Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

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Anton2
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Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von Anton2 » 16.01.2021, 21:37

Hallo!

Ich habe eine Wohnung gekauft und nun findet bald die Übergabe der Wohnung statt. Mein Kaufvertrag wurde von einem Notar errichtet und dort ist festgehalten, dass ich ab 1.2.2021 die Betriebskosten übernehme.

Ich habe ein bisschen die Gesetze wie Wohnungseigentumsgesetz durchgesehen, aber da nichts brauchbares gefunden.

Meine Frage wäre jetzt, was alles zu den Betriebskosten zählt?
Ich nehme mal an
  • Strom
  • Wasser
  • Rücklagen-Ansparung
  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Heizung
  • Grundsteuer
Gibt es dazu gesetzliche Regelungen?

Zählt auch die Haushalts-Versicherung dazu?

Die Maklerin hat mir gesagt, dass ich für die Haushalts-Versicherung nach erfolgter Bestätigung vom Bezirksgericht über die Eintragung meines Eigentumsrechts im Grundbuch 30 Tage Zeit habe, eine Haftpflicht-Versicherung für die Wohnung abzuschließen. Bedeutet das, dass der Verkäufer bis zum Abschluss meiner Versicherung weiterhin bezahlen muss? Kann es passieren, dass die Wohnung zu einem Zeitpunkt nicht versichert ist?

Danke und schönes Wochenende

Anton
Zuletzt geändert von Anton2 am 17.01.2021, 09:23, insgesamt 1-mal geändert.



alles2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Betriebskosten usw.

Beitrag von alles2 » 17.01.2021, 01:36

Der Begriff Betriebskosten kommt vom Mietrechtsgesetz, weshalb man sich an § 21 MRG orientieren kann. Das adäquate Pendant im WEG wäre der Begriff "Aufwendungen", wobei auf diese dort nicht so ausführlich eingegangen wird. Je nach Hausverwaltung können diese daher auch verschiedenste einmalige Kosten umfassen, welche dann wirklich angefallen sein sollten. Die von Dir aufgelisteten sind jedoch durchaus üblich!

Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für eine Haushaltsversicherung, weshalb sich jeder selbst darum kümmern sollte. Es gibt einfach zu viele unterschiedliche Angebote, sodass sich jeder das für ihn passende Produkt je nach Prämie, Leistung und Versicherungssumme aussuchen kann.
Der Verkäufer muss gar nichts weiter bezahlen, da er seine private Versicherung jederzeit kündigen kann. Abgesehen davon, dass eine Wohnung nicht versichert werden muss, gäbe es praktisch nichts zu versichern, wenn diese leersteht.

Und was soll passieren, wenn Du keine Haushaltsversicherung abschließt? Also mir ist es völlig neu, dass man dazu verpflichtet werden kann, weshalb eine etwaige Klausel im Kaufvertrag ungültig sein sollte. Steht das dort auch so drin, wie die Maklerin es gesagt hat?
Bei der Haushaltsversicherung geht es vorwiegend um die Einrichtungen und Mobiliar in Deiner Wohnung, weshalb es auch Hausratversicherung genannt wird. Das geht niemanden was an, ob Du diese versicherst oder nicht. Meistens ist in dieser Versicherungsvariante die Privathaftpflichtversicherung enthalten. Diese schützt Dich vor Schadenersatzansprüchen von Dritten durch Dein Verschulden.
Hingegen kann ich mir gut vorstellen, dass es eine Gebäudeversicherung (inklusive Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung) gibt, die Schäden durch Naturereignisse abdeckt, bei Rohrbruch geltend gemacht wird kann oder reguliert, wenn jemand auf dem Grundstück zu Sturz kommt und sich dabei verletzt. Diese Kosten der Versicherung können sehr wohl über die Betriebskosten auf die Wohnungseigentümer abgewälzt werden. Daher wäre es ratsam zu klären, was bereits versichert ist, damit bei einer höheren Polizze nicht etwas doppelt versichert wäre.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Anton2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Betriebskosten usw.

Beitrag von Anton2 » 17.01.2021, 09:18

alles2 hat geschrieben:
17.01.2021, 01:36
Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für eine Haushaltsversicherung, weshalb sich jeder selbst darum kümmern sollte. Es gibt einfach zu viele unterschiedliche Angebote, sodass sich jeder das für ihn passende Produkt je nach Prämie, Leistung und Versicherungssumme aussuchen kann.
Okay, verstehe. Kannte mich bisher noch nicht so mit Versicherungen aus und ich meinte mit Haushaltsversicherung die Versicherung gegen Feuer, Sturm usw. Diese wird aber wenn ich richtig recherchiert habe "Eigenheimversicherung" genannt und die "Haushaltsversicherung" bietet Schutz für Wohnungsinhalt und Wertsachen (wie du auch schon erwähnt hast).

Und diese Eigenheimversicherung umfasst bei den meisten Versicherungen:
  • Feuer
  • Sturm
  • Leitungswasser
  • Haftpflicht

alles2 hat geschrieben:
17.01.2021, 01:36
Der Verkäufer muss gar nichts weiter bezahlen, da er seine private Versicherung jederzeit kündigen kann. Abgesehen davon, dass eine Wohnung nicht versichert werden muss, gäbe es praktisch nichts zu versichern, wenn diese leersteht.
Das bedeutet, die Wohnung sollte "eigenheimversichert" durch die Gebäudeversicherung vom Hausverwalter und somit gegen Wasserschäden, Feuer, Sturm usw. abgesichert sein? Natürlich kläre ich das auch noch mit Verkäufer und Hausverwaltung ab, aber grundsätzlich sollte es so sein?


alles2 hat geschrieben:
17.01.2021, 01:36
Und was soll passieren, wenn Du keine Haushaltsversicherung abschließt? Also mir ist es völlig neu, dass man dazu verpflichtet werden kann, weshalb eine etwaige Klausel im Kaufvertrag ungültig sein sollte. Steht das dort auch so drin, wie die Maklerin es gesagt hat?
Im Kaufvertrag ist dazu nichts geregelt.

