Vermietung befristeter Mietvertrag - Ende

[privet]

Hallo liebes Forum!

Ich bin Vermieterin und habe einen eher schleppend zahlenden Mieter, dessen auf 5 Jahre befristeter Mietvertrag mit Mitte Juni 2027 endlich ausläuft.

Wie ich recherchiert habe, müsste ich als Vermieterin grundsätzlich nichts machen vor dem Ende der Frist, jedoch - falls der Mieter innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf der Befristung nicht auszieht - eine Räumungsklage bei Gericht einbringen, damit sich der Vertrag nicht automatisch verlängert.

Empfiehlt es sich dennoch, bereits vor dem Auslaufen des Vertrages den Mieter auf das Ende des Mietverhältnisses hinzuweisen? Wie mache ich das? Eingeschriebener Brief? Oder lasse ich das doch besser einen Rechtsanwalt machen?
Wer bringt eine Räumungsklage ein? Kann ich das selbst machen oder empfiehlt sich hier auch ein Anwalt?

Ich bin über Antworten dankbar und verbleibe mit vielen Grüßen

[alles2]

Ein Anwalt braucht man dafür nicht. Auch schützt ein vorzeitiges Schreiben nicht vor einer Vertragsverlängerung, wenn nur auf das Auslaufen des Mietvertrages hingewiesen werden würde. Denn das kann alles bedeuten und impliziert nicht automatisch, dass der Vermieter den Mieter mit Vertragsende aus der Wohnung haben möchte. Angenommen Du würdest ihm jetzt schon mitteilen, dass er Mitte Juni 2027 draußen sein soll, könnte ich nicht abschließend beurteilen, ob das so seine Wirkung entfalten würde, bzw. könnte ich nicht zwingend sagen, ob es die automatische Verlängerung um 3 Jahre aushebeln würde. Schließlich kann sich bis dahin ja einiges ändern. Und es stand ja bereits zu Vertragsabschluss das Ende des Mietverhältnisses fest. Eventuell wäre das dann vom Gericht zu prüfen.

Üblicherweise bringt der Vermieter innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsende bei Gericht die Klage auf Räumung (samt Nachweis über das Vertragsende) ein, sollte der Mieter noch drinnen geblieben sein. Würde der Mieter nach Ablauf des Vertrags weiterhin die Miete zahlen und Du es akzeptieren, ist von einer Verlängerung auszugehen. Solltest Du ein Schriftsatz aufsetzen, sollte zu dessen Verbindlichkeit die Nachweisbarkeit über die Zustellung an den Mieter erbracht werden können. Eine elektronische Textnachricht mit dem Ersuchen um Bestätigung über den Erhalt genügt auch schon, sofern vom Empfänger auch eine Rückmeldung erfolgt.

Mit dem Formular "ZPForm 102" kann ein Bestandvertrag über Räumlichkeit zum genannten Kündigungstermin gerichtlich aufgekündigt werden:

https://www3.formularservice.gv.at/PDF/GetPDF.ashx?pid=BMJ&pn=Be1c781ef6f5f4811b0b8628b908bfe9a&fn=Gerichtliche+Aufkuendigung.pdf

Bei den Bestandverhältnissen, auf die die Vorschriften über die Kündigungsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes anzuwenden sind, hat die/der Kündigende in der gerichtlichen Aufkündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Kündigungsgründe kann sie/er später nicht mehr geltend machen. Es ist zweckmäßig, auch die für die Kündigung maßgebenden Tatsachen und Beweismittel in der Aufkündigung anzuführen.

Die Gerichtsgebühren können im nachfolgenden Link berechnet werden, die zwar im Vorhinein zu entrichten wären, aber bei erfolgreicher Durchsetzung des Räumungsrechts vom vormaligen Mieter zurückverlangt werden können:

https://justizonline.gv.at/jop/web/gerichtsgebuehrenrechner/Klage%20&%20Exekution/Miete%20&%20Pacht/Gerichtliche%20Aufk%C3%BCndigung%20von%20Miet-%20und%20Pachtvertr%C3%A4gen

Du könntest etwa ein Monat vor Ablauf des Vertrags den Mieter darüber informieren, dass Du die Verlängerung ausdrücklich ausschließt und spätestens mit dem letzten Tag die Wohnungsrückgabe erwartest. Ansonsten würde die gerichtliche Aufkündingung veranlasst werden, dessen Gebühren iHv z.B. 140 Euro und Kosten er zu tragen hätte.

[privet]

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Meine Idee war es, den Brief auch erst Anfang nächster Jahres aufzusetzen. Ich möchte mich aber schon vorab informieren.

Bezüglich des Formulars zur gerichtlichen Aufkündigung. Sollte so etwas ein Rechtsanwalt machen? Wann würdest du empfehlen, das anzugehen? Benötigt es einen triftigen Grund oder ist das Auslaufen des Vertrages nicht schon Grund genug?

Entschuldigung für die vielleicht naiven Fragen, aber ich bin juristischer Laie

Ich habe mich zusätzlich bezüglich Rechtsanwälten auch ein wenig umgesehen und finde Rechtsanwälte, die für ein Erstgespräch bereits 300 Euro verlangen. Ist das üblich? In meinem Fall wäre es ja keine umfangreiche Sache, wo es lange Gespräche und umfangreiche Vorarbeit benötigte.

[alles2]

Eine Vertretungspflicht gem. § 27 Abs.1 ZPO gilt hier nicht. Auch sind auf Grund des eindeutigen Mietvertrags keine besondere Schwierigkeiten im Verfahren in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht oder ein Verfahrensverlauf, der sich ihrer Übersicht und Einsicht entzieht oder entziehen könnte, zu erwarten. Und selbst wenn Dich das Formular überfordern würde, kann man sich durch das Gericht am Amtstag anleiten lassen. Doch soweit sind wir noch nicht und es ist vorerst davon auszugehen, dass der Mieter sich an der Befristung hält. So ein Schreiben, wonach darauf hingewiesen und ausdrücklich betont wird, dass unter gar keinen Umständen eine Verlängerung vorgesehen ist (z.B. weil ein neuer Mieter bereits in den Startlöchern steht), kann nicht schaden. So hat er gleich Gewissheit und kann sich zeitig um eine Wohnungssuche kümmern. Ein halbes Jahr vor Ablauf ist kein schlechter Zeitpunkt dafür.

Das erwähnte Honorar ist durchaus gewöhnlich, wobei gewisse Herrschaften auf Nachfrage eine halbe Stunde unentgeltlich opfern (falls man nicht gerade rechtsschutzversichert ist). In Deiner Region könnte es aber auch die kostenlose Rechtsberatung angeboten werden, bei der sich ein Anwalt eine Viertel Stunde Zeit nimmt. Das wäre dann bei der Stadt nachzufragen. Ähnlich lange würde sich ein Jurist Zeit nehmen, wenn in Deinem Bundesland die erste Anwaltsauskunft von der Rechtsanwaltskammer angeboten wird:

https://www.oerak.at/buergerservice/servicecorner/erste-anwaltliche-auskunft/