Zaunanlage Wohnungseigentum

[ChrisTi]

In einer im Bau befindlichen Wohnungsanlage (2 Häuser- 15 Parteien) ist laut Aussenanlageplan eine Hecke um alle Gartenwohnungen (6 Parteien) vorgesehen. Ebenso eine Sichtschutz-Hecke von den Parkplätzen zu einem benachbarten Grundstück (Gemeinschaftseigentum) bzw. ein Stück Zaun auf einem der Erdgeschosswohnungen zu einem weiteren Nachbargrundstück. Der Verkäufer/Errichter ist zugleich in weiterer Folge der Verwalter der Anlage.

Während der Kaufanbahnung und der weiteren Treffen vor Ort wurde mehrfach allen/mehreren Parteien auch vom ÖBA die Möglichkeit eines Zaunes an Stelle bzw. zusätzlich zu der Hecke in Aussicht gestellt. In der Zwischenzeit hat sich auch der ÖBA geändert und dieser spricht nun davon dass man die Zustimmung aller Wohnungseigentümer braucht.

Nun gibt es eine Partei aus einem der oberen Geschosse die darauf besteht, dass das Objekt genau so wie laut Plan mit Hecke umgesetzt werden soll, da ihm eine bauliche Einfriedung nicht entspricht und verweist dabei auf ein Kapitel des Kaufvertrages der aber völlig nichtssagend ist und nicht wirklich definiert ob (k)eine Hecke oder Zaun errichtet werden soll oder darf bzw. darauf dass dies für sie ein wesentlicher kaufentscheidender Grund für den Erwerb des Objekts sei.

Zudem wurde bereits vom ÖBA kommuniziert, dass der lt. Plan und oben angeführte eingetragene Zaun nun doch nicht gebaut wird bzw. die Sichtschutzhecke dafür als Zaun ausgeführt wird und ein weiterer auf der andere Seite zum selben Nachbargrundstück errichtet wird. Also alles Abweichungen zu den Ausführungsplänen, von dem die Partei wohl scheinbar "noch" nichts weiß.

Prinzipiell ist es laut WEG recht eindeutig, dass die Zustimmung aller Eigentümer für die Errichtung eines Zaunes notwendig ist (da bauliche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum). Die Garteneigentümer hätten sich auch schon darauf verständigt den gleichen Zaun in Farbe, Form und Gestalt zu errichten wie es der Errichter jetzt für seine vom Plan abweichenden Anlagen vorsieht. D.h. es wird auf ein einheitliches Erscheinungsbild Wert gelegt.

Das bewegt mich momentan zu ein paar Fragen:

a) Das Objekt befindet sich noch im Bau, wurde also so noch nicht übergeben wurde, jedoch stehen wohl schon alle Käufer im Grundbuch. Ab welchem Zeitpunkt gilt hier also die WEG?

b) Wenn demnach der Errichter selbst solche Änderungen ohne Zustimmung der Eigentümer noch durchführen kann, wie ist dies dann mit der WEG bzw. Punkt a vereinbar?

c) Welche Optionen stehen der Mehrheit in so einem Fall zur Verfügung, Parteien mit "Veto aus Prinzip" entgegen zu treten? Ich sehe momentan einmal nur die Option "Eigentümerversammlung" und nach §24 WEG 2002 Abs (5) und (6), was im schlimmsten Fall auf einen Rechtstreit raus läuft.

d) Wie wird sowas gehandhabt bei Anlagen mit mehreren hundert Parteien, wo es ausgeschlossen ist dass man von jedem eine Zustimmung bekommt? Bzw. wie kann man es rechtskonform handhaben?

Danke

[MG]

Um die Situation beurteilen zu können, müsste man die Kaufverträge und den Wohnungseigentumsvertrag prüfen.

Es könnte sein, dass sich zB im Kaufvertrag Regelungen finden, inwieweit die Verkäuferin Ausführungen des Bauvorhabens abändern bzw. modifizieren kann und im WE-Vertrag könnte geregelt sein, ob und unter welchen Voraussetzungen die einzelnen Miteigentümer Änderungen bei ihren Objekten samt Zubehör (zB Gärten) vornehmen dürfen.

[ChrisTi]

Der Kaufvertrag spricht lediglich von :
"Die Verkäuferin behält sich bautechnisch oder statisch bedingte Änderungen vor. Zwischen den Vertragsteilen besteht Einvernehmen darüber, dass geringfügige (3vH), baulich bedingte und die Wohnnutzfläche des Kaufgegenstandes betreffende Abweichungen von den zuvor angeführten Flächenmaßen keine Änderung des vereinbarten Fixgesamtkaufpreises bedingen."

