sollte der Fragesteller als neuer Schuldner nicht die für eine Schuldübernahme vom Gläubiger ziemlich sicher geforderten Sicherheiten besitzen, die gewähren, dass eine Solvenz besteht, wird der Gläubiger einer solchen Übernahme nicht zustimmen.
Anders sieht die Sache natürlich aus, wenn der Fragesteller sich verpflichtet den offenen Betrag sofort oder in Ratenzahlungen beim jetzigen Schuldner (Verkäufer) zu hinterlegen und dieser mit dem erhaltenen Betrag weiterhin seinen Gläubiger befriedigt. In diesem Fall müsste der Gläubiger nicht informiert werden.
Vollkommen richtig, dieser Aspekt ist ebenfalls im Voraus zu klären. Sollte der Fragesteller als neuer Schuldner nicht die für eine Schuldübernahme vom Gläubiger ziemlich sicher geforderten Sicherheiten besitzen, die gewähren, dass eine Solvenz besteht, wird der Gläubiger einer solchen Übernahme nicht zustimmen.
Anders sieht die Sache natürlich aus, wenn der Fragesteller sich verpflichtet den offenen Betrag sofort oder in Ratenzahlungen beim jetzigen Schuldner (Verkäufer) zu hinterlegen und dieser mit dem erhaltenen Betrag weiterhin seinen Gläubiger befriedigt. In diesem Fall müsste der Gläubiger nicht informiert werden.
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Hubert Neubauer
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