Ich habe einen Kredit aufgenommen, wo die Bank das Pfandrecht eingetragen bekommt.
In meinem Darlehensvertrag steht: "Das als Sicherheit dienende Gebäude ist gegen Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser zu versichern."

Der Verkäufer hatte auch einen Kredit laufen auf die verkaufte Wohnung, den er mit meinem Kaufpreis komplett abbezahlt und aus dem Grundbuch das Pfandrecht vom Verkäufer somit komplett verschwindet. Somit hatte er wahrscheinlich auch die Verpflichtung durch den Kreditgeber, sein Eigenheim entsprechend gegen Feuer, Wasser, Sturm usw. zu versichern.

alles2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von alles2 » 17.01.2021, 12:19

Die Eigenheimversicherung ist ein Bündel aus all jenen Versicherungen, die ich hier bereits erwähnt habe: die Haushaltsversicherung inkl. Privathaftpflichtversicherung und die Gebäudeversicherung inkl. Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung. Dass Du als Wohnungseigentümer diese Versicherung abschließen müsstest, ist mir auch noch nicht untergekommen. Denn das macht erst dann wirklich Sinn, wenn Du ein eigenes Gebäude/Haus hättest.

Dir hingegen gehört nur ein Teil des Gebäudes. Stell Dir vor, alle Parteien würden eine Eigenheimversicherung abschließen, wessen Police würde herangezogen werden, wenn etwas mit dem Dach, im Keller (nicht Abteil) oder Stiegenhaus sein sollte. Daher kenne ich es nur so, dass der Verwalter sich um die Gebäudeversicherung inkl. Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung kümmert, dessen Kosten auf alle Parteien aufgeteilt wird und sich in die Betriebskosten niederschlagen. Die Parteien können optional noch eine Haushaltsversicherung inkl. Privathaftpflichtversicherung abschließen.

Der Bank geht es nur um Deine Wohnung, während denen Deine Einrichtung egal ist. Gibt es diese Gebäudeversicherung, an der Du anteilig durch die Betriebskosten beteiligt sein könntest, müsstest Du Dich um nichts mehr kümmern. Die von Dir genannte Klausel im Darlehensvertrag ist Standard, was nicht bedeutet, dass Du dafür eine separate Versicherung abschließen musst. Indem Du Betriebskosten bezahlst, würdest Du der Pflicht bereits nachkommen.
Du kannst aber gerne den Verkäufer fragen, welche Versicherungen er hatte. Ich persönlich kann mir nicht vorstellen, dass es die Eigenheimversicherung war.
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Anton2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von Anton2 » 24.01.2021, 10:20

So, die Übergabe der Wohnung inklusive Schlüssel fand vor ein paar Tagen statt und mit 1. Februar trage ich auch die Betriebskosten inklusive Strom.

Der Verkäufer hat die Haushaltsversicherung gekündigt und die Wohnung steht nun für ein paar Monate ziemlich leer bzw. ist nur mit unbedeutenden Dingen ausgestattet, bis ich mit dem Renovieren und Einrichten fertig bin. Wenn ich alles richtig verstanden habe, soll ich dann, wenn ich dort wirklich wohne und wertvollere Dinge drinnen sind, eine Haushaltsversicherung abschließen?

Würde durch meine Wohnung z.B. durch defekte Elektrik ein Brand entstehen und das Gebäude zerstören, oder meine Wohnung durch Wasserschaden alle darunter stehenden Wohnungen überfluten, ist dafür die Eigenheimversicherung vom Gebäude zuständig? Oder hätte ich da dann ein Problem wegen fehlender Haushaltsversicherung?


Bezüglich Übergabe: Soweit ich die Gesetze verstanden habe, muss ja eine Wohnung mängelfrei übergeben werden (normale Gebrauchsspuren sind natürlich zu akzeptieren). Vereinbart war und bei Maklerin und Verkäufer habe ich mehrmals nachgefragt, ob irgendwelche Mängel sind. Die Antwort lautete immer "Nein".


Weiters war vereinbart, verkauft wird wie besichtigt. Nun waren bei der Übergabe fast alle Lampen demontiert, obwohl es ausgemacht war, dass diese bleiben. Auch die Maklerin bestätigte mir das und versuchte auf den Verkäufer einzuwirken.

Wenn "wie besichtigt" vereinbart ist, muss es ja eigentlich auch so sein?

Zählt der Stromverteilerkasten eigentlich zum Wohnungseigentum oder fällt dieser in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung? Ich vermute nämlich das mindestens 1 FI-Schutzschalter defekt ist.

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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von alles2 » 24.01.2021, 14:53

Mehr wie die Haushaltsversicherung brauchst Du für Deine Sachen nicht. Sollte fremdes Gut durch Deine Gerätschaften zu Schaden kommen und die Gebäudeversicherung nicht greifen, würde wohl Deine Privathaftpflichtversicherung geltend gemacht werden, die üblicherweise in der Haushaltsversicherung enthalten ist.

