Frage Mietrecht (Kurzzeitmiete vs. befristet)

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MikeH
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Frage Mietrecht (Kurzzeitmiete vs. befristet)

Beitrag von MikeH » 10.11.2019, 13:46

Hallo, ich vermiete zum ersten Mal, kann mir eventuell jemand Auskunft zu meinen Fragen geben.

Wohnung (Neubau 2018) soll vollmöbliert und inkl. aller Kosten vermietet werden d.h. eine Fixmiete.
Mieter möchte derzeit 6 Monate mit Verlängerungsmöglichkeit, da berufsbedingt eventuell eine Versetzung ins Ausland ansteht. Des weiteren möchte der Mieter sich in der Wohnung registrieren (Hauptwohnsitz).

Meine Fragen zu den Optionen die ich recherchiert habe:

2. Kurzzeitmiete (max 6 Monate):
- kann der Mieter bei Kurzzeitmiete die Wohnung als Hauptwohnsitz registrieren?
- muss bei einer Verlängerung von 6 Monaten ein neuer Mietvertrag ausgestellt werden (da ja KZM nur bis max 6 Monate geht)?

2. Befristete Vermietung:
- Wenn die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz registriert werden kann dann müsste ich wohl die befristete Vermietung anbieten oder gibt es eine andere Option?
- bei dieser Option müsste ich einen 3 Jahresvertrag abschliessen aber mit einer Möglichkeit der Kündigung nach 6 Monaten - ist das möglich?
- kann bei befristeter Vermietung eine "All-In" Miete verlangt werden oder müssen in diesem Fall die Betriebskosten auf den Mieter registriert werden bzw. muss ich die Betriebskosten in dem Vertrag seperat anführen?

Danke für jegliches Feedback bzw. wenn es Musterverträge gibt diese gerne auch weiterleiten..!
Besten Dank, Mike



SK
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Re: Frage Mietrecht (Kurzzeitmiete vs. befristet)

Beitrag von SK » 11.11.2019, 08:59

Bitte Vorsicht

Eine unzulässige Befristung führt dazu, dass die Befristung nicht durchsetzbar ist --> es besteht daher dann ein einkündbares unbefristetes Mietverhältnis (Ausnahme: wichtiger Grund).

Als Vermieter gilt die Mindestbefristung von 3 Jahren. Sie können aber dem Mieter das Recht einräumen nach 6 Monaten zu kündigen (Kündigungsfrist und Termin vereinbaren).

Bitte lassen Sie den Mietvertrag über einen RA oder Notar abwickeln. Homemade Mietverträge führen oft zu erheblichen Problemen für den Vermieter.

MfG RA Sebastian Kinberger

MikeH
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Re: Frage Mietrecht (Kurzzeitmiete vs. befristet)

Beitrag von MikeH » 11.11.2019, 11:27

Vielen dank für die Rückmeldung Hr. Mag. Kinberger!

Die Alternative zum 3 Jahresvertrag wäre doch in dem Fall die Kurzzeitmiete, oder sehe ich das falsch? Der Mieter möchte ja berufsbedingt nur 6 Monate bleiben und die Wohnung ist auch voll möbliert mit voller Ausstattung (man müsste nur mit Koffer einziehen). Die Frage ist halt ob der Mieter die Wohnung in diesem Fall als Hauptwohnsitz melden kann?

In weiterer Folge werde ich das vertraglich über einen RA machen wie vorgeschlagen.
Danke nochmal
Michael Holzer

SK
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Re: Frage Mietrecht (Kurzzeitmiete vs. befristet)

Beitrag von SK » 11.11.2019, 13:39

Eine Befristung auf 6 Monate ist prinzipiell unzulässig (Ausnahme:
§ 1 Mrg

3.
Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand

b)


eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet)

Sollten diese Voraussetzungen nicht zutreffen, ist die Befristung nicht durchsetzbar. Wie Sie schildern möchte der Mieter nur 6 Monate mieten, da er dann eventuell wegzieht. Für diesen Falle ist die Ausnahme jedenfalls nicht anwendbar. Dies gilt nur, wenn der Mieter die Wohnung dort mietet, wo er vorübergehend hinzieht.

Eine Meldung ist zivilrechtlich unbeachtlich (hätte maximal Indizwirkung, daher empfehle ich als Unterkunftgeber nur einen Nebenwohnsitz zu bestätigen, wenn Ausnahme nach § 1 Abs 3 lit b MRG herangezogen wird).

Eine Verlängerung über 6 Monate beseitigt den Ausnahmetatbestand, daher wieder eine unzulässige Befristung. Man kann das Problem einfach lösen, in dem man einen 3 Jahres MV abschließt, dem Mieter aber ein vorzeitiges Kündigungsrecht einräumt.

MikeH
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Re: Frage Mietrecht (Kurzzeitmiete vs. befristet)

Beitrag von MikeH » 11.11.2019, 14:23

Vielen Dank nochmals für die ausführliche Antwort und der Mühe!

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