Klausel gültig??

[MF]

Hallo!

Wir sind seit 1. Juni in einer Mietwohnung in Wien. Eine Erdgeschoßwohnung mit Garten. Das Haus ist schon etwas älter. Aber das Erdgeschoß wurde kernsaniert und der Gemeinschaftsgarten wird eben unterteilt in kleine Gärten. Jeder Garten direkt an der Wohnung.
Da das Haus noch nicht ganz fertig saniert ist, mussten wir eine zusätzliche Klausel unterschreiben, dass wir keine Mietminderung einfordern, solange der Garten nicht fertig ist. Wir haben im Mai unterschrieben, da man uns gesagt hat, der Garten wird Ende Juni fertig sein. (Eigentl. war schon im Mai offizieller Fertigstellungstermin, aber ja...).
So, da die Bauarbeiten am/im Haus leider noch länger dauern werden, werden die Gärten, nach derzeitigem Stand, nicht vor Oktober gemacht. Alle Mieter sind schon ziemlich wütend. Schließlich zahlen wir Miete.
Gibt es trotz Klausel eine Möglichkeit auf Mietminderung? Wir fühlen uns alle verarscht. Wir zahlen nicht wenig Miete und können unseren Garten aber nicht nutzen. Werden immer nur hin gehalten.

Vielen Dank schon mal.
LG MF

[alles2]

Man kann im Mietvertrag nichts vorher ausschließen, worauf es einen rechtlichen Anspruch gibt. Daher würde ich die Klausel als unwirksam einstufen. Wenn Ihr aber anstandslos die Miete bezahlt, dann ist es für normal wie eine Zustimmung der Bedingungen zu werten. Daher sollten sämtliche Zahlungen unter Vorbehalt vorgenommen werden.

Hier wurde bereits ein Thema behandelt, das in die ähnliche Richtung geht:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?t=15023

Evtl. noch das hier:

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?t=15028

[lexlegis]

Das Recht auf Mietminderung bei Unbrauchbarkeit von Teilen des Mietobjekts unterliegt dem ius cogens und ist vertraglich nicht abänderbar (§ 1096 Abs 1 zweiter und letzter Satz ABGB).

Sollte der Garten Teil des Mietvertrages sein und sich die Höhe des Mietzinses auch darauf erstrecken, so kann für die Dauer der Unbrauchbarkeit eine Mietminderung verlangt werden und zwar ungeachtet dessen, was vertraglich vereinbart wurde. Bei Uneinsichtigkeit des Vermieters bleibt nur der Gang zum Gericht.

[lexlegis]

Man kann im Mietvertrag nichts vorher ausschließen, worauf es einen rechtlichen Anspruch gibt.

https://forum.jusline.at/viewtopic.php?t=15028

Das stimmt nicht ganz.

Im Zuge der Privatautonomie kann von den Parteien vertraglich auch vereinbart werden, dass auf gewisse Rechte (die gesetzlich bestehen) verzichtet wird (zb Gewährleistung).

Solange es sich bei den gesetzlichen Bestimmungen um nachgiebiges Recht (ius dispositivum) handelt, können diese also vertraglich ausgeschlossen oder abgeändert werden.

Das ABGB nennt explizit, welche Bestimmungen dem ius cogens unterliegen (zb § 1096 Abs 1 letzter Satz ABGB).

Bei Schutzgesetzen sieht es anders aus:

Alle Bestimmungen des MRG oder des KSchG zb unterliegen soweit dem zwingenden und somit vertraglich nicht abänderbaren Recht, sobald sie zum Nachteil des Mieters oder des Konsumenten abgeändert werden sollen. Zum Nachteil des Vermieters oder des Unternehmers ist eine Abänderung aber grundsätzlich möglich.

[alles2]

Vielen Dank für die aufklärende und verständliche Ergänzung!
Meine Ausführungen bezogen sich auf die situationsbedingten Angaben des Fragestellers. Demnach um ein Schutzrecht zum Nachteil des Mieters.

[MF]

Also mal danke für eure Antworten.
Ja sicher zahlen wir für den Garten mit. Also der Garten gehört definitiv zum Mietobjekt. Da man mir damals gesagt hat, die Bauarbeiten dauern bis Ende Juni, war das nicht so schlimm. Aber aktuell ist immer noch Baustelle im ganzen Haus. Und laut Bauleiter werden diese nich vor Oktober fertig sein. Also verstehen wir alle nicht, wieso wir für den Garten zahlen sollen, wenn wir ihn nicht nützen können/dürfen. Der Vermieter verweigert aber Mietminderungen.
Keine Ahnung, was wir machen sollen. Wir haben eh demnächst ein Gespräch beim Mieterschutz. Man fühlt sich halt hilflos und vor allem verarscht. Ich zahle seit 3 Monaten einen 85qm Garten, den ich nicht habe.
Meinen Nachbarn gehts nicht anders.