Es ist durchaus normal, dass bei einem Wohnungskauf nur die Strom-Anschlüsse ohne Lampen zu sehen sind. Jetzt kommt es in Deinem Fall darauf an, wie Du die Wohnung besichtigt hast (mit oder ohne Inventar) und was schriftlich vereinbart wurde. War die Wohnung bereits bei der Besichtigung leer und wurde kein Wort darüber verloren, was noch wegkommt oder abgelöst werden könnte, sollten Dir die Lampen zustehen. Jetzt wäre es interessant zu erfahren, wie sich der Verkäufer verantwortet.

Nachdem der Sicherungskasten nicht außerhalb Deiner Wohnung steht (Keller oder sowas), handelt es sich um kein Gemeinschaftseigentum.

Eigentlich sollte sich der Verkäufer oder die Hausverwaltung schon vom Zustand der Elektroanlage überzeugen (Wohnungsbesichtigung, Prüfung der Elektroinstallationen). Sollte sich der ernste Mangel bestätigen, wäre es dem Verkäufer zu melden, der der Behebung nicht zuletzt bei Gefahr im Verzug nachkommen sollte.
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Anton2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von Anton2 » 24.01.2021, 15:44

alles2 hat geschrieben:
24.01.2021, 14:53
Mehr wie die Haushaltsversicherung brauchst Du für Deine Sachen nicht. Sollte fremdes Gut durch Deine Gerätschaften zu Schaden kommen und die Gebäudeversicherung nicht greifen, würde wohl Deine Privathaftpflichtversicherung geltend gemacht werden, die üblicherweise in der Haushaltsversicherung enthalten ist.
Die Frage ist, ob ich überhaupt bei einer leeren Wohnung bzw. nur mit wertlosen Gegenständen ausgestatteten Wohnung eine Haushaltsversicherung brauche? Eine Privathaftpflichtversicherung habe ich vor Jahren, da ich bei meinen Eltern wohnte, gesondert abgeschlossen.


alles2 hat geschrieben:
24.01.2021, 14:53
Es ist durchaus normal, dass bei einem Wohnungskauf nur die Strom-Anschlüsse ohne Lampen zu sehen sind. Jetzt kommt es in Deinem Fall darauf an, wie Du die Wohnung besichtigt hast (mit oder ohne Inventar) und was schriftlich vereinbart wurde. War die Wohnung bereits bei der Besichtigung leer und wurde kein Wort darüber verloren, was noch wegkommt oder abgelöst werden könnte, sollten Dir die Lampen zustehen. Jetzt wäre es interessant zu erfahren, wie sich der Verkäufer verantwortet.
Die Wohnung war bei Besichtigung schon leer, also so wie sie dann übergeben wird. Schriftlich vereinbart laut Kaufanbot ist "Inventar und Ausstattung wie besichtigt".


alles2 hat geschrieben:
24.01.2021, 14:53
Eigentlich sollte sich der Verkäufer oder die Hausverwaltung schon vom Zustand der Elektroanlage überzeugen (Wohnungsbesichtigung, Prüfung der Elektroinstallationen). Sollte sich der ernste Mangel bestätigen, wäre es dem Verkäufer zu melden, der der Behebung nicht zuletzt bei Gefahr im Verzug nachkommen sollte.
Ok, also muss der Verkäufer für den übergebenen Fehler aufkommen?


Danke und schönen Sonntag

alles2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von alles2 » 24.01.2021, 17:20

Ich ging auf Deine Frage in Bezug auf "wertvolle Dinge" ein. Wie anfangs erwähnt, ist eine Haushaltsversicherung freiwillig. Wo es keine Gegenstände gibt, gibt es auch nichts zu versichern, von denen daher praktisch auch keine Gefahr ausgehen kann.

Und nach der Besichtigung waren die Lampen auf einmal weg? Das wäre eigenartig! Ist dem wirklich so, lasse es dem Verkäufer wissen und Du kannst ihm gegenüber bestehen, dass er diese innerhalb angemessener Zeit wieder anbringt oder Du Schadensersatz begehren würdest.

Wenn ein ernster Mangel nachweislich festgestellt wird, hat der vormalige Bewohner (falls sich der Hausverwalter nicht bemüßigt fühlt) diesen zu beheben. Ich gehe davon aus, dass ein Verschulden Deinerseits ausgeschlossen ist, zumal Du Dich dort noch nicht eingerichtet hast und es keine Gerätschaften geben könnte, die den Schaden verursacht haben könnten. Somit wäre davon auszugehen, dass der mögliche Defekt schon vor Übernahme der Wohnung bestand. Nur weil ein Verkäufer davon nichts wusste oder es absichtlich verschwiegen hat, nimmt es ihn nicht aus der Verantwortung.
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MG
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von MG » 25.01.2021, 09:31

Weil in diesem Thread einige Themen vermischt wurden und auch einige - sagen wir - unscharfe Aussagen getroffen wurden:

Wohnung und Zustand:
Ausschlaggebend ist hier am Ende, was diesbezüglich im Kaufvertrag vereinbart wurde.

1. Geschuldeter Zustand: Wenn der Zustand "wie besichtigt" vereinbart wurde, dann wird dieser Zustand (aus Sich des VK) auch geschuldet. Wenn der Zustand bei der Übergabe davon wesentlich abweicht, dann wäre der K gut beraten, bei Übergabe dies zu monieren, im Übergabeprotokoll festzuhalten, mit dem VK eine Vereinbarung zu treffen, wie und bis wann von diesem nachgebessert wird, oder aber mit diesem eine Preisminderung zu vereinbaren.

