ich möchte gerne eine Zweitmeinung einholen (habe die Frage bereits auf Gericht.at gepostet). Es betrifft das Thema Instandhaltung. Irgendwie wird das Ganze immer verwirrender, je mehr Infos ich aus dem Mietvertrag herauslese.
Wir haben zusammen mit Freunden ein Einfamilienhaus mit 2 Wohneinheiten privat gemietet. Unsere Freunde sind etwa seit 1 1/2 Monaten eingezogen. Im Mietvertrag steht aber, dass der Mietbeginn der 1.10.2009 ist.
Es handelt sich um ein altes Haus, das uns als frisch renoviert vermietet wurde - es seien lediglich innen noch ein paar Sachen fertig zu stellen (Steckdosen und Lichtschalter montieren, Randleisten an den Böden anbringen, ausmalen). Nur die Nebengebäude wurden uns als unrenoviert vermietet. Teilweise wurde die Renovierung aber offensichtlich nicht ordentlich gemacht (ich vermute, im Pfusch und nicht von Firmen).
Nun stellte es sich heraus, dass hinter der Einbauküche Schimmel ist. Die komplette Wand ist feucht. Diese Wand ist eine Außenwand und wenn man sich diese von außen ansieht, sieht man, dass diese Wand auch außen komplett feucht ist. Mittlerweile tritt auch noch an anderen Wänden (Außenwänden) Feuchtigkeit auf.
Wir haben eine Baufirma kommen lassen, diese stellte fest, dass sowohl das Dach erneuert werden muss als auch die Dachrinnen. Das verursacht natürlich enorme Kosten.
Wer muss diese Reparaturen vornehmen lassen, die Mieter oder der Vermieter? Wir gehen davon aus, dass der Schimmel schon vor Einzug vorhanden war und wir es nur nicht gesehen haben (da die Küchenschränke davor stehen).
Wir haben dem Vermieter den Schimmel ordnungsgemäß gemeldet, nur meint dieser, er könne das nicht bezahlen und überdies sei er nicht der Meinung, dass die Nässe von außen kommt.
Es handelt sich um eine Privatvermietung und der Mietvertrag unterliegt daher auch nicht dem MRG außer im Absatz Mietdauer, hier wird auf das MRG verwiesen.
Der Mietvertrag ist auf 3 Jahre befristet und geht dann in einen unbefristeten Vertrag über, wenn bis spätestens 3 Monate vor Ablauf der Befristung keine schriftliche Kündigung seitens des Vermieters erfolgt.
Zusätzlich steht auch noch Folgendes im Mietvertrag:
Der Vermieter ist jedoch berechtigt, den Mietvertrag nach Maßgabe der §§ 30 bis 33 MRG vorzeitig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten mit sofortiger Wirkung zur Auflösung zu bringen, insbesondere dann, wenn
a) der Mieter mit einer Mietzinsrate oder einer monatlichen Betriebskostenakontozahlung oder Teilen davon bzw. einer sonstigen Zahlungsverpflichtung trotz einer schriftlichen Mahnung über eine Nachfrist von 8 Tagen hinaus ganz oder teilweise in Verzug ist, oder
b) der Mieter den Mietgegenstand grob vernachlässigt oder verwahrlosen lässt oder Handlungen setzt, die gegen die Bestimmungen dieses Vertrages verstoßen oder den Interessen des Vermieters grob zuwiderlaufen, oder
c) der Mieter die jeweils gültige Hausordnung trotz Unterlassungsaufforderung
weiter verletzt.
8. Instandhaltung
Der Mieter erklärt bei Übergabe, den Mietgegenstand in ordnungsgemäßem und gutem Gebrauchszustand übernommen zu haben und, dass der Mietgegenstand zum bedungenen Gebrauch tauglich ist. Er verpflichtet sich, den Mietgegenstand stets in ordentlichem und gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten.
Als Mietgegenstand ist aber nicht die gesamte Liegenschaft angegeben, sondern Folgendes:
1. Mietgegenstand
Der Vermieter ist Eigentümer des Hauses XXXXXX.
Der Mietvertrag bildet einen Teil dieser Liegenschaft, nämlich die Wohnung Top Nr. XX, im Erdgeschoß bestehend aus Vorraum, Bad, WC, Küche, Wohnzimmer und 2 Schlafzimmern im Gesamtausmaß
von ca. 70m2 zuzüglich sämtlicher Nebengebäude, Innenhof und Garten.
Der Vermieter vermietet und übergibt an den Mieter, und dieser mietet und übernimmt von Ersterem das vorstehend bezeichnete Mietobjekt zu den nachfolgend beschriebenen Bedingungen.
Die Vermietung des Mietgegenstandes ist nur zu Wohnzwecken für den Mieter. Jede andere Verwendungsart ist ausgeschlossen.
Und zum Thema Übergabe:
5. Übergabe
Festgestellt wird, dass die Wohnung in brauchbarem Zustand an den Mieter übergeben wird. Der Mieter bestätigt bei Übergabe - in einem anzufertigenden Protokoll - durch seine Unterschrift, dass er den Mietgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand übernommen hat.
Der Vermieter hat aber bis heute keine ordnungsgemäße Übergabe gemacht - jedes Mal, wenn wir möchten, dass er vorbei kommt, um das Übergabeprotokoll anzufertigen, sagt er uns kurz vorher den Termin ab. Wir haben zwar alles fotografiert, aber es gibt nach wie vor kein schriftliches, unterschriebenes Übergabeprotokoll.
Können wir uns hier auf § 1096 ABGB berufen?
Darin steht Folgendes:
Gesetzestext
(Berücksichtigter Stand der Gesetzgebung: 01. Oktober 2009)
(1) Vermieter und Verpächter sind verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden.
(2) Der Pächter hat die gewöhnlichen Ausbesserungen der Wirtschaftsgebäude nur insoweit zu tragen, als sie mit den Materialien des Gutes und den Diensten, die er nach der Beschaffenheit des Gutes zu fordern berechtigt ist, bestritten werden können.
Und was passiert, wenn wir dem Vermieter aufgrund unserer ständigen Urgenzen "lästig" werden? Kann er den Mietvertrag dann vorzeitig kündigen, beispielsweise unter Angabe von "Eigenbedarf"?
Muss er den Eigenbedarf nachweisen und wenn ja, wie?
Was passiert, wenn der Vermieter beschließt, das Haus zu verkaufen, während unser Mietvertrag noch läuft? Wirkt sich das auf den Mietvertrag aus und wir müssen ausziehen? Falls ja, muss der Vermieter für eine Ersatzwohnung sorgen?
Wir machen uns ziemliche Sorgen, dass wir bald ohne Wohnung dastehen, wenn wir den Vermieter weiter "quälen"
Danke im Voraus!
LG
Brigid