Hauptmiete oder Untermiete?

Forum für Rechtsfragen bei Abschluß eines Mietvertrages, Beendigung eines Mietverhältnisses, usw.
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Leo_Lieb
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Hauptmiete oder Untermiete?

Beitrag von Leo_Lieb » 21.03.2019, 09:22

Hallo liebe Jusline - Forumsschreiber*innen,
nach langem Lesen, bin ich erstmals auch als Poster hier ;) !

Ich habe folgendes Problem und bereits unterschiedliche juristische Aussagen bekommen - die ich leider nicht nachvollziehen kann, deswegen hätte ich gerne eure Einschätzung.

Ich wohne seit Dezember 2015 in einer WG (Altbau) in Wien. Die Wohnung wurde seit 2010 als WG genutzt, seit 1. Nov. 2013 hat eine Person einen Mietvertrag, befristet auf 3 Jahre, wir zwei anderen Bewohner sind später eingezogen (eben ich 2015 und 2018). Jetzt soll das ganze Stockwerk verkauft werden.

Mir ist zwar bewusst, dass die Person mit dem Mietvertrag eine Befristung hat, aber gilt das auch für uns andere Mitbewohner? Wir haben nämlich niemals einen Untermietvertrag unterschrieben und sind mit Einverständnis und Wissen des Vermieters eingezogen, wir zahlen auch die Miete direkt an ihn.

Jetzt haben wir zwei verschiedene juristische Aussgen bekommen, die sich widersprechen:
1. Wir seien autmatisch Untermieter der Hauptmieterin (also die Bewohnerin mit Vertrag), damit erlischt unser Vertrag mit November 2019. Also nach der einmaligen automatischen Verlängerung 2016.
2. Zwei andere Juristen sagten uns, wir hätten wohl einen mündlichen Hauptmietvertrag mit dem Vermieter und damit auch einen unbefristeten Vertrag, weil die Kriterien des Hauptmietververhältnisses gegeben seien. Zusätzlich hat der Vermieter sogar im Vertrag mit der "Hauptmieterin" eine (wohl nicht gültige) Untermietverbotsklausel drinnen - wie können wir also mit seinem Wissen einziehen und Untermieter sein, wenn er das im ersten Vertrag von 2013 selbst verbietet?

Die grunsätzliche Frage ist also, sind wir zwei später Eingezogenen automatisch Untermieter oder haben wir einen mündlichen Hauptmietvertrag? Das macht für uns logischerweise einen großen Unterschied, denn wir hätten vollen Schutz und einen unbefristeten Vertrag.

Ich hoffe auf euren Sachverstand zur Klärung
vielen Dank, euer Leo



Heron
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Re: Hauptmiete oder Untermiete?

Beitrag von Heron » 21.03.2019, 17:35

Entscheidend ist, ob mit dem Vermieter eine Willenseinigung über einen Hauptmietvertrag entweder ausdrücklich oder konkludent erzielt wurde. Nur der Umstand, dass der Vermieter vom Einzug in die Wohnung wusste, ist für die Annahme eines Mietverhältnisses zu wenig. Mit dem eingebrachten Sachverhalt ist keine konkrete Aussage möglich; es wäre zB auch zu eruieren, wie das Mietverhältnis angebahnt wurde und ob bzw. welche Absprachen mit dem Vermieter erfolgten.

Zu berücksichtigen ist auch, welche Mietrechte dem Mieter, der über einen schriftlichen Mietvertrag verfügt, eingeräumt wurden; hat dieser schriftlich das Hauptmietrecht für die gesamte Wohnung eingeräumt bekommen, müsste das Vertragsverhältnis unter Einigung beider Parteien auf bestimmte Wohnungsteile eingeschränkt worden sein, damit die neu eingezogenen Personen selbst ein Hauptmietverhältnis begründen können.

Wenn Sie meinen, dass eine Scheinuntermiete vorliegt, können Sie einen Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (sofern in Ihrer Gemeinde vorhanden) stellen.

Leo_Lieb
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Re: Hauptmiete oder Untermiete?

Beitrag von Leo_Lieb » 21.03.2019, 18:35

Danke für die Antwort, Heron.