WEV spricht diesbezüglich nur davon dass:
keine Liegenschaftsanteile eigenmächtig über sein Wohnungseigentum hinaus zu verschaffen und ausschließlich zu nutzen, dass jeder sein Wohnungseigentum ohne Rechenschaft und Rechnunglegung zu nutzen und darüber verfügen, sofern der Bestand, die Sicherheit und das architektonische oder ästhetische Bild des Gebäudes hierdurch nicht beeinträchtigt werden.

Vielleicht die interessanteste Stelle dazu:
"A. Wohnungseingangstüren, Wohnungsfenster
Die Kosten der Erhaltung der Eingangstüren und Fenster (Tausch und Anstrich) sämtlicher Wohnungseigentumsobjekte - ausgenommen KFZ-Plätze - sind von jedem Wohnungseigentümer aus eigenem zu tragen. Die diesbezüglichen Arbeiten sind daher vom Wohnungseigentümer aus eigenem rechtzeitig zu veranlassen; die für die vertragsgegenständliche Anlage zu bildende Rücklage, wird für derartige Arbeiten nicht in Anspruch genommen.
Gleiches gilt auch für die allenfalls von den Wohnungseigentümern auf eigene Kosten errichteten Einfriedungen, der, den Erdgeschosswohnungen als Zubehör gewidmeten Gärten. Bei der allfälligen Errichtung derartiger Einfriedungen ist sowohl auf die gesetzlichen Bestimmungen, als auch auf das einheitliche äußere Erscheinungsbild Bedacht zu nehmen."

B. Die Vertragsteile vereinbaren, dass die wie vor unter Vertragspunkt A dargestellte gesonderte Abrechnungseinheit auch eine eigene Abstimmungseinheit (im Sinn des §32 Abs. 2 WEG2002) ist. In dieser Abstimmungseinheit ist allein der Wohnungseigentümer stimmberechtigt, welchem das Wohnungseigentum an der jeweiligen Abrechnungseinheit zukommt."

Danach gibts nur mehr den Punkt Zustimmungserklärungen wo explizit nur zwei Punkte thematisiert werden: dass Klimageräte an der Fassade der Zustimmung aller Bedarf bzw. ein Punkt bzgl SatAnlagen, sonst tatsächlich nicht mehr.


Als Laie würde ich wohlwollend meinen die Punkte die ich hier A und B nenne gehen davon aus dass sich ohnehin jeder selbst einen Zaun aufstellt und nachdem im Punkt A auch explizit die Einfriedung erwähnt wird, würde ich sogar aus B herauslesen, dass bzgl. Haustür, Fenster und Einfriedung jeder allein stimmberechtigt ist weil auch er/sie es allein zu bezahlen haben.

[MG]

Nachdem die Errichtung von Zäunen als Einfriedung - zumindest implizit - den Miteigentümern gestatte ist, sollten diese mit dem Errichter/Verkäufer, so sie mit den Zäunen einverstanden sind, die Abänderung der vereinbarten Ausstattung abstimmen und Zäune errichten lassen. Meines Erachtens handelt es sich dabei (noch) nicht um "Änderungen" an der Gesamtanlage sondern um Adaptierungen im Rahmen der Errichtung bzw. Fertigstellung.

Ich sehe für den Miteigentümer, der durch diese Maßnahme auch überhaupt nicht tangiert ist, wenig Chancen, diese - für ihn - marginale Änderung der Ausführung wirksam zu bekämpfen.

Anders wäre es natürlich für die einzelnen Miteigentümer, deren Gärten betroffen sind, zu sehen. Wenn Hecken "versprochen", also in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung etc. enthalten waren und diese Miteigentümer jene auch haben möchten, dann müssten diese solche einseitigen Abänderungen nicht akzeptieren, wenn nicht zB bauliche Vorschriften Zäune verlangen ( was übrigens für machen Bereiche, zB gegenüber Nachbarliegenschaften ) je nach Bauordnung durchaus der Fall sein kann, aber dann hätte man wohl Anrecht auf Hecke und Zaun.

[ChrisTi]

Das sind einmal sehr gute Infos, danke.

