Umwidmung Wohnraum in Ferienwohnung

[woodholz]

Hallo,

ich möchte meine Eigentumswohnung in Wien gerne in eine Ferienwohnung umwidmen. Es handelt sich um eine 1- Zimmer Wohnung im Kellergeschoss (Geschoss -1, allerdings im Innenhof gelegen und ebenerdig). Die Wohnung liegt in keiner Wohnung.

Wie stehen meine Chancen? Umwidmungen von Wohnraum zu einer Ferienwohnung wird wahrscheinlich eher ein schweres Unterfangen, oder?

Alle Eigentümer im Haus haben bereits im WEG eingewilligt, dass die Wohnungen auch als Büro, Praxis oder für touristische Vermietung genutzt werden dürfen.

Danke!

Liebe Grüße

[alles2]

Ganz ehrlich, die Chancen wird Dir wohl kaum wer ausrechnen können. Die Sache kann super-easy umgesetzt werden bis hin zu einer ganzen Reihe von bürokratischen Hindernissen. So wie letzte Woche würde ich auch Dir die Kontaktaufnahme mit dem entsprechenden Gremium der Wiener Landesregierung raten (siehe Zitat unten aus einem anderen Beitrag). Es ist mir unmittelbar nach Deinem Posting und im Moment nicht möglich. Auch habe ich mich in letzter schon zu oft an sie gewendet, während diese Angelegenheit nicht unbedingt mit einem Satz behandelt werden kann:

Für normal sollte man meinen, dass es keine solch dezidierte Richtlinie gibt, wenn nichts in der Vorschrift zu finden ist. Aber für derartige Anfragen wende ich mich stets an die Landeshauptmann-Stellvertreterin Kathrin Gaal der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung:

https://www.wien.gv.at/advuew/internet/AdvPrSrv.asp?Layout=polstelle&HLayout=&Type=K&STELLECD=1997071515365515

Gerade befindet sie sich in einer Stadtratssitzung, wobei die Abteilung es bei derartigen Anliegen lieber hat, wenn man es direkt per Mail an Frau Gaal richtet. Man kann es trotzdem zuerst telefonisch probieren und man wird (vom Sekretariat) dann ohnehin auf den Mailverkehr hingewiesen, falls es für zweckmäßig erachtet wird.

Wenn die Pläne konkret werden, bleibt zu hoffen, dass jede Partei einen eigenen Strom- und Wasserzähler hat oder keine Gitterstäbe des Kellerfensters abmontiert werden müssten, damit keine "Häfn"-Atmosphäre aufkommt. Sonst kann es schnell passieren, dass nicht sämtliche Aspekte nach § 16 Abs.2 WEG eingehalten werden würden.
Nachdem für die angedachte Umwidmung des Kellers für die (touristische) Nutzung zu Ferien-/Erholungszwecken oder für die Kurzzeitvermietung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer formal eingeholt wurde, nehme ich an, dass es nicht schon im Wohnungseigentumsvertrag verankert ist. Soweit ich weiß, hätte sich das dann erübrigt.

Du solltest unbedingt beachten, dass eine erträgliche Wohnatmosphäre vorherrscht, indem Du bspw. Dir die Frage beantwortest, ob Du dort nächtigen würdest. Ich kenne einen Fall, da wurde sogar auf Schadensersatz für die entgangene Reisefreude geklagt, obwohl es sich nicht um eine Privatzimmervermietung oder einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb handelte.
Neben einer Sanitäranlage sollte der Wohnkeller ausreichend natürliches Licht abbekommen und Lüftungsmöglichkeiten haben. Auch die Raumhöhe und -größe könnten ein Kriterium darstellen. Ich glaube, pro Person sollten zumindest 8 m² als Wohnraum (ohne Küche) zur Verfügung stehen. Gefängniszellen sind manchmal auch nicht recht viel größer

Da Dein Vorhaben (Nutzungsänderung ) einer genehmigungspflichtigen Widmungsänderung bedarf, sollte man als erstes mit der Baupolizei klären, ob laut den Bebauungs- und Flächenwidmungsplänen Ferienwohnungen an dem Standort zugelassen sind. Es soll nämlich Gemeinden geben, wo diese mittlerweile unerwünscht und daher nicht vorgesehen sind. Dann bedürfte es eines berücksichtigungswürdigen Grundes für eine Ausnahmegenehmigung, die gerne mal mit Auflagen behaftet wären. Die Landesregierung gibt das Raumordnungs- oder Raumplanungsgesetz vor und kann zum Beispiel bestimmen, wie viele Ferienwohnungen eine Gemeinde vergeben darf. Das Problem ist nämlich, dass Regionen aussterben könnten, sofern es zu viele Ferienwohnungen gäbe, da sich dann kaum ein Laden oder eine Schule rentiert, wenn sich ein wesentlicher Teil der Leute nur saisonal dort aufhalten würden. Ich glaube aber, dass es in Wien nicht das große Thema ist.

Dann gilt die Frage, was umgeändert werden soll und ob dafür eine Bauanzeige oder Baubewilligung vonnöten ist. Diesbezüglich (ausdrücklich kein Umbau) konnte ich auf die Schnelle nichts aus den Vorschriften Deiner Landesbauordnung "BO für Wien" (Bauordnung für Wien) entnehmen. Sicherheitshalber sollte man sich eh an die Bauaufsichtsbehörde wenden.

Das nur als kleiner Überblick, um ein Gefühl dafür zu bekommen, worauf man eventuell zu achten hätte. Vielleicht kann Dich jemand noch mit konkreteren Informationen versorgen, sofern Du es nicht ohnehin mit der Landeshauptmann-Stellvertreterin klärst.