Kauf einer Eigentumswohnung

[E_G_D]

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Frage zu einem Kaufanbot einer Eigentumswohnung. Zur Eigentumswohnung, die ich gerne erwerben würde, gehört ein Garten. Dieser wurde allerdings nicht sachgerecht angelegt, sodass die anliegende Hauswand Feuchte aufnimmt. Zufällig konnten wir bei einer Begehung mit unserem Sachverständigen den darunterliegenden Keller besichtigen, der einem anderen Eigentümer gehört. Es hat sich gezeigt, dass dieser Keller schon immer feucht war, aber das Problem durch den Garten vermutlich verstärkt wurde. Wir würden nach einem Kauf für eine Entwässerung des Gartens sorgen. Wenn wir nun diese Wohnung kaufen, ist es dann möglich, dass wir für den bereits vor dem Kauf an dieser anderen Liegenschaft verursachten Schaden aufkommen müssen?
Für den Fall, dass der Eigentümer des Kellers eine Sanierung durchführt und Kosten von uns zurückerstattet bekommen möchte, haben wir folgende Klausel in das Kaufanbot aufgenommen:
"Für eventuelle vom Anbotnehmer verursachte Schäden an anderen Liegenschaften werden vom Anbotsteller bei einer Sanierung keine Kosten übernommen."
So wird das Anbot allerdings nicht angenommen. Es stellt sich nun die Frage, ob die Klausel eigentlich notwendig ist, oder bereits durch geltendes Recht abgedeckt ist.
Mit freundlichen Grüßen,
Elisabeth D.

[Manannan]

Ich gehe davon aus, dass es sich um den Erwerb einer ETW nach österreichischem Recht handelt.

Da Ihr Rechtsvorgänger - also der frühere Eigentümer - den Garten nicht fachgerecht angelegt hat, können die daraus resultierenden Schäden auch nicht Ihnen zugerechnet werden. Für diese Schäden haften Sie daher nicht.

Die von Ihnen zit Klausel ist hinsichtlich Bezeichnung der Vertragsparteien bei Kaufverträgen über Liegenschaften unüblich und es ist mir nicht ersichtlich, wer nun Käufer und Verkäufer ist und wer haftungsfrei gestellt werden soll.
Bei der Bezeichnung der Vertragsparteien ist die Kurzform "Verkäufer" und "Käufer" gängig.

[MG]

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie nicht finanziell zum Handkuss kommen können, weil "eh der Voreigentümer dafür haftet", es gibt durchaus denkbare Konstellationen, wo trotzdem auch bei Ihnen als neuem Eigentümer etwas hängen bleiben kann. So geehen ist es ganz richtig und auch wichtig, zu versuchen, das im Kaufvertrag zu regeln.

Die von Ihnen gewählte Formulierung ist aber nicht hilfreich. In einem Vertrag zwischen zwei Personen (Verkäufer/Käufer) hilft es nichts, wenn Sie hinein schreiben, dass Sie nicht für Schäden Dritter haften.

Diese Klausel hat, wenn überhaupt, nur Wirkung zwischen den eigentlichen Vertragsparteien, führt aber nicht dazu, dass die Eigentümergemeinschaft oder ein einzelner Geschädigter nicht mehr seine Ansprüche Ihnen gegenüber geltend machn kann.

Eine Klausel, die Sie absichern könnte, müsste in etwa so lauten, dass der Verkäufer "sich verpflichtet, Sie hinsichtlich aller Ansprüche wegen Schäden, die aus der unsachgemäßen Anlage des Gartens am Gebäude oder Sachen Dritter entstanden sind, vollkommen schad- und klaglos halten wird".

Damit hätten Sie die Möglichkeit, sich im Fall der Fälle beim Verkäufer zu regressieren (natürlich unter der Voraussetzung, dass auch etwas zu holen ist bei ihm..).

Ich würde den Vertrag nicht so gestalten, dass Sie die Sanierung des Schadens übernehmen, sondern das sollte noch der jetzige Eigentümer erledigen, sonst sind Sie dann in der Haftung dafür, dass die Sanierung erfolgreich ist.

Ich würde Ihnen - besonders bei solchen Themen - dringend empfehlen, rechtliche Beratung in Aspruch zu nehmen.

mfG
RA Michael Gruner
www.vertragsbegleiter.at

[Manannan]

Ist mir etwa eine Neuregelung im Schadenersatzrecht entgangen? Welche Konstellationen wären zB denkbar, dass der Nacheigentümer für Schäden, die dem Voreigentümer zuzurechnen sind, haftbar ist?

[Ratlex]

Also rein (Schadenersatz-)rechtlich hat mE der Erwerber nichts zu befürchten. Wenn jedoch nach dem Erwerb nichts unternommen wird um weitere Schädigungen hintanzuhalten, wird aber ein Schadenersatzanspruch des Geschädigten auch gegenüber dem neuen Eigentümer entstehen. Weiters kann es Probleme bei der Feststellung wann welche Schäden eingetreten sind geben. Es geht hier eher um Beweisprobleme als um rein rechtliche Haftungsfragen.

[Manannan]

Sehe ich eben genauso, zumal auch der OGH in seiner Rsp (zuletzt 2Ob24/12m ) bei der Kausalitätsprüfung ausdrücklich auf die conditio sine qua non abstellt.
Im Schadensfall wird vorrangig in einem Feststellungsurteil der Verursacher zu klären sein.