Hallo zusammen,
wenn es im garten unter mir einen Pool gibt, der extrem nach Chlor stinkt, weil es den Besitzer nicht interessiert, extrem gegrillt wird, sodass ich ab 18:00 meine Fenster schliessen muß, im Garten mehrere Tage Besuch im zelt wohnt, auf dem Grundstück ein unsauberer Ammoniak stinkender Hühnerstall ist - Komposthaufen der als Biomüll Ersatz dient und Insekten anzieht.....und all das meinen Vermieter nicht interessiert - wie weit darf ich die Miete mindern? Und wie mache ich es richtig?
Liege ich richtig, wenn der Vermieter mir kündigt weil ich zu lästig bin - dass er mich erst rausschmeißen kann wenn ich eine adäquate Wohnung die leistbar ist gefunden habe?
Danke für eure Unterstützung
Mietminderung
Re: Mietminderung
Ein Mieter ist nach § 30 Abs.2 Z 3 MRG wegen (fortlaufenden) unleidlichen Verhaltens kündbar, wenn:
https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=25378#p54598
Aber wenn es um Räumungsklagen geht, gibt es auch in Tirol Beratungsstellen wie die "Delogierungsprävention Tirol" (DELO). Eine Sammlung findet sich unter (auch für andere Bundesländer):
https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/hilfe_und_finanzielle_unterstuetzung_erhalten/2/Seite.1694300
Zur Mietzinsminderung verweise ich auf das hier:
https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=26811#p56824
Für noch mehr Infos beispielsweise im Forum nach "Mietzinsminderung" suchen!
Unter welchen Voraussetzungen eine Delogierung verzögert werden kann, wurde dort beschrieben:der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich.
https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=25378#p54598
Aber wenn es um Räumungsklagen geht, gibt es auch in Tirol Beratungsstellen wie die "Delogierungsprävention Tirol" (DELO). Eine Sammlung findet sich unter (auch für andere Bundesländer):
https://www.oesterreich.gv.at/de/themen/hilfe_und_finanzielle_unterstuetzung_erhalten/2/Seite.1694300
Zur Mietzinsminderung verweise ich auf das hier:
https://forum.jusline.at/viewtopic.php?f=6&t=26811#p56824
Für noch mehr Infos beispielsweise im Forum nach "Mietzinsminderung" suchen!
Derweil nur stiller Mitleser, da ich gerade von Anwälten schikaniert wurde. Keine Anfragen mehr nach deren Namen und ob Ihr deren Kanzlei auf Google negativ bewerten sollt. Gerne melde ich mich per PN auf Eure Beiträge. Vorher bitte die Forensuche nutzen!
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finance101
- Beiträge: 2
- Registriert: 07.04.2025, 12:32
Re: Mietminderung
Mietzinsminderung wegen Geruchs- und Rauchbelästigung – wie sollte ein Mieter vorgehen?
Bei den geschilderten Umständen kommen grundsätzlich mehrere rechtliche Fragen zusammen. Einerseits geht es darum, ob aufgrund der Beeinträchtigungen eine Mietzinsminderung zusteht, andererseits darum, wie eine solche Mietzinsminderung geltend gemacht werden sollte, ohne unnötig das Risiko eines Mietzinsrückstandes und eines Räumungsverfahrens einzugehen.
1. Wann besteht überhaupt ein Anspruch auf Mietzinsminderung?
Die wesentliche Bestimmung ist § 1096 ABGB. Ist eine Wohnung während der Mietdauer ohne Verschulden des Mieters ganz oder teilweise nicht zum vereinbarten Gebrauch geeignet, tritt die Mietzinsminderung grundsätzlich kraft Gesetzes ein.
Der Oberste Gerichtshof bezeichnet die Mietzinsminderung als eine gesetzliche Folge der Gebrauchsbeeinträchtigung. Sie besteht grundsätzlich vom Beginn der Beeinträchtigung bis zu deren Behebung. Ein Verschulden des Vermieters ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Auch Beeinträchtigungen, die nicht unmittelbar innerhalb der Wohnung entstehen, können relevant sein. Der OGH hat beispielsweise ausgesprochen, dass das Mietzinsminderungsrecht auch eingreifen kann, wenn der bedungene Gebrauch des Mietobjekts auf andere Weise gestört wird.