Dazu noch eine Frage, der Verkäufer/Errichter der auch als Verwalter auftritt, gilt für diesen ebenso die WEG, oder gibt es diesbezüglich wieder Sonderregelungen oder andere Gesetzestexte. Ich würde annehmen dass ab dem Zeitpunkt wo jemand neben dem Errichter im Grundbuch steht auch die WEG bereits in Kraft treten sollte/könne/müsse. Gibts dazu klare Bestimmungen?

[MG]

Das WEG ist anzuwenden, wenn

==>es die Vertragsparteien so vereinbaren (also zB in den Kaufverträgen geregelt ist, dass das WEG auch schon vor Begründung von WE sinngemäß gelten soll,

==>§40/2 WEG 2002 Anmerkungen erfolgen (Anmerkung der Zusage der Einräumung von WE), dann ab dem Zeitpunkt der ersten derartigen Anmerkung (dann steht im Grundbuch ganz oben auch "Wohnungseigentum in Vorbereitung" und natürlich, wenn


==>WE an der Liegenschaft begründet wurde, dann steht im GB-Auszug ganz oben "Wohnungseigentum" oder zumindest "vorläufige Wohnungseigentum" (bei Begründung durch den Alleineigentümer mittels Statut).

Wenn WE anzuwenden ist, dann gilt das für "Alle".

[alles2]

Möchte nur beiläufig für andere Mitleser § 29 Abs.2 Z.1 WEG einwerfen, die ähnliche Sorgen haben. Auch weil hier ein möglicher Rechtsstreit angeschnitten und das periphere Minderheiteninteresse erwähnt wurde. Aus dem Paragraphen sind die Minderheitenrechte über die mehrheitlichen Parteienentscheidungen hinaus zu entnehmen. Demnach wird der "streitbare" Eigentümer selbst vor Gericht nicht erfolgreich sein können, wenn eine bauliche Veränderung eigentlich keinen Einfluss auf ihn hat.

[ChrisTi]

Das WEG ist anzuwenden, wenn

==>es die Vertragsparteien so vereinbaren (also zB in den Kaufverträgen geregelt ist, dass das WEG auch schon vor Begründung von WE sinngemäß gelten soll,

==>§40/2 WEG 2002 Anmerkungen erfolgen (Anmerkung der Zusage der Einräumung von WE), dann ab dem Zeitpunkt der ersten derartigen Anmerkung (dann steht im Grundbuch ganz oben auch "Wohnungseigentum in Vorbereitung" und natürlich, wenn


==>WE an der Liegenschaft begründet wurde, dann steht im GB-Auszug ganz oben "Wohnungseigentum" oder zumindest "vorläufige Wohnungseigentum" (bei Begründung durch den Alleineigentümer mittels Statut).

Wenn WE anzuwenden ist, dann gilt das für "Alle".

Im Kaufvertrag gibt es einen Punkt:
"Die Übergabe und Übernahme der jeweiligen Mindestanteile gemäß §2 Abs. 9 WEG2002 bzw. der Wohnungen in den faktischen besitz und Genuss der Käufer erfolgen jedenfalls mit Bezug der einzelnen Wohneinheiten.
Gefahr und Zufall, Nutzungen und Lasten sind ab dem Tag der Übergabe auf die Käufer übergegangen und es haben die Käufer ab diesem Zeitpunkt die mit dem Besitz und Genuss der jeweiligen Wohnungseigentumsobjekte zu entrichtenden laufenden Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben, ... Mehrwertssteuer, etc. zu leisten."

Im WEV wiederum wird zur Wohnungseigentumsbegründung "datumsunabhängig" dass Wohnungseigentum im Sinne der §§2, 5 und 6 WEG 2002 an dem Wohnobjekt von Vertragsteilen begründet wird. Worlaut. "Die Vertragsteile sind übereingekommen and Dem Wohnobjekt... Wohnungseigentum im Sinne der §§2, 5 und 6 WEG 2002 zu begründen."

Im Grundbuch steht tatsächlich auch schon WOHNUNGSEIGENTUM.

Ich gehe also davon aus, dass das WEG somit auch schon zur Anwendung käme. Alles miteinander etwas verworren...nachdem das ganze ja noch in der Fertigstellung ist.

[MG]

Ja, das WEG ist damit definitiv anwendbar.

Und gerade, weil die Anlage noch nicht fertiggestellt ist, betreffen mMm die geänderten Ausführungen keine Maßnahmen, die die einzelnen Wohnungseigentümer an/in ihren WE-Objekten durchführen.

Anders wäre es, wenn ein bestimmte Einfriedung fertiggestellt und übergeben worden wäre und dann einzelne Miteigentümer diese bestehenden Einfriedungen abändern.