Steuerbefreiung bei privaten Grundstücksveräußerungen

[Leidender Staatsb?rger]

Hat jemand Erfahrung mit:
Bei einem privaten Grundstücksverkauf treffen alle Kriterien des ESt. 30 für eine Steuerbefreiung zu, der Rechtsanwalt hat dies auch im Verkaufsvertrag geschrieben. Vertragsunterzeichnung war der 9.7.2012.

Da das neue Haus erst errichtet werden mußte, wurde das alte Haus erst am 31.12.2013 an die Käufer übergeben. (Die Eintragung der Käufer im Grundbuch erfolgte im Juli 2013).

Nun verlangt das Finanzamt die Immobilienertragssteuer, weil der bisherige Wohnsitz von den Verkäufern nicht innerhalb von 12 Monaten ab Vertragsabschluß aufgegeben wurde. Hierzu findet sich eine Bestimmung in den ESt. Richtlinien, die anscheinend nach dem 9.7.2012 verordnet wurden unter 22.4.3.1.6 Aufgabe des Hauptwohnsitzes, dass die Aufgabe des Hauptwohnsitzes innerhalb eines Jahres erfolgen muß.

Gibt es hierzu bereits Erfahrungen, bekämpft schon jemand diese Richtlinie?

[Manannan]

Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu in VwSlg 7235 F/1997 festgestellt:

"Unter Anschaffung und Veräußerung iSd § 30 EStG sind die schuldrechtlichen, auf die Eigentumsübertragung ausgerichteten Rechtsgeschäfte zu verstehen (Hinweis E 8.2.1989, 88/13/0049, 0050). Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist daher der Zeitpunkt des Zustandekommens dieser schuldrechtlichen Rechtsgeschäfte - insbesondere Kaufverträge - maßgeblich. (........)"

[Leidender Staatsb?rger]

Der Verwaltungsgerichtshof hat dazu in VwSlg 7235 F/1997 festgestellt:

"Unter Anschaffung und Veräußerung iSd § 30 EStG sind die schuldrechtlichen, auf die Eigentumsübertragung ausgerichteten Rechtsgeschäfte zu verstehen (Hinweis E 8.2.1989, 88/13/0049, 0050). Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist daher der Zeitpunkt des Zustandekommens dieser schuldrechtlichen Rechtsgeschäfte - insbesondere Kaufverträge - maßgeblich. (........)"

Das ist unbestritten.
Die Frage ist, warum für die Steuerbefreiung das Grundstück innerhalb von 12 Monaten aufzugeben ist? (Wenn man neu baut, dauert das meist länger).
Warum ist von dieser 12 Monatsfrist im Gesetz keine Rede??????

[MG]

Das Gesetz verlangt für die Steuerbefreiung die Aufgabe des HWS. Im Gesetz ist damit keine Frist verbunden, also wäre diese Aufgabe spätestens mit dem Vertragsabschluss durchzuführen, Die 12 Monate stellen daher sozusagen ein Entgegenkommen der Finanz dar.

Da die 12 Monate aber eben keine gesetzliche Regelung sondern gelebte Praxis sind, wäre ein Rechtsmittel durchaus zu empfehlen, sollte aber nur von einem erfahrenen Steuerberater oder RA mit Schwerpunkt Steuerrecht eingebracht werden.

Im Übrigen kann bei entsprechender Gestaltung des Vertrages (aufschiebende Bedingungen, Regelungen über Option etc. etc.) durchaus diese Steuerfalle vermieden werden.

mfG
RA Michael Gruner

[Manannan]

@MG

Wenn es sich um eine interne Richtlinie der Finanzverwaltung handelt der keine Außenwirksamkeit zukommt, so sehe ich hier in Bezug auf die jüngste Entscheidung des VwGH 2012/12/0151 v 15.05.2013, durchaus Chancen im Falle einer Beschwerde.
Der VwGH hat darin nämlich festgehalten, dass zB Erlässe mangels Kundmachung im Bundesgesetz keine verbindliche Rechtsquelle sind.

[Leidender Staatsb?rger]

Es handelt sich leider um die offizielle ESt Richtlinie.
Helfen könnte mir nur, daß

der Verkaufsvertrag im Juni 2012 unterzeichnet wurde, und
die Richtlinie erst 2013 herausgegeben wurde.

Der vorige Kommentar macht mich aber unsicher.

[Manannan]

Ob offiziell oder inoffiziell spielt hier keine Rolle. Die ESt-RL ist eine vom BMF erlassene interne Vorgangsweise, sozusagen ein Auslegungsbehelf zum EStG ohne rechtliche Außenwirkung. Dies ist auch klar in der Einleitung zur ESt-RL 2000 geregelt. Ebenso klar ist darin der Hinweis, dass bei Erledigungen diese RL nicht zitiert werden dürfen, da daraus weder Rechte noch Pflichten abgeleitet werden können.

Ich würde Ihnen daher empfehlen, gegen diesen Bescheid zu berufen und bei Nichtstattgabe Beschwerde an das Bundesfinanzgericht zu erheben. Dazu sollten Sie sich in jedem Fall einen Anwalt nehmen bzw einen Steuerberater kontaktieren.