Daher können grundsätzlich auch erhebliche und regelmäßig auftretende Geruchs-, Rauch- oder sonstige Immissionsbelastungen berücksichtigt werden.
Im geschilderten Fall wären daher insbesondere zu prüfen:
* starker Chlorgeruch des unmittelbar darunterliegenden Pools,
* massive und regelmäßig auftretende Rauch- und Geruchsbelästigung durch Grillen,
* Ammoniak- bzw. Geruchsbelastung durch den Hühnerstall,
* erhebliche Insektenbelastung im Zusammenhang mit einem unsachgemäß betriebenen Kompost- oder Biomüllplatz.
Dass gelegentlich Besucher im Garten übernachten, wird für sich allein wesentlich schwieriger als Mietzinsminderungsgrund durchsetzbar sein. Hier müsste zusätzlich eine konkrete Beeinträchtigung, beispielsweise durch erheblichen und regelmäßigen Lärm, vorliegen.
Entscheidend ist letztlich nicht, ob etwas subjektiv störend empfunden wird, sondern ob die gewöhnliche bzw. vertraglich vorausgesetzte Nutzung der Wohnung objektiv relevant beeinträchtigt ist.
2. Wie hoch darf die Mietzinsminderung sein?
Dafür gibt es keine allgemeine Tabelle.
Man kann daher nicht seriös sagen: Grillgeruch bedeutet 10 %, Chlorgeruch 10 % und der Hühnerstall weitere 10 %.
Die Höhe richtet sich immer nach dem Einzelfall. Zu beurteilen sind insbesondere Intensität, Häufigkeit und Dauer der Beeinträchtigung sowie die Auswirkungen auf die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Wenn beispielsweise während der Sommermonate nahezu täglich ab 18 Uhr die Fenster wegen starker Rauch- oder Geruchsbelastung geschlossen werden müssen und dadurch auch Balkon oder Terrasse erheblich schlechter benutzbar sind, kann die Beeinträchtigung selbstverständlich wesentlich anders zu bewerten sein als gelegentliches Grillen an einzelnen Wochenenden.
Die Beweislast für eine die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigende Situation trifft grundsätzlich den Mieter.
Daher sollten solche Beeinträchtigungen möglichst genau dokumentiert werden: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art und Intensität der Beeinträchtigung, Fotos bzw. Videos soweit sinnvoll und insbesondere Zeugen.
3. Die Miete einfach eigenmächtig reduzieren?
Das würde ich trotz des grundsätzlich bestehenden Mietzinsminderungsrechts nicht unbedingt empfehlen.
Das Problem ist weniger die Mietzinsminderung selbst als deren Höhe.
Der Mieter kann beispielsweise überzeugt sein, dass 30 % gerechtfertigt sind. Kommt das Gericht später aber zum Ergebnis, dass lediglich 10 % angemessen waren, entsteht hinsichtlich der Differenz ein Mietzinsrückstand.
Gerade wenn das Verhältnis zum Vermieter bereits angespannt ist, sollte dieses zusätzliche Risiko nach Möglichkeit vermieden werden.
4. Eine mögliche bessere Strategie: vollständige Zahlung unter Vorbehalt
Eine prozessual interessante und häufig wesentlich risikoärmere Möglichkeit besteht darin, den vorgeschriebenen Mietzins zunächst weiterhin vollständig, aber ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung wegen bestehender Mietzinsminderungsansprüche gemäß § 1096 ABGB zu bezahlen.
Dieser Vorbehalt ist wichtig. Der OGH hat darauf hingewiesen, dass eine vorbehaltlose Zahlung trotz Kenntnis eines Mangels unter bestimmten Umständen als Verzicht auf einen Mietzinsminderungs- bzw. Rückforderungsanspruch gewertet werden kann.
Der Vermieter sollte gleichzeitig schriftlich über die Beeinträchtigungen informiert und zur Abhilfe aufgefordert werden.
5. Danach Klage auf Rückzahlung des zu viel bezahlten Mietzinses
Bestehen die Beeinträchtigungen weiterhin, könnte nach einigen Monaten der aufgrund der Mietzinsminderung zu viel bezahlte Betrag gerichtlich zurückgefordert werden.
Beispiel:
Die Gesamtmiete beträgt 1.000 Euro monatlich.
