Kündigung bei Eigenbedarf

[Godo]

Ich habe im letzen Jahr ein Reihenhaus in Wien gekauft. Das Erdgeschoss ist seit über 50 Jahren an eine ältere Dame vermietet. Es existiert kein schriftlicher Mietvertrag. Das Haus ist Baujahr 1935 und steht als eine Einheit im Grundbuch. Es wird aber wohl seit Anbeginn für zwei Wohneinheiten genutzt. Wir sind eine vierköpfige Familie und bewohnen das erste Geschoss und das ausgebaute Dachgeschoss. Aber wir würden das Erdgeschoss gerne mitnutzen. Gibt es in diesem Fall eine Möglichkeit zur Kündigung bei Eigenbedarf?

[MEMIL]

Grundsätzlich ja, Sie müssen aber mindestens 2 Jahre Eigentümer der Liegenschaft gewesen sein. Deswegen, kann ich nur empfehlen abzuwarten bis diese Voraussetzung erfüllt ist und danach die Sache wieder überprüfen lassen, am besten mit einer persönlichen Beratung (z.B. bei einem Rechtsanwalt oder beim Amtstag beim Gericht, wo die Beratung gratis ist), wo die genaue Modalitäten einer außergerichtlichen Einigung überprüft werden kann. Ohne finanzielle Hilfe für die Mieterin wird die Kündigung sehr schwer sein, weil das Mietverhältnis unbefristet ist. Die Tatsache dass es mündlich statt schriftlich ist, macht hier keinen Unterschied, weder für Sie noch für die Mieterin. Eine mündliche Vereinbarung als Mietvertrag schadet grundsätzlich aber eher den Vermieter.

MfG,

MEMIL

[Godo]

Dann hätte ich noch eine Frage: Die Dame zahlte bis zu unserem Kauf 14 Euro Miete plus 100 Euro Betriebskosten für die 50m2 Wohnung. Dei Vorbesitzerin hatte dann den Mietzins noch auf 62 Euro angehoben, so dass sie seit unserer Übernahme nun etwa 160 Euro in Summe zahlt. In wie weit und wie schnell kann der Mietzins einer angemessenen Miete angeglichen werden? Wasser, Strom, Gas, InnenWc ist schon immer vorhanden.

[MEMIL]

Wenn der Mietzins zulässig ist und nicht mehr beanstandet werden kann, bleibt dem Vermieter nur den Weg zur Sanierung des Hauses. Mit einen Antrag gem. § 18 MRG kann der Mietzins angehoben werden, manchmal sogar saftig (dafür muss der Vermieter aber geplannte Investitionen tätigen). Dafür empfehle ich Ihnen aber den Sachverhalt von einer Organisation überprüfen zu lassen. In Wien können Sie sich an die Gebietsbetreuungen wenden. Am Land an die Gemeinde, aber auch die Mietervereinigung kann hier Hilfe abschaffen. Einen Rechtsanwalt empfehle ich nicht gleich zu suchen weil die Kosten laufen schon bei einer betreuenden Beratung und es nicht klar im Vorhinein ist, dass Sie den Mietzins anheben können. Später jedoch, wenn es sinnvoll ist, können Sie einen Rechtsanwalt mit den Antrag beauftragen, damit zugleich (Falls die Mieterin den neuen Mietzins nicht bezahlen kann) Lösungsvorschläge (einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses, finanzielle Abgeltung, Ersatzwohnung) erarbeitet werden.

MfG,

MEMIL

[Godo]

Danke für die Antworten soweit. Wenn nichts schriftlich wie in unserem Fall vereinbart wurde, kann zumindest eine Steigerung um die Infolationsrate oder sonst einen Minimalsatz geltend gemacht werden?

[MEMIL]

Ja, es kann! aber einen Anspruch haben Sie automatisch nicht. Die Mieterin muss es anerkennen oder Sie müssen klagen. Bei einer mündlichen Mietvertrag muss festgestellt werden was genau mündlich vereinbart wurde. Ein Mietvertrag ohne Indexanpassung ist sogar schriftlich möglich (obwohl nicht üblich), mündlich muss diese Klausel irgendwie angesprochen worden sein. Da ist jedoch das Beweisverfahren leichter zu bestehen, weil eine Indexanpassung entspricht der Erfahrung des täglichen Lebens und ist auch leicht nachvollziehbar. Ich kann nur empfehlen die Anpassung vorzunehmen und der Mieterin per Schreiben den neuen Mietzins bekannt zu geben. Vielleicht klappt es ohne Problem.

MfG,

MEMIL