Bei gravierenden Abweichungen stünde dem K auch die Möglichkeit offen, die Übernahme des Kaufgegenstandes zu verweigern. Da die Auszahlung des Kaufpreises durch den Treuhänder keinesfalls vor erfolgter Übergabe vereinbart sein sollte, stünde damit dem K ein gutes Druckmittel zu, den VK zur Einhaltung der von diesem übernommenen Pflichten zu "motivieren".

2. Mängel:
Auch hier ist der Kaufvertrag maßgeblich. Es ist absolut üblich, dass "wie besichtigt" und "ohne Gewährleistung" gekauft wird. Bei Verträgen unter Privaten ist das auch rechtlich zulässig und bindend. Es ist daher nicht (ganz) richtig, wenn alles2 schreibt:
Somit wäre davon auszugehen, dass der mögliche Defekt schon vor Übernahme der Wohnung bestand. Nur weil ein Verkäufer davon nichts wusste oder es absichtlich verschwiegen hat, nimmt es ihn nicht aus der Verantwortung.
Wenn der VK vom Mangel nichts wusste und die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, dann haftet er auch nicht. Bei arglistigem Verschweigen etc. kann ihn jedoch sehr wohl eine Haftung treffen (ARglist, Irrtum etc.)

Auch dieser Satz von alles2 ist zu ergänzen:
Wenn ein ernster Mangel nachweislich festgestellt wird, hat der vormalige Bewohner (falls sich der Hausverwalter nicht bemüßigt fühlt) diesen zu beheben.
Auch ein ernster Mangel, der dem VK nicht bekannt war, oder hätte bekannt sein müssen, führt beim (üblichen) Ausschluss der Gewährleistung zu einem Entfall jeglicher Verantwortung des VK. Die Hausverwaltung ist wiederum nur dann "zuständig", wenn es sich um einen "ernsten Schaden des Hauses" handelt!

Eine Überprüfung der Elektroanlage innerhalb der Wohnung durch die Hausverwaltung, wie das alles2 meint, ist geradezu ausgeschlossen. Das Innere der Wohnung samt allen darin befindlichen Einrichtungen und Anlagen fällt in den Verantwortungsbereich des einzelnen Wohnungseigentümers. Wie weit diese "Einzelzuständigkeit" reicht, findet man im Wohnungseigentumsvertrag. Dort ist oftmals geregelt, dass jeder Eigentümer für "seine" Leitungen im Bereich der Wohnung "bis zu den Zählern", oder "bis zu den Außenmauern der jeweiligen Wohnung" oder "bis zu den Abzweigungen bzw. Einmündungen von bzw. in Steigleitungen" usw. verantwortlich ist.

3. Versicherungen
Sowohl Banken als auch viele Vertragserrichter übernehmen oft die selben Formulierungen für Wohnungen und für Eigenheime. Daraus resultieren dann solche Unklarheiten, wie im ggst. Fall.

Versicherungsnehmer des Gebäudes ist - im Bereich des Wohnungseigentums - die Eigentümergemeinschaft, also die Summe aller Miteigentümer und damit unabhängig von allfälligen Eigentümerwechseln. Versichert ist das Gebäude üblicher Weise gegen Beschädigungen oder Untergang durch Feuer, Explosion, Sturm und andere Elementarereignisse, aber auch bei Schäden durch leitungsgebundenes Wasser und Abwasser.

Wenn durch solche versicherten Risken Schäden entstehen, dann ist "das Gebäude" versichert. Vereinfacht gesagt, wenn irgendwo ein Wasserrohr platzt, dann werden das Rohr, die Trocknung, der neue Putz, der kaputte Estrich, die darauf verklebten Fliesen etc. ersetzt (Gebäude, bzw. untrennbar damit verbunden), aber nicht zB der durch das von der Decke rinnende Wasser ruinierte Computer eines Eigentümers.

Der Computer wäre nur versichert, wenn der Eigentümer, seine "privaten Sachen", also den Wohnungsinhalt extra versichert (Haushalts- bzw. Hausratsversicherung).

Wen man noch ein leere Wohnung hat, dann gibt es eigentlich keine "Sachen" zu versichern, es empfiehlt sich aber trotzdem die Versicherung schon auf die neue Wohnung zu erweitern, weil zu einer Haushaltsversicherung (fast immer) auch eine Haftpflichtversicherung gehört.

Und die benötigt man dann, wenn man durch eigenes Handeln (fahrlässig) Anderen Schäden verursacht. Und gerade beim Umzug und bei Renovierungen können einem schnell (teure) Missgeschicke passieren.

Die Haushaltsversicherung geht auch nicht auf den Nachfolger über, diese haftet ja nicht "an der Wohnung", sondern an den versicherten Gegenständen.

