Hauptmietwohnung mit Weitergaberecht

[mimmi]

Servus und Danke im Voraus !
Mein Vater hat seit 30 Jahren eine Hauptmietwohnung mit Weitergaberecht in Wien angemietet welche sich damals bei Anmietung in sehr schlechtem Zustand befand, Kategorie D. Er hat die Wohnung Grundsaniert und hochwertig ausgestattet. Mein Vater möchte die Wohnung an mich weitergeben, da er 70 Jahre geworden ist und sichergehen will das seine Investitionen nicht verloren gehen.
Ich war als Kind dort angemeldet von 1989-ca. 2000 und 2010- bis heute 2018(Ich 42J.und meine nun 8 Jährige Tochter .
Zu meinen Fragen:
1. Wie übernehme ich den Hauptmietvertrag zu gleichen Konditionen?
2. Kann ich mich ohne Mieterhöhung in den Mietvertrag mit eintragen aufnehmen lassen?
3. Im Falle des Ableben meines Vaters dürfen wir in der Wohnung bleiben zu den selben Konditionen und den Mietvertrag fortführen?

Danke.Michaela

[Heron]

Im Vollanwendungsbereich des MRG (zB Wohnung in einem klassischen Zinshaus) wird die Abtretung des Mietverhältnisses unter Lebenden und der Eintritt ins Mietverhältnis im Todesfall unterschieden. Als Tochter des Hauptmieters, die mehr als 2 Jahre im gleichen Haushalt mit dem Hauptmieter lebt, sind Sie in beiden Fällen berechtigt das Mietverhältnis zu übernehmen. Sofern auch ihre im gemeinsamen Haushalt lebende Tochter die Eintrittsvoraussetzungen (2 Jahre bzw. dringendes Wohnbedürfnis) erfüllt, kann auch Ihre Tochter (gemeinsam mit Ihnen) in das Mietverhältnis eintreten.

Sie müssen tatsächlich mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt wohnen, die Meldung alleine genügt nicht. Für den Eintritt unter Lebenden ist es Voraussetzung, dass der Hauptmieter den gemeinsamen Haushalt verlässt.

Sowohl bei Eintritt im Todesfall als auch bei der Abtretung unter Lebenden wird bezüglich der Wohnungskategorie auf den Zeitpunkt des Eintritts abgestellt. Das heißt: Treten Sie in das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt ein, in dem die sanierte Wohnung zB schon Kategorie A entspricht, darf auf den zulässigen Richtwertmietzins für Kategorie A angehoben werden. Der Mietzins darf aber nach Anhebung nicht über € 3,60 pro m2 liegen, da die Anhebung mit diesem Betrag gedeckelt ist. Ersatz für frühere Aufwendungen kann vom Vermieter nach § 10 MRG verlangt werden, bzw. hemmen die Anhebung des Mietzinses für den Fall, dass der Vermieter Ersatz verweigert. Allerdings unterliegen die Investitionen einer Abschreibung (je nach Investition meist 10 bis max. 20 Jahre), sodass sich spätestens 20 Jahre nach Investition kein Ersatz mehr für frühere Aufwendungen ergibt.

In ihrem Fall relevant ist, dass sofern noch noch eine eintrittsberechtigte privilegierte Person (Ehegattin, minderjähriges Kind/ Enkelkind des Hauptmieters) im gemeinsamen Haushalt wohnt, die Anhebung des Mietzinses bis zum Ausscheiden oder bis zur Volljährigkeit (bei minderjährigen Kindern/Enkelkindern) gehemmt wird.

Zusammengefasst bedeutet das für Ihre Fragen:

1. Der Mietzins kann im Falle eines Eintritts in das Mietverhältnis nur bis zur Volljährigkeit der Enkeltochter nicht angehoben werden; der Eintritt passiert ex lege und sollte bzw. muss dem Vermieter sofort angezeigt werden.
2. Voraussetzung für den Eintritt ist, dass Ihr Vater aus dem Mietverhältnis ausscheidet und Sie (+ ev. Tochter) eintreten, dh Sie können sich nicht zusätzlich zu ihm in den Mietvertrag aufnehmen lassen. Eintreten können Sie im Todesfall oder wenn Ihr Vater die Wohnung verlässt (zB Übersiedelung in Seniorenwohnung, Pflegeheim).
3. Im Todesfall können Sie und Ihre Tochter in das Mietverhältnis eintreten, sofern dringendes Wohnbedürfnis besteht. Bis zur Volljährigkeit Ihrer Tochter bleibt der Mietzins gleich, danach Anhebung auf derzeit maximal € 3,60 pro qm (+ Indexierung).


Verständlich beschrieben ist die Weitergabe von Mietrechten auf der Website der Mietervereinigung oder der Arbeiterkammer:
https://mietervereinigung.at/9895/Weitergabe-Mietrechte

Bei Bedarf bieten - unter anderem - diese beiden Institutionen auch Beratung zu diesem Thema an.