Mietrecht Österreich/Wien

[MAHE]

Hallo,

ich habe vor mir eine Wohnung in Wien zu kaufen.
Leider überschaue ich das Mietrecht in Österreich/Wien noch nicht ganz.
Folgende Fragen habe ich:

1. Was versteht man genau unter dem Kategoriemietzins? Ist dieser an das Sondereigentum (Wohnung selbst) bzw. dem Wohnhaus (mehr als 3 Parteien) oder nur an den bestehenden Mietvertrag gebunden?

1a. Unterliegt eine Wohnung weiterhin der Regelung des Kategoriemietzinses, nachem der Mieter ausgezogen ist oder kann ich danach die Wohnung mit angemessenen Mietzins weiter vermieten? (Ortsübliche Miete)
1b. Warum ist dieser (Kategoriemietz.) so wahnsinnig niedrig?

2. Unter welchen Bedingungen ist ein unbefristeter MV kündbar?
Ich habe gehört, dass unter gewissen Bedingungen nicht einmal Eigenbedarf möglich ist.
Gibt es auch in Wien, ähnlich wie in München, einen 10-Jahres Mieterschutz zB nach Teilung des Hauses? Mir ist von mehreren Maklern mitgeteilt worden, dass manche Wohnungen eben min 10 Jahre vom Eigentümer, selbst bei Eigenbedarf, nicht bezogen werden können.

3. Gibt es einen von der Lage unabhängigen Höchstmietzins? Mich verwirrt, dass sämtlich Mietzinsrechner von Wien die Lage überhaupt nicht berücksichtigen.

4. Und jetz mal ein konkreter Fall:
Wohnung: 80qm
Baujahr: 1900
monatliche Miete lt. Mietvertrag und Schlichtungsstellenentscheidung
vom 29.11.2007: Kategoriezins, Kategorie C

Kann ich, sollte der Mieter ausziehen, die Wohnung a) selbst nutzen b) zum ortsüblichen Mietzins vermieten?
Kann ich, sollte der Mieter nicht ausziehen, die Miete irgendwann erhöhen und wenn ja unter welchen Bedingungen und in welchem Ausmaß?

Für Hilfe wäre ich sehr dankbar!

Vielen Dank schon mal und Beste Grüße,

M. H.

[MG]

Bei einer Investition dieser Grössenordnung würde ich mich nicht auf Informationen aus einem Forum verlassen...

In short:

KATEGORIE: Einteilung der Wohnungen nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen (Bad, WC, Heizung usw.) s. z.B. http://www.hausbesitzer.at/83-0-kategoriemietzins.html

Die Frage, wie der Mietzins zu bilden ist, ergibt sich aus einem relativ komplizierten Geflecht aus unterschiedlichen Bestimmungen im MRG aber auch ausserhalb z.B. Wohnbaufördergesetze usw.

Kündigung: Wenn MRG anwendbar ist, dann können Sie nur kündigen, wenn Kündigungsgründe vorliegen (Nichtzahlung, Leerstehung usw.). Bei einer KÜ wegen Eigenbedarf in den ersten 10 Jahren nach Ankauf, schauen die Chancen ganz schlecht aus. Es ist daher der Abschluss befristeter Mietverträge dringen zu empfehlen.

Lage: Die Lage fließt insoferne ein, als für das Mietobjekt der "Richtwertmietzins" heran zu ziehen ist. Auch dazu ein link:
http://www.hausbesitzer.at/84-0-richtwert.html

Konkrete Wohnung:
Natürlich können Sie die Wohnung selber nutzen, wäre ja dann Ihr Eigentum.

Das Objekt unterliegt weiterhin den für dieses anzuwendenden Bestimmungen. Sie könnten mehr Miete lukrieren, wenn Sie in die Wohnung investieren und dadurch die Kategorie anheben, wodurch auch ein höherer MZ zulässig würde.

Eine Anhebung der Miete während des laufenden Mietverhätnisses ist praktisch nur im Rahmen von vorher vereinbarten Indexklauseln möglich.

mfG
RA Michael Gruner

[MAHE]

Das ging ja schnell...
Danke schon mal für die Antwort.

In dem Forum erhoffe ich mir nur einen ersten Überblick.

Konkret bedeutet das also, dass ich die Miete bei einem solchen Objekt, auch bei Neuvermietung, lediglich auf maximal Kategorie A erhöhen kann, also auf 3,25€/qm. Habe ich das so richtig verstanden?
Die Wohnung ist also auf "immer und ewig" an den Kategoriemietzins D bis max A gebunden; es gibt keinen "Ausweg"?

In wie weit ist man an den Richtwertmietzins gebunden? Dieser ist ja sehr realitätsfern. Die Wiener Durchschnittsmiete liegt ja eher (siehe auch Immobilienplattformen) bei ca 12€/qm (http://www.immopreise.at/Wien/Wohnung/Miete).

Nach MRG §1 fallen ja fast alle Mietwohnungen unter das MRG oder?
Wenn das MRG den Mietrichtwert regelt, wie kann es dann sein, dass so viele Wohnungen, die auch vor 1945 erbaut sind und so dem MRG unterliegen, deutlich über dem Richtwert angeboten werden?

Beste Grüße,
M.H.

[Hubert Neubauer]

Richtwertzinse sind ein Richtwert. Es gibt hier Erhöhungszuschläge (gute Lage) bzw. Abschläge (bsp. für Befristung).

In den ersten 10 Jahren bei bereits bestehenden unbefristeten MV ist die Kündigung wegen Eigenbedarf sehr schwer, aber auch danach kein Fingerlecken. Kann also passieren, dass man auf ewig einen Mieter hat, der viel zu wenig zahlt.

Bitte genau informieren, sonst kann die Sache böse enden.

[lexlegis]

Bei einer KÜ wegen Eigenbedarf in den ersten 10 Jahren nach Ankauf, schauen die Chancen ganz schlecht aus. Es ist daher der Abschluss befristeter Mietverträge dringen zu empfehlen.

Nur als Information gedacht:

Die 10-jährige Sperrfrist des § 30 Abs 3 MRG gilt nur, wenn beim rechtsgeschäftlichen Erwerb unter Lebenden die Sache bereits vermietet war; nicht aber, wenn sie nach dem Erwerb erst neu vermietet wird. (GZ: 6Ob9/02w)

[MAHE]

@Hubert Neubauer:
Das bedeutet also, dass trotz Richtwert Zuschläge von teils über 400% möglich sind? Es ist keine Seltenheit, dass auf Immobilienplattformen Wohnungen für 20€/qm angeboten werden (auch wenn sie nicht über 130qm und aus der Kategorie A oder B sind oder ähnliche Auflagen erfüllen, nicht unter den Richtzins zu fallen).
Der Lagezuschlage ist ja eigentlich deutlich geringer:
http://www.wien.gv.at/lagezuschlag/f_ku ... unde_start

Der Richtwert ist ja dann total überflüssig!

Dürfte ich also meine Wohnung (unter MRG) so teuer vermieten wie ich will oder kann der Mieter sogar im Nachhinein dagegen vorgehen?

Wäre sehr nett, wenn ich abschließend noch eine Antwort auf die beiden, in der Nachricht zuvor gestellten, Fragen bzgl MRG und Kategoriemietzins bekomme.

Tausend Dank!