Meine Empfehlung: Wenn Sie eine Wohnung erwerben, und schon eine laufende Haushaltsversicherung haben (auch zB als Mieter), nehmen Sie rechtzeitig mit ihrer derzeitigen Haushaltsversicherung Kontakt auf, um abzuklären, welche Schritte Sie wann setzen sollen/müssen, um optimal auch beim Wohnungswechsel oder Erwerb einer zusätzlichen Versicherung geschützt zu sein.
RA Mag. Michael Gruner
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alles2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von alles2 » 25.01.2021, 14:01

MG hat geschrieben:
25.01.2021, 09:31
Weil in diesem Thread einige Themen vermischt wurden und auch einige - sagen wir - unscharfe Aussagen getroffen wurden:
Zunächst einmal vielen lieben Dank für Deine ergänzenden Ausführungen!
Nur ist es nicht meine vordergründige Aufgabe, vorab bis ins letzte Detail zu gehen. Möchte es wer genauer wissen, würde er sich bemerkbar machen und es kundtun. Wenn ein Mitleser sich veranlasst fühlt, noch was anzumerken, kann er das gerne tun, ohne sich quasi rechtfertigen zu müssen. Ich unterlasse auch Bemerkungen wie "Du gibst ziemlich viel das wieder, was bereits erläutert wurde", weil es jeder für sich entscheiden soll, für wie sinnvoll er es erachtet, das Bestehende in andere Worte zu packen.

Zu Deinem 2. Punkt kann ich Dir aber keineswegs zustimmen, wonach:
2. Mängel
Auch hier ist der Kaufvertrag maßgeblich. Es ist absolut üblich, dass "wie besichtigt" und "ohne Gewährleistung" gekauft wird. Bei Verträgen unter Privaten ist das auch rechtlich zulässig und bindend.
Das Thema hatten wir oft genug (meist im Bezug auf ein Autokauf) und dort gab es keine Einwände gegen meine bisherigen gleichlautenden Aussagen. Auch habe ich oft genug mit dem Konsumentenschutz darüber gesprochen und mir wurde stets gesagt, dass es nur für offensichtliche Mängel gelte. Ansonsten handelt es sich bei "wie besichtigt" kein gültiger Gewährleistungsausschluss gegenüber dem Verbraucher. Man kann von keinem Autokäufer erwarten, dass er unter das Auto kriecht, oder dass man sich bei einem Wohnungskauf als Elektriker aufspielt. Selbst der Fragesteller vermutet lediglich, dass im Sicherungskasten etwas defekt sein könnte. Üblicherweise gibt es eine Prüftaste beim FI-Schutzschalter, um überprüfen zu können, ob der tatsächlich funktioniert. Aber trotzdem dürfte er - aus welchen Gründen auch immer - keine Gewissheit haben. Dann soll man mir erklären, wie man das dann bei der Wohnungsbesichtigung hätte erkennen sollen.

Ich habe erwähnt, an wen man sich im Mängelfall wenden kann, und nie, wer für etwas konkret (gesetzlich) zuständig. Es gibt Hausverwalter, die etwas nachlässig sind, während andere es mit der Ordnungspflicht manchmal zu genau nehmen können. Das weiß man vorher nicht, weshalb man es mit denen klären kann, wie die es sehen und was sie vorschlagen. Sind die bereit, den Mangel beheben zu lassen, erübrigt sich die "Belästigung" des Verkäufers damit.

Es gibt Hausverwalter, die bei der Wohnungsbesichtigung dabei sind und sich im Zuge dessen einbringen (von mir auch FI-Schutzschalter testen). Das habe ich oft genug gehabt und niemand hatte damals irgendwelche Einwände gehabt. Daher ist es alles andere als ausgeschlossen.
Davon ab(gesehen) hast Du meine Worte falsch übernommen, woraus erst recht "gegenständlich Unklarheiten resultieren". In er Folge zu behaupten, dass es falsch sei, nur weil eine andere Sichtweise berücksichtigt wurde, ist eine Unart. Im Bezug auf den Hausverwalter habe ich die Elektroanlagen gemeint. Also die des Gebäudes. Hätte ich es nur auf den Sicherungskasten in einer Wohnung reduziert, hätte ich es auch so geschrieben, wie Du es verstanden haben wolltest.

Mag sein, dass Deine Stärke besonders in der Theorie liegt. Nur bin ich kein Anwalt, weshalb ich in erster Linie aus der Praxis berichte, während ich mich für detailliertere Informationen selbst an Fachkundige wenden muss, und hier auch anderen an diese Kombi teilhaben lasse. Folglich gibt es von mir so gut wie keine anwaltskompatible Beiträge. Ich bitte, das zu würdigen!
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von MG » 26.01.2021, 10:20

Unabhängig davon, was in Kaufverträgen über Autos steht, ist es Tatsache, dass in nahezu 100% der Kaufverträge über gebrauchte Immobilien unter Privatleuten Gewährleistungsausschlüsse enthalten sind. Natürlich steht da nicht nur drinnen "wie besichtigt", sondern werden mehr oder weniger ähnliche Formulierungen bis hin zur eindeutigsten Form wie " unter Ausschluss jeglicher GWL für Sachmängel" oä. verwendet.
mir wurde stets gesagt, dass es nur für offensichtliche Mängel gelte.
Ich weiß nicht, wer Ihnen das gesagt hat, aber das ist schlichtweg falsch und Sie tun den Besuchern dieses Forums keinen guten Dienst, wenn Sie falsche Vorstellungen der tatsächlichen rechtlichen Situation erzeugen.

Auch weitere Ausführungen sind einfach nicht nachvollziehbar, wie zB:
Es gibt Hausverwalter, die bei der Wohnungsbesichtigung dabei sind und sich im Zuge dessen einbringen (von mir auch FI-Schutzschalter testen).
Was hat ein Hausverwalter beim privaten Verkauf einer Wohnung zu suchen? Vielleicht verwechseln Sie da Vermietungen, bei denen der Hausverwalter den Vermieter vertritt.
Mag sein, dass Deine Stärke besonders in der Theorie liegt.
Als RA mit Spezialgebiet Immobilien/Immobilienverträge errichte, prüfe und betreue ich jährlich weit über einhundert Immobilientransaktionen. Ich kann daher sehr wohl aus der gelebten Praxis berichten. Was Sie genau machen, legen Sie ja nicht offen.

