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von MG » 07.03.2021, 08:35
Die Regelungen des Baurechtsgesetzes, damit auch insbesondere Regelungen bestimmter prozentueller Ersatzpflichten, kommen nicht -auch nicht als Analogie - in Frage, weil zur Begründung eines Baurechtes die grundbücherliche Eintragung zwingend erforderlich ist und es ja ohnedies entsprechende Regelungen (§ 418 ABGB zweiter Satz: Der redliche Bauführer kann den Ersatz der nothwendigen und nützlichen Kosten fordern) gibt.
Richtig ist, wie schon von alles2 ausgeführt, dass § 418 ABGB auf diesen Fall anzuwenden ist. Allerdings sollte man sich im konkreten Fall noch näher mit dem dritten Satz dieser Bestimmung auseinandersetzen, da dessen Anwendbarkeit ja dazu führen würde, dass der BAuführer das Eigentum am Grund und Boden des Bauwerkes erwirbt.
Ob76/50; 1Ob334/71; 1Ob77/73; 3Ob13/76; 7Ob508/82; 7Ob2352/96z; 7Ob222/00y; 8Ob116/16s
Entscheidungsdatum
24.11.1950
Unter den Voraussetzungen des letzten Satzes des § 418 ABGB vollzieht sich der Eigentumserwerb kraft Gesetzes, ohne daß es einer Aneignungshandlung oder der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Bauführer bedarf.
Zur Frage, wann diese Voraussetzungen vorliegen, ist die Judikatur aber leider etwas schwankend.
3 Ob 38/63
Entscheidungstext OGH 27.03.1963 3 Ob 38/63
Beisatz: Redlicher Bauführer im Sinne des § 418 ABGB ist nicht nur, wer entschuldbar über die Eigentumsverhältnisse irrt und deshalb auf fremden Grund baut, sondern auch, wer auf Grund einer Vereinbarung darauf vertraut, dort wo er baut, auch bauen zu dürfen. § 418 letzter Satz ABGB ist nur dann unanwendbar, wenn zwischen Grundeigentümer und Bauführer eine Vereinbarung über das Grundeigentum zustandegekommen ist. (T2) Veröff: EvBl 1963/307 S 431
Folgt man dieser Argumentationslinie, dann wäre eine bloße Zustimmung zur Bauführung, jedoch ohne Regelung, was mit dem Grundeigentum dann in Zukunft passieren soll, nicht schädlich und der letzte Satz des § 418 ABGB wäre anzuwenden.
Aber hierzu gibt es auch anderslautende Entscheidungen:
Entscheidungstext OGH 21.04.2009 10 Ob 17/09m
Vgl auch; Beisatz: Die bloße Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Bauführung ohne Vereinbarung über die Eigentumsverhältnisse führt noch nicht zum Eigentumserwerb des Bauführers an dem betroffenen Grundstücksteil. (T8)
In dieser Entscheidung wird das noch etwas genauer ausgeführt:
Die bloße Zustimmung der Grundstückseigentümer zur Bauführung ohne Vereinbarung über die Eigentumsverhältnisse führt noch nicht zum Eigentumserwerb des Bauführers an dem betroffenen Grundstücksteil. Eine Vereinbarung zwischen Liegenschaftseigentümer und Bauführer über die Bauführung führt jedoch dazu, dass die Regelung des § 418 dritter Satz ABGB nicht anwendbar ist, weil diese Bestimmung eine Willensdiskrepanz zwischen Grundeigentümer und Bauführer zur Voraussetzung hat (vgl NZ 1986, 226 [Hofmeister] mwN ua).
Nach dieser Entscheidung wäre daher jede "Vereinbarung" zwischen Grundeigentümer und Bauführer "schädlich" und würde zur Unanwendbarkeit des § 418 dritter Satz führen.
Wesentlich ist aber auch, dass der Grundeigentümer gegenüber dem redlichen Bauführer kein Anspruch auf Entfernung des Bauwerkes zukommt:
7Ob642/78; 5Ob503/79; 5Ob1584/91; 9Ob504/95; 1Ob519/96; 1Ob265/01d; 9Ob32/02z
Entscheidungsdatum
19.10.1978
Norm
ABGB §418
Rechtssatz
Ein gesetzlicher Anspruch auf Entfernung der auf seinem Grund befindlichen Baulichkeiten steht dem Grundeigentümer gem § 418 ABGB nur gegen den unredlichen, nicht auch gegen den redlichen Bauführer zu.
Es wäre daher meiner Ansicht nach dringend zu empfehlen, den Sachverhalt vor weiteren Entscheidungen oder Vereinbarungen im Detail vor allem im Hinblick darauf, ob ein Eigentumserwerb argumentierbar wäre, rechtlich zu prüfen. Ich denke, dass auch eine Darstellung der sonstigen Rechtsfolgen gegenüber dem Grundeigentümer hilfreich wäre, um hier eine einvernehmliche Lösung des Problemes voran zu bringen.
RA Mag. Michael Gruner
www.vertragsbegleiter.at