Das sind die Punkte in der Klausel:
2.Dem Mieter ist bekannt, dass die Liegenschaft derzeit saniert wird und verzichtet der Mieter auf die Geltendmachung einer Mietzinsminderung aus diesem Grund.
3.Dem Mieter ist bekannt, dass die Garten- und Allgemeinflächen der Liegenschaft noch hergestellt werden. In diesem Zusammenhang verzichtet der Mieter auf die Geltendmachung einer Mietzinsminderung.
4.Dem Mieter ist bekannt, dass genauen Grenzen der Gartenflächen noch festgelegt werden. In diesem Zusammenhang lassen sich keine Mietzinsreduktionen ableiten

[alles2]

Wenn Ihr noch immer ratlos seid, schon die unter meinem Link erwähnte Anlaufstelle bemüht?

Aufgrund der vielen Unklarheiten könntest Du Dich an den Konsumentenschutz der AK wenden. Dort gibt es auch ein Experte für Mietrecht!

[MF]

Wir haben schon Kontakt zum Mieterschutz. Die wollen sich mal bei der Hausverwaltung melden. Mal schauen, ob das was bringt. Aber wegen der Klausel meinten sie, dass das eher vor Gericht gehen muss. So haben wir wenig Chance. Eben, weil wir unterschrieben haben. Mal schauen. Eine Nachbarin hat jetzt eh auch schon mit einem Immobilienjuristen gesprochen.

[alles2]

Unterschrift hin oder her, wenn ein Vertrag Passus enthält, die nicht rechtens sind, kann es so keine Gültigkeit haben. Habt Ihr eine Einschätzung über die Erfolgsaussichten bekommen? Ist man als Mieter lustig und will es drauf ankommen lassen bzw. nicht den ersten gerichtlichen Schritt wagen, könnte man vorbehaltlich entsprechend reduzierte Mietzahlungen vornehmen lassen. Lässt sich das der Vermieter nicht bieten, könnte er sich veranlasst fühlen, das kompromissbereite Gespräch zu suchen, um sich den Weg vor Gericht zu ersparen.

[MF]

Also, laut Mieterschutz können wir nur hoffen, dass der Vermieter uns eben eine Mietrückzahlung bzw. -minderung gibt. Denn wir haben diese Klausel unterschrieben. Wir könnten alles maximal vor Gericht anfechten, wo der Mieterschutz aber meinte, das wollen sie vermeiden. Und nein, wir haben noch keine Info über die Fertigstellung der Gärten bzw. Haus. Ursprünglich hieß es ja Ende Mai und dann Ende Juni. Seitdem keine Info mehr. Da aber vor 2 Wochen eine neue Baufirma das Haus übernommen hat, geht gar nix weiter, da hier nie Arbeiter zu sehen sind bzw. rennen maximal Bauleiter und Gutachter herum. Es wird sich alles weiter hinaus zögern. Wenn da aber bald nix kommt von der Hausverwaltung, haben einige Mieter schon überlegt, doch zu klagen; als Sammelklage. Na mal schauen..

Haben jetzt übrigens die Wohnungsanzeige der einen leer stehenden Wohnung bei uns im Erdgeschoß entdeckt. Laut dieser gibts bereits einen eingezäunten Garten. Das Haus ist auch schon fertig saniert seit Juli. Äußerst interessant...

[alles2]

Also irgendwie werde ich das Gefühl nicht los, als wenn Ihr bewusst getäuscht worden wärt, damit möglichst viel Miete für das Objekt herausgeschlagen werden kann. Einfach indem Ihr für das bezahlt, was es nicht gibt. Und mit dem in Aussicht gestellten Garten sollte es dann so aussehen, als wäre die Höhe der Miete berechtigt. Für mein Empfinden wäre sonst die vermutliche Fertigstellung des Gartens sonst auch im Vertrag erwähnt worden (und nicht nur mündlich etwas unverbindlich mitgeteilt). Der Passus mit dem Verzicht auf Mietzinsminderung sagt ja schon alles. Denn warum sollte man für etwas bezahlen, was es nicht gibt. Damit hat der Vermieter freie Bahn, um das mit dem Garten möglichst in die Länge zu ziehen. Die Situation wäre eine einfachere gewesen, wenn Ihr darauf bestanden hättet, dass der geschätzte Zeitpunkt für den fertigen Garten auch vertraglich festgehalten wird.

Ein Vertrag wäre bei arglistiger Täuschung, die man ihm nachweisen müsste, anfechtbar! Oder man hofft im Zuge des Rechtsweges, dass es das Gericht genauso sieht.

[wohnrechtsanwalt]

Zu prüfen ist m. A. auch der zu erwartende Gegeneinwand, dass der Leistungsgegenstand einschränkend vereinbart wurde.

[MF]

Macht es Sinn vor Gericht zu gehen? Das wollte ich eigentlich vermeiden. Aber auch die Nachbarn sind alle schon zornig. Sie überlegen, eine Sammelklage einzureichen.