Der Mieter geht aufgrund der Beeinträchtigungen von einer gerechtfertigten Mietzinsminderung von 20 % aus.
Er bezahlt trotzdem drei Monate jeweils die vollständigen 1.000 Euro unter ausdrücklichem Vorbehalt.
Anschließend verlangt er 600 Euro zurück.
Bezahlt der Vermieter diesen Betrag nicht freiwillig, kann eine Leistungsklage auf Rückzahlung eingebracht werden.
In diesem Verfahren muss sich das Gericht zwangsläufig mit den entscheidenden Fragen beschäftigen:
Liegt überhaupt eine relevante Gebrauchsbeeinträchtigung vor?
Wie intensiv ist sie?
Wie lange dauert sie?
Und vor allem: Welches Ausmaß der Mietzinsminderung ist gerechtfertigt?
Damit erhält man eine gerichtliche Beurteilung, ohne vorher durch eine eigenmächtig möglicherweise zu hoch angesetzte Mietzinsminderung einen größeren Mietzinsrückstand entstehen zu lassen.
6. Warum nicht einfach eine Feststellungsklage?
Eine Feststellungsklage nach § 228 ZPO erscheint auf den ersten Blick naheliegend. Man könnte beispielsweise beantragen, dass festgestellt werde, dass der Mieter aufgrund der bestehenden Beeinträchtigungen zu einer bestimmten Mietzinsminderung berechtigt sei.
Genau hier ist allerdings Vorsicht geboten.
Der OGH hat sich in der Entscheidung 7 Ob 242/01s ausdrücklich mit einer solchen Konstellation beschäftigt und das erforderliche rechtliche Interesse an der Feststellung des Mietzinsminderungsrechts verneint. Für bereits vergangene Zeiträume spricht insbesondere gegen die Feststellungsklage, dass der Mieter den entsprechenden Betrag mit einer Leistungsklage zurückfordern kann.
Eine reine Feststellungsklage wäre daher keineswegs automatisch der beste oder sicherste Weg.
Die Leistungsklage auf Rückzahlung eines konkret bezifferten Betrages hat den Vorteil, dass das Gericht die Berechtigung und Höhe der Mietzinsminderung ohnehin als Vorfrage beurteilen muss.
7. Kann der Vermieter den Mieter kündigen, weil dieser „zu lästig“ wird?
Sofern der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommt, kann ein Vermieter einen Mietvertrag nicht einfach deshalb kündigen, weil ein Mieter seine gesetzlichen Rechte geltend macht oder sich wiederholt über Mängel beschwert.
§ 30 MRG verlangt für eine Vermieterkündigung einen wichtigen Kündigungsgrund. Das im Gesetz erwähnte „unleidliche Verhalten“ setzt nach der Rechtsprechung erhebliche Störungen des friedlichen Zusammenlebens voraus.
Die sachliche Geltendmachung von Mängeln oder eines Mietzinsminderungsanspruchs ist damit nicht gleichzusetzen.
Natürlich kommt es dabei immer auf das konkrete Verhalten und auch darauf an, ob und in welchem Umfang das MRG auf das betreffende Mietverhältnis anwendbar ist.
8. Muss der Vermieter warten, bis eine andere leistbare Wohnung gefunden wurde?
Nein, ein solches allgemeines Recht gibt es nicht.
Man kann sich daher nach einem rechtskräftigen Räumungstitel nicht grundsätzlich darauf berufen, noch keine „adäquate und leistbare“ Ersatzwohnung gefunden zu haben und deshalb unbegrenzt in der bisherigen Wohnung bleiben zu dürfen.
Das MRG kennt zwar unter bestimmten Voraussetzungen einen gerichtlichen Aufschub einer Räumungsexekution. Dabei handelt es sich aber um eine gesetzlich begrenzte Ausnahmeregelung und nicht um ein Recht, bis zum Auffinden einer passenden Ersatzwohnung in der Wohnung zu bleiben. § 35 MRG regelt ausdrücklich die Aufschiebung einer Räumungsexekution in besonderen Fällen.
Fazit
Bei erheblichen und regelmäßig auftretenden Geruchs-, Rauch- oder sonstigen Immissionsbelastungen kann grundsätzlich ein Mietzinsminderungsanspruch nach § 1096 ABGB bestehen.
