Wohnungseigentumsgesetzt / Abhalten von Versammlungen

[anm]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne in einer Eigentumswohnung in einem Wohnblock, bei dem in Kürze die Gewährleistung abläuft. Die Verwaltung stimmte mir vor einiger Zeit zu, dass es Sinn macht, vor Ablauf eine EG-Versammlung zu machen, will aber jetzt nichts mehr davon wissen, da im WEG und HV-Vertrag dies nur alle 2 Jahre vorgesehen ist.

1) Der HV-Vertrag existiert nicht. Dieser wurde laut Verwaltung bei der ersten Eigentümerversammlung (von 2) an eine Eigentümerin gesendet, die solle ihn weiterleