Baugutachter setzt Zeitwert von zerstörten Türen/Böden auf 0 € – Abzug „Neu für Alt“ bei Gewalteinwirkung?

[stockhe]

Hallo zusammen,

ich möchte gerne nach euren Erfahrungen und juristischen Einschätzungen zu folgendem Fall im österreichischen Mietrecht (ABGB/MRG) fragen:

Bei der Rückgabe einer Mietwohnung wurden erhebliche Substanzschäden festgestellt: Mehrere Innentüren wurden gewaltsam beschädigt bzw. eingetreten (Türblätter zersplittert, Zargen und Holzfutterrahmen herausgebrochen) und der Parkettboden wies schwere Quellschäden auf. Bei Mietbeginn wurden alle Türen und Böden im Übergabeprotokoll mängelfrei als „OK“ unterzeichnet.

Der gerichtlich bestellte Baugutachter bewertet den Restwert der Türen und Böden nun rein nach der rechnerischen Nutzungsdauer/AfA und setzt den Zeitwert auf 0 Euro („vollständig gealtert / mathematisch abgeschrieben“).

Als Vermieterseite berufen wir uns auf die OGH-Judikatur, wonach bei schuldhafter Substanzschädigung und mutwilliger Gewalteinwirkung kein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen ist, da es sich nicht um gewöhnliche Abnutzung handelt und die Erneuerung zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit zwingend notwendig war.

**Meine Fragen an die Community:**

1. Hat jemand von euch schon ähnliche Erfahrungen mit Baugutachtern vor österreichischen Zivilgerichten gemacht?
2. Wie streng halten sich Richter in der Praxis an die rechnerische Zeitwert-Einschätzung eines Baugutachters, wenn Nachweise für Gewalteinwirkung (Fotos, Rechnungen) vorliegen?
3. Welcher Argumentationslinie oder welchen Präzedenzfällen ist das Gericht bei euch gefolgt?

Vielen Dank im Voraus für eure Berichte und den Erfahrungsaustausch!

[Serverbauer]

Hallo stockhe,

die 0-Euro-Wertung des Gutachters für das Material ist unglücklicherweise im Kern durch die OGH-Judikatur (insb. OGH 8 Ob 67/20s) gedeckt. Wenn die rechnerische Lebensdauer der Türen und Böden abgelaufen ist, verlangt der OGH bei Mietnehmerschäden eine wirtschaftliche Betrachtungsweise (Vorteilsausgleichung). Das Gericht will damit eine Bereicherung des Vermieters verhindern, die entstünde, wenn alte Bausubstanz auf Kosten des Mieters durch komplett neue ersetzt wird.

Dein entscheidender Hebel ist jetzt jedoch die Trennung der Arbeitskosten:
Der Abzug „Neu für Alt“ gilt laut OGH im Regelfall nur für das Material, nicht aber für die reinen Regie- und Arbeitskosten (wie die Demontage der zertretenen Zargen, die Entsorgung und den Montageaufwand der Handwerker). Diese Kosten wären ohne die mutwillige Beschädigung nie angefallen, sie stellen absolut keine Werterhöhung für dich als Vermieter dar und sind daher meist zu 100 % vom Mieter zu ersetzen.

So solltest du verfahrenstaktisch vorgehen:
1. Mündliche Erörterung und Aufteilung verlangen: Du musst das Gutachten rügen und zwingend die mündliche Befragung des Gutachters beantragen (§ 357 iVm § 362 ZPO). Zwinge ihn vor Gericht dazu, die Handwerkerstunden und Entsorgungskosten exakt herauszurechnen und vom Materialwert zu isolieren.
2. Richterliche Schätzung nach § 273 ZPO: Verweise darauf, dass das Gericht den verbleibenden Schaden nach freier Überzeugung schätzen kann. Das wird in der Praxis genutzt, um Vermieter bei mutwilliger Zerstörung nicht völlig leer ausgehen zu lassen.

(Hinweis: Dies ist eine rechtliche Einschätzung und ersetzt keine anwaltliche Vertretung im Verfahren.)

Viel Erfolg!