Die entscheidende Frage ist allerdings nicht nur, ob eine Mietzinsminderung besteht, sondern in welchem Ausmaß.
Gerade deshalb würde ich nicht vorschnell einen erheblichen Teil der laufenden Miete einbehalten.
Eine mögliche sicherere Vorgehensweise wäre:
1. Beeinträchtigungen genau dokumentieren.
2. Vermieter schriftlich informieren und Abhilfe verlangen.
3. Mietzins ausdrücklich nur unter Vorbehalt vollständig weiterbezahlen.
4. Nach einem ausreichenden Beobachtungszeitraum die Höhe einer angemessenen Mietzinsminderung beurteilen.
5. Den zu viel bezahlten Betrag zurückfordern und erforderlichenfalls mittels Leistungsklage einklagen.
Dadurch muss sich das Gericht konkret mit der Höhe der Mietzinsminderung beschäftigen, während gleichzeitig das Risiko vermieden wird, durch eine möglicherweise zu hoch angesetzte eigenmächtige Mietzinsreduktion einen erheblichen Zahlungsrückstand entstehen zu lassen.
Eine reine Feststellungsklage auf Feststellung des Mietzinsminderungsrechts wäre hingegen aufgrund der bisherigen OGH-Rechtsprechung mit einem erheblichen prozessualen Risiko verbunden.
Bei den geschilderten Umständen kommen grundsätzlich mehrere rechtliche Fragen zusammen. Einerseits geht es darum, ob aufgrund der Beeinträchtigungen eine Mietzinsminderung zusteht, andererseits darum, wie eine solche Mietzinsminderung geltend gemacht werden sollte, ohne unnötig das Risiko eines Mietzinsrückstandes und eines Räumungsverfahrens einzugehen.
1. Wann besteht überhaupt ein Anspruch auf Mietzinsminderung?
Die wesentliche Bestimmung ist § 1096 ABGB. Ist eine Wohnung während der Mietdauer ohne Verschulden des Mieters ganz oder teilweise nicht zum vereinbarten Gebrauch geeignet, tritt die Mietzinsminderung grundsätzlich kraft Gesetzes ein.
Der Oberste Gerichtshof bezeichnet die Mietzinsminderung als eine gesetzliche Folge der Gebrauchsbeeinträchtigung. Sie besteht grundsätzlich vom Beginn der Beeinträchtigung bis zu deren Behebung. Ein Verschulden des Vermieters ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Auch Beeinträchtigungen, die nicht unmittelbar innerhalb der Wohnung entstehen, können relevant sein. Der OGH hat beispielsweise ausgesprochen, dass das Mietzinsminderungsrecht auch eingreifen kann, wenn der bedungene Gebrauch des Mietobjekts auf andere Weise gestört wird.
Daher können grundsätzlich auch erhebliche und regelmäßig auftretende Geruchs-, Rauch- oder sonstige Immissionsbelastungen berücksichtigt werden.
Im geschilderten Fall wären daher insbesondere zu prüfen:
* starker Chlorgeruch des unmittelbar darunterliegenden Pools,
* massive und regelmäßig auftretende Rauch- und Geruchsbelästigung durch Grillen,
* Ammoniak- bzw. Geruchsbelastung durch den Hühnerstall,
* erhebliche Insektenbelastung im Zusammenhang mit einem unsachgemäß betriebenen Kompost- oder Biomüllplatz.
Dass gelegentlich Besucher im Garten übernachten, wird für sich allein wesentlich schwieriger als Mietzinsminderungsgrund durchsetzbar sein. Hier müsste zusätzlich eine konkrete Beeinträchtigung, beispielsweise durch erheblichen und regelmäßigen Lärm, vorliegen.
Entscheidend ist letztlich nicht, ob etwas subjektiv störend empfunden wird, sondern ob die gewöhnliche bzw. vertraglich vorausgesetzte Nutzung der Wohnung objektiv relevant beeinträchtigt ist.
2. Wie hoch darf die Mietzinsminderung sein?
Dafür gibt es keine allgemeine Tabelle.
Man kann daher nicht seriös sagen: Grillgeruch bedeutet 10 %, Chlorgeruch 10 % und der Hühnerstall weitere 10 %.