Mir ist es wichtig, klar zu kommunizieren, dass Erwerber von (insbesondere gebrauchten) Immobilien diese Immobilien sehr genau prüfen sollten, am besten auch unter Beiziehung von Fachleuten, weil eben im Nachhinein durch die absolut üblichen GWL-Ausschlüsse in Fällen, wo auch dem Verkäufer Mängel weder bekannt waren noch bekannt sein mussten, Ansprüche nicht durchsetzbar sind.

Es kann daher zB sein, dass eine Elektroanlage einer alten Wohnung vollkommen funktionstüchtig ist, der Verkäufer bis dahin keinerlei Probleme damit hatte und die Wohnung in diesem Zustand verkauft wird.

Nach dem Ankauf möchte jedoch der Käufer zB einen Anschluss verstärken, um einen anderen Herd zu verwenden. Erst jetzt stellt sich heraus, dass die Elektroanlage nicht mehr den geltenden Vorschriften entspricht und daher anlässlich der geplanten Änderung kostspielig auf den aktuellen Stand gebracht werden muss.

Bei einem GWL-Ausschluss ist das das Risiko des Käufers!

Ein entsprechender Check der Wohnung vor dem Ankauf hätte dies hingegen mit Sicherheit aufgedeckt und man hätte den Preis entsprechend adaptieren können.
Selbst der Fragesteller vermutet lediglich, dass im Sicherungskasten etwas defekt sein könnte. Üblicherweise gibt es eine Prüftaste beim FI-Schutzschalter, um überprüfen zu können, ob der tatsächlich funktioniert. Aber trotzdem dürfte er - aus welchen Gründen auch immer - keine Gewissheit haben. Dann soll man mir erklären, wie man das dann bei der Wohnungsbesichtigung hätte erkennen sollen.
Das habe ich damit jetzt getan.

mfG
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von alles2 » 27.01.2021, 03:19

Moment, nicht so schnell. Ich bin mir gerade nicht sicher, ob Du Dich überhaupt selbst noch ernst nimmst oder Du nur auf Stunk aus bist. Mir ist schon klar, dass es Anwälte gibt, die in ihrer eigenen Welt leben und glauben, alles zu wissen.

Du bist mich angegangen, als ich zu versteckten Mängeln geäußert hatte, dass es den Verkäufer nicht aus der Verantwortung nimmt. Du behauptest geradezu dreist:
Es ist daher nicht (ganz) richtig, wenn alles2 schreibt:
Und das nur, weil Du ein eigenes Szenario bemühst, wonach in einem Vertrag generell ein "ohne Gewährleistung" enthalten wäre. Nur interessiert das niemanden, wie bspw. Du womöglich einen Vertrag ausgestaltet hättest. Ich hingegen gehe nach dem, was der Fragesteller geschrieben hat und daraus ist nichts von einem "ohne Gewährleistung" zu entnehmen. Folglich sind wir nach aktuellem Kenntnisstand nicht annähernd bei "rechtlich zulässig und bindend". Weil Du aber anscheinend von Dingen zu wissen scheinst, die wir nicht kennen, soll meine Äußerung "nicht (ganz) richtig" sein. Geh bitte, verschon mich mit Deinen unwürdigen Sticheleien. Stattdessen hättest Sachen wie "Das was alles2 schreibt, kann man so stehen lassen, falls es keinen expliziten Gewährleistungsausschluss gibt." schreiben können. Oder Du hättest hier die Frage stellen können, ob denn sowas wie "ohne Gewährleistung" aus dem Vertrag zu entnehmen ist. Dann hätte man erörtern können, wie es in dem Fall aussehen würde. Aber hier Schilderungen abzusondern, ohne zu wissen, ob diese zutreffen, um womöglich auch noch mich in ein schlechtes Licht zu rücken, empfinde ich als kackdreist.

Aber es wird ja noch besser! Da wird nur ein Teil eines ganzen Satzes zitiert, während Du Dir die Frage stellst, wer mir den Inhalt gesagt hat. Ich meine, geht's noch? Was bist Du für ein Anwalt? (Bitte nicht auf die Frage eingehen, da ich mir die für mich gefundene Antwort beibehalten möchte.)
Wenn Du Dir den ganzen Satz zu Gemüte geführt hättest, wüsstest Du, woher ich diese Information habe. Und das Beste ist, ich habe sogar an dem Tag wegen dieser Sache extra noch den Mietrechtsexperten der AK angerufen und das was ich im nächsten Satz geschrieben hatte, waren genau seine Worte. Und dann tanzt Du hier an und behauptest einfach:
das ist schlichtweg falsch und Sie tun den Besuchern dieses Forums keinen guten Dienst, wenn Sie falsche Vorstellungen der tatsächlichen rechtlichen Situation erzeugen.
Na, Prost Mahlzeit! Von sich auf andere zu schließen ist wie mit Steinen im Glashaus werfen. Ich bitte um die Belege, wonach versteckte Mängel kein gültiger Gewährleistungsausschluss darstellen, wenn es nur heißt "wie beabsichtigt". Und bitte komme mir nicht mit so Dingen, was im Kaufvertrag enthalten sein könnte, die uns bisher verschwiegen worden sein könnten. Es mag ja sein, dass es so drinnen steht, wie Du es annimmst. Aber davon ging ich erstens nicht aus und zweitens ist deshalb meine Rückmeldung nicht gleich falsch.
Ich brauche nur Meister Google bemühen, um davon überzeugt zu sein, dass ich nicht danebenliegen kann. Aus nnotargeschichten.at:
„Besichtigungsklauseln“ (also eine wie oben) schließen die Gewährleistung nur für solche Mängel aus, die bei der Besichtigung erkennbar waren; muss der Käufer den Mangel nicht erkennen (typisch: Feuchtigkeit, Schimmel), dann haftet der Verkäufer weiterhin dafür! Eine „Besichtigungsklausel“ ist also alles andere als ein vollkommener „Haftungsausschluss“ – das sieht der Oberste Gerichtshof seit den 1970-iger Jahren so, es sollte sich also in Fachkreisen mittlerweile herumgesprochen haben. Der Einwand unseres Beispiel-Maklers war also absolut kontraproduktiv und zum Nachteil seines Kunden. Und: „Wie besichtigt“ nützt einem in einem Prozess ohnehin nur dann etwas, wenn man dokumentieren kann, wie der Zustand bei der Besichtigung denn eigentlich war.
Ich könnte Dir zig solche Erläuterungen präsentieren. Aber ich würde meinen, dass Du nun an der Reihe bist, mich vom Gegenteil zu überzeugen!