Die Hauptmieterin verfügt über einen Vertrag über die ganze Wohnung, die genaue Absprache zwischen uns und dem Vermieter gab es nicht, es gab nur ein Gespräch über den Auszug meines Vorgängers und meinen Einzug in ebenjenes Zimmer - er wusste also wo ich genau wohne, ebensolches trifft auf den anderen Bewohner zu. Wie schon kurz angemerkt, es war alles extrem locker bei / zwischen uns. (Bis es eben dann nicht mehr so ist)

Ich musste auf help.gv.at die genaue Definition von konkludentem Verhalten nachschlagen:
Diese stillschweigenden Handlungen werden auch konkludente oder schlüssige Handlungen genannt. Diese sind bei Handlungen anzunehmen, die bei Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund, daran zu zweifeln, übrig lassen, dass ein bestimmter Wille vorliegt.
Wann kann von einem solchen Verhalten ausgegangen werden? Reicht es, wenn der Vermieter die Miete direkt von uns kriegt,
er unseren Einzug akzeptiert und sogar öfters bei uns feiert, obwohl er selbst im ursprünglichen Vertrag Untermiete verbietet und er sich in erster Linie bei mir meldet, wenn etwas mit der Wohnung ist, nicht bei der Hauptmieterin?

Die Frage ist für mich auch, wie die Juristien die uns beratet haben, zu so unterschiedlichen Meinungen kommen können, darunter eben auch Fachleute, die sich wirklich gut auskennen und in der AK in einem Bundesland sehr viel Mietrechtsfälle behandeln. Ich werde nochmal nachfragen, sollte ich weitere Informationen oder Begründungen erhalten, so schreibe ich diese gerne hier rein.

In der Zwischenzeit würde ich mich noch über weitere Antworten / begründete Meinungen freuen.

beste Grüße
Leo

Heron
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Re: Hauptmiete oder Untermiete?

Beitrag von Heron » 21.03.2019, 21:51

Voraussetzung für das schlüssige (konkludente) Zustandekommen des Mietvertrags ist, dass bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund übrig bleibt, an der Erklärung des Vertragspartner zu zweifeln. Man kann dem Vermieter somit nicht vorschnell ein konkludentes Handeln unterstellen. Das Entgegennehmen der Miete von Ihnen kann ein Anhaltspunkt für ein schlüssiges Handeln sein, daraus alleine sehe ich kein Mietverhältnis zum Eigentümer ableitbar. Es bleibt die Frage offen, wie es zur Zahlung der Miete direkt an den Vermieter gekommen ist bzw. ob Sie das mit diesem vereinbart haben.

Hinsichtlich des von Ihnen angeführten Umstands, dass der Vermieter nichts gegen die Untervermietung unternommen hätte, sind zwei Aspekte zu beleuchten. Einerseits wird Schweigen (des Vermieters zur Untervermietung) rechtlich weder als Annahme noch als Ablehnung gewertet. Andererseits ist im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbauten) die Untervermietung nur dann unzulässig, wenn sowohl ein vertragliches Untermietverbot als auch ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt (siehe auch die in § 11 Abs 1 Z 1-4 MRG demonstrativ gelisteten Gründe). Das vertraglich vereinbarte Untermietverbot ist offenbar gegeben. Sofern der Untermietzins nicht unverhältnismäßig hoch ist/war (anteilig mehr als 50% höher als der vom Hauptmieter zu entrichtende Mietzins) dürfte aber kein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegen bzw. vorgelegen haben. Der Vermieter hätte demnach zu keiner Zeit rechtliche Handhabe gegen das Einziehen der Mitbewohner gehabt; insofern ist es schwierig zu argumentieren, der Vermieter hätte aus Anlass des Verstoßes gegen das Untermietverbot die Mietverhältnisse in Wirklichkeit anders als schriftlich vereinbart gestaltet.

Leo_Lieb
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Re: Hauptmiete oder Untermiete?

Beitrag von Leo_Lieb » 22.03.2019, 18:49

Danke für ihre Antworten.

Ich melde mich, wenn ich dies auch der oben erwähnten Juristin gezeigt habe, vielleicht ist es hilfreich (auch für andere Leser*innen) nachzuvollziehen, wie diese verschiedenen Auslegungen zustande kommen.

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