Die Höhe richtet sich immer nach dem Einzelfall. Zu beurteilen sind insbesondere Intensität, Häufigkeit und Dauer der Beeinträchtigung sowie die Auswirkungen auf die tatsächliche Nutzung der Wohnung.
Wenn beispielsweise während der Sommermonate nahezu täglich ab 18 Uhr die Fenster wegen starker Rauch- oder Geruchsbelastung geschlossen werden müssen und dadurch auch Balkon oder Terrasse erheblich schlechter benutzbar sind, kann die Beeinträchtigung selbstverständlich wesentlich anders zu bewerten sein als gelegentliches Grillen an einzelnen Wochenenden.
Die Beweislast für eine die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigende Situation trifft grundsätzlich den Mieter.
Daher sollten solche Beeinträchtigungen möglichst genau dokumentiert werden: Datum, Uhrzeit, Dauer, Art und Intensität der Beeinträchtigung, Fotos bzw. Videos soweit sinnvoll und insbesondere Zeugen.
3. Die Miete einfach eigenmächtig reduzieren?
Das würde ich trotz des grundsätzlich bestehenden Mietzinsminderungsrechts nicht unbedingt empfehlen.
Das Problem ist weniger die Mietzinsminderung selbst als deren Höhe.
Der Mieter kann beispielsweise überzeugt sein, dass 30 % gerechtfertigt sind. Kommt das Gericht später aber zum Ergebnis, dass lediglich 10 % angemessen waren, entsteht hinsichtlich der Differenz ein Mietzinsrückstand.
Gerade wenn das Verhältnis zum Vermieter bereits angespannt ist, sollte dieses zusätzliche Risiko nach Möglichkeit vermieden werden.
4. Eine mögliche bessere Strategie: vollständige Zahlung unter Vorbehalt
Eine prozessual interessante und häufig wesentlich risikoärmere Möglichkeit besteht darin, den vorgeschriebenen Mietzins zunächst weiterhin vollständig, aber ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung wegen bestehender Mietzinsminderungsansprüche gemäß § 1096 ABGB zu bezahlen.
Dieser Vorbehalt ist wichtig. Der OGH hat darauf hingewiesen, dass eine vorbehaltlose Zahlung trotz Kenntnis eines Mangels unter bestimmten Umständen als Verzicht auf einen Mietzinsminderungs- bzw. Rückforderungsanspruch gewertet werden kann.
Der Vermieter sollte gleichzeitig schriftlich über die Beeinträchtigungen informiert und zur Abhilfe aufgefordert werden.
5. Danach Klage auf Rückzahlung des zu viel bezahlten Mietzinses
Bestehen die Beeinträchtigungen weiterhin, könnte nach einigen Monaten der aufgrund der Mietzinsminderung zu viel bezahlte Betrag gerichtlich zurückgefordert werden.
Beispiel:
Die Gesamtmiete beträgt 1.000 Euro monatlich.
Der Mieter geht aufgrund der Beeinträchtigungen von einer gerechtfertigten Mietzinsminderung von 20 % aus.
Er bezahlt trotzdem drei Monate jeweils die vollständigen 1.000 Euro unter ausdrücklichem Vorbehalt.
Anschließend verlangt er 600 Euro zurück.
Bezahlt der Vermieter diesen Betrag nicht freiwillig, kann eine Leistungsklage auf Rückzahlung eingebracht werden.
In diesem Verfahren muss sich das Gericht zwangsläufig mit den entscheidenden Fragen beschäftigen:
Liegt überhaupt eine relevante Gebrauchsbeeinträchtigung vor?
Wie intensiv ist sie?
Wie lange dauert sie?
Und vor allem: Welches Ausmaß der Mietzinsminderung ist gerechtfertigt?
Damit erhält man eine gerichtliche Beurteilung, ohne vorher durch eine eigenmächtig möglicherweise zu hoch angesetzte Mietzinsminderung einen größeren Mietzinsrückstand entstehen zu lassen.
6. Warum nicht einfach eine Feststellungsklage?
Eine Feststellungsklage nach § 228 ZPO erscheint auf den ersten Blick naheliegend. Man könnte beispielsweise beantragen, dass festgestellt werde, dass der Mieter aufgrund der bestehenden Beeinträchtigungen zu einer bestimmten Mietzinsminderung berechtigt sei.
Genau hier ist allerdings Vorsicht geboten.
Der OGH hat sich in der Entscheidung 7 Ob 242/01s ausdrücklich mit einer solchen Konstellation beschäftigt und das erforderliche rechtliche Interesse an der Feststellung des Mietzinsminderungsrechts verneint. Für bereits vergangene Zeiträume spricht insbesondere gegen die Feststellungsklage, dass der Mieter den entsprechenden Betrag mit einer Leistungsklage zurückfordern kann.
Eine reine Feststellungsklage wäre daher keineswegs automatisch der beste oder sicherste Weg.
Die Leistungsklage auf Rückzahlung eines konkret bezifferten Betrages hat den Vorteil, dass das Gericht die Berechtigung und Höhe der Mietzinsminderung ohnehin als Vorfrage beurteilen muss.
7. Kann der Vermieter den Mieter kündigen, weil dieser „zu lästig“ wird?
Sofern der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommt, kann ein Vermieter einen Mietvertrag nicht einfach deshalb kündigen, weil ein Mieter seine gesetzlichen Rechte geltend macht oder sich wiederholt über Mängel beschwert.
§ 30 MRG verlangt für eine Vermieterkündigung einen wichtigen Kündigungsgrund. Das im Gesetz erwähnte „unleidliche Verhalten“ setzt nach der Rechtsprechung erhebliche Störungen des friedlichen Zusammenlebens voraus.
Die sachliche Geltendmachung von Mängeln oder eines Mietzinsminderungsanspruchs ist damit nicht gleichzusetzen.
Natürlich kommt es dabei immer auf das konkrete Verhalten und auch darauf an, ob und in welchem Umfang das MRG auf das betreffende Mietverhältnis anwendbar ist.
8. Muss der Vermieter warten, bis eine andere leistbare Wohnung gefunden wurde?
Nein, ein solches allgemeines Recht gibt es nicht.
Man kann sich daher nach einem rechtskräftigen Räumungstitel nicht grundsätzlich darauf berufen, noch keine „adäquate und leistbare“ Ersatzwohnung gefunden zu haben und deshalb unbegrenzt in der bisherigen Wohnung bleiben zu dürfen.
Das MRG kennt zwar unter bestimmten Voraussetzungen einen gerichtlichen Aufschub einer Räumungsexekution. Dabei handelt es sich aber um eine gesetzlich begrenzte Ausnahmeregelung und nicht um ein Recht, bis zum Auffinden einer passenden Ersatzwohnung in der Wohnung zu bleiben. § 35 MRG regelt ausdrücklich die Aufschiebung einer Räumungsexekution in besonderen Fällen.
Fazit
Bei erheblichen und regelmäßig auftretenden Geruchs-, Rauch- oder sonstigen Immissionsbelastungen kann grundsätzlich ein Mietzinsminderungsanspruch nach § 1096 ABGB bestehen.
Die entscheidende Frage ist allerdings nicht nur, ob eine Mietzinsminderung besteht, sondern in welchem Ausmaß.
Gerade deshalb würde ich nicht vorschnell einen erheblichen Teil der laufenden Miete einbehalten.
Eine mögliche sicherere Vorgehensweise wäre:
1. Beeinträchtigungen genau dokumentieren.
2. Vermieter schriftlich informieren und Abhilfe verlangen.
3. Mietzins ausdrücklich nur unter Vorbehalt vollständig weiterbezahlen.
4. Nach einem ausreichenden Beobachtungszeitraum die Höhe einer angemessenen Mietzinsminderung beurteilen.
5. Den zu viel bezahlten Betrag zurückfordern und erforderlichenfalls mittels Leistungsklage einklagen.
Dadurch muss sich das Gericht konkret mit der Höhe der Mietzinsminderung beschäftigen, während gleichzeitig das Risiko vermieden wird, durch eine möglicherweise zu hoch angesetzte eigenmächtige Mietzinsreduktion einen erheblichen Zahlungsrückstand entstehen zu lassen.
Eine reine Feststellungsklage auf Feststellung des Mietzinsminderungsrechts wäre hingegen aufgrund der bisherigen OGH-Rechtsprechung mit einem erheblichen prozessualen Risiko verbunden.
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