Wenn ich bei einem Wohnungsverkauf dabei bin, empfehle ich stets, den Hausverwalter einzubeziehen. Nicht nur um einen weiteren Zeugen zu haben, falls es mal Unstimmigkeiten gäbe, sondern auch für allfällige Fragen seitens des aussichtsreichen Käufers, auf die der Verkäufer nicht in der Form eingehen kann. Das sind so die Tipps von mir aus der Praxis, die ein Anwalt vielleicht gar nicht kennt und für ihn daher völlig abwegig sind.

"Als RA mit Spezialgebiet Immobilien/Immobilienverträge errichte, prüfe und betreue ich jährlich weit über einhundert Immobilientransaktionen. Ich kann daher sehr wohl aus der gelebten Praxis berichten. Was Sie genau machen, legen Sie ja nicht offen."
MG hat geschrieben:
26.01.2021, 10:20
Als RA mit Spezialgebiet Immobilien/Immobilienverträge errichte, prüfe und betreue ich jährlich weit über einhundert Immobilientransaktionen. Ich kann daher sehr wohl aus der gelebten Praxis berichten. Was Sie genau machen, legen Sie ja nicht offen.
Für mich einmal mehr ein Beleg dafür, warum ich Dich für einen unaufmerksamen Anwalt halte. Hat Dich irgendwer danach gefragt, was Du in Deinem Brotberuf machst? Werbung in eigener Sache?
Klingelingeling, mach mal die Glubschaugen auf. Ich habe doch nie außer Frage gestellt, dass Du über keine Praxiserfahrung verfügst. Meine Vermutung war, dass Deine besondere Stärke in der Theorie liegen könnte. Für die Mathematiker unter den Anwälten:

Theorie > Praxis

Also wieder völlig deplatziert von Dir, weil damit der Verdacht auf mangelndes sinnerfassendes Lesen aufkommt. Davon ab, dass ich hier bereits öfters erwähnt habe, was ich gemacht habe, hat mich bisher weder hier, noch über PN jemand gefragt. Also, warum sollte ich hier breittreten, was ich genau mache, wenn es eh niemanden wirklich interessiert? Echt, in welcher eigenartigen Welt lebst Du eigentlich? (Bitte keine Antwort) Stattdessen mir quasi unterstellen, als hätte ich was zu verbergen. Ich sage es mal so...zu der Fraktion "Ich posaune gerne ungefragt heraus, wer oder was ich bin" gehöre ich definitiv nicht.
Trotzdem kann ich Dich dahingehend beruhigen, als dass ich kein Anwalt bin, der über dieses Forum seine Kanzlei promotet. Ich bin hier privat aktiv. Das Mitglied, welches hier mit seinem Klarnamen unterwegs ist und von dem zu entnehmen ist, was er genau macht, möchte ich sehen. Vorstellungen haben manche, echt realitätsfremd. Dass es bei Selbstständigen anders aussehen würde, ist mir schon klar. Irgendwie muss man ja zu einem Kundenstamm kommen...

Was hast als letztes Du "damit getan"? Bewiesen, dass Du meine Botschaft nicht verstanden haben könntest? Noch einmal, es könnte irgendwo ein versteckter Mangel vorliegen. Während ich stets von Elektroanlage gesprochen hatte und deshalb den Hausverwalter erwähnte, hast Du es auf den Sicherungskasten reduziert und daher das mit dem Hausverwalter sozusagen als Blödsinn abgetan. Vermuten heißt nicht wissen und ein Fehler könnte auch außerhalb des Sicherungskasten liegen. Aber wenn es nicht mal der Wohnungsbesitzer weiß, können wir es erst recht nicht.
Bei Nachrichten gehe ich nur noch auf Anliegen mit privaten Informationen ein. Ansonsten nutzt bitte das öffentliche Forum. Meine persönlichen Rechtsmeinungen erheben keinen Anspruch auf Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit. Bin kein Anwalt!

Anton2
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von Anton2 » 27.01.2021, 06:30

Bei der Besichtigung und Übergabe war eine befreundete Immobilien-Maklerin als Zeugin dabei.

Im Kaufvertrag gibt es einen eigenen Punkt für die Gewährleistung:

"IV. GEWÄHRLEISTUNG
Der Verkäufer haftet dem Käufer nicht für ein bestimmtes Ausmaß oder eine sonstige Eigenschaft oder Beschaffenheit hinsichtlich des Kaufobjektes, welches der Käufer aus eigener Wahrnehmung hinreichend zu kennen erklärt, wohl aber dafür, dass
• das Kaufobjekt, mit Ausnahme der sich aus dem bestehenden Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Eigentumsbeschränkungen, sowie mit Ausnahme der in Punkt 1. dieses Vertrages angeführten Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen, C-LNR 5a lastenfrei und in keinem schlechteren als dem zuletzt gemeinsam festgestellten Zustand in das Eigentum des Käufers übergeht,
• am Kaufobjekt keine Bestandrechte oder sonstigen außerbücherlichen Rechte driller Personen bestehen, und
• die Betriebskosten des Kaufobjektes bezahlt sind und das Kaufobjekt somit frei von Betriebskostenrückständen oder sonstigen allfälligen vorausgehenden Zahlungsverpflichtungen in das Eigentum des Käufers übergeht."

MG
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Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von MG » 27.01.2021, 08:52

Bei der zitierten Klausel des Kaufvertrages handelt es sich um einen wirksamen GWL-Ausschluss, wie dieser üblicher Weise in privaten Kaufverträgen enthalten ist..

Dazu ein paar Passagen aus der Judikatur (OGH vom 22.6.2011, 2Ob176/10m):

Das von beiden Parteien unterfertigte Kaufanbot enthielt noch den Passus, dass die Verkäuferseite keine Gewähr „für irgendeine Beschaffenheit“ des Objekts leisten wolle; diese Formulierung wäre eindeutig als umfassender (genereller) Gewährleistungsausschluss zu verstehen.

Ein umfassend vereinbarter Gewährleistungsverzicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf geheime Mängel und solche, die gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften betreffen (RIS-Justiz RS0018564), nicht aber auf das Fehlen zugesicherter Eigenschaften (6 Ob 138/98g; 9 Ob 50/10h; 8 Ob 7/10b; 3 Ob 111/09h; RIS-Justiz RS0018523; P. Bydlinski in KBB³ § 929 Rz 6). Die Reichweite einer Ausschlussvereinbarung ist durch Auslegung im Einzelfall (§§ 914 f ABGB) nach der Absicht der Parteien und der Übung des redlichen Verkehrs zu ermitteln (9 Ob 3/09w; RIS-Justiz RS0016561; P. Bydlinski aaO § 929 Rz 5).
RA Mag. Michael Gruner
www.grupo.at

alles2
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Registriert: 09.08.2015, 11:35

Re: Wechsel des Wohnungsbesitzers: Ablauf mit Aufwendungen (Betriebskosten)

Beitrag von alles2 » 27.01.2021, 11:18

Echt ein peinlicher Auftritt! Da werden irgendwelche aus der Luft gegriffene Zahlen präsentiert, die man wahrscheinlich selbst gefälscht hat oder man liest nur das, was man lesen möchte. Ich bezog mich auf "gekauft wie besichtigt" in Verbindung mit Elektroanlagen und hatte deshalb darauf hingewiesen es mit dem Verkäufer oder Hausverwalter zu klären. Man würde dann eh dessen Position sehen.
Aber nein, Hauptsache es ist nicht (ganz) richtig. Oder besser noch:
Ich weiß nicht, wer Ihnen das gesagt hat, aber das ist schlichtweg falsch und Sie tun den Besuchern dieses Forums keinen guten Dienst, wenn Sie falsche Vorstellungen der tatsächlichen rechtlichen Situation erzeugen.
Dabei hatte ich ganz klar erwähnt, woher die Informationen stammen. Und selbst bei der nachgereichten Gewährleistungsvereinbarung handelt es sich nicht um eine gänzliche Verzichtserklärung, weshalb die Frage zu klären sei, ob diese auch für mangelhafte Elektroinstallationen gilt. Anstatt darauf einzugehen, windet er sich nach wie vor wie eine Schlange und lässt gerade in dem Zusammenhang das Wesentliche aus. Denn aus der von ihm bemühten Judikatur ist zu entnehmen:
3.2 Die Betriebssicherheit der Elektroinstallationen wird im Regelfall zu den „gewöhnlich vorausgesetzten“ Eigenschaften iSd § 922 Abs 1 ABGB zu zählen sein. Nach den Ausführungen zu Punkt I.7.2 sind die eine solche Sacheigenschaft betreffenden Mängel von einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss grundsätzlich erfasst, hier aber nur dann, wenn sie bei sorgfältiger Besichtigung nicht erkennbar waren.
Selbst daraus ist zu entnehmen, dass etwaige Gewährleistungsverzichtserklärungen restriktiv bzw. einschränkend auszulegen wären. Folglich bleibt weiterhin offen, was an meiner Aussage falsch sein soll, wonach ein "wie besichtigt" einem Gewährleistungsausschluss für versteckte Elektro-Mängel gleichkommt.
Aber gut, was soll man von einem Anwalt halten, der nicht mal weiß, woher ich meine Informationen beziehe, obwohl diese unmittelbar davor erwähnt wurden. Bei solchen Anwälten wundert es mich nicht, wenn Personen zum Anwalt rennen, ihnen Geld in den Rachen werfen und sich dann wundern, warum es eine objektive Instanz anders sieht.
Zuletzt geändert von alles2 am 19.03.2021, 13:44, insgesamt 1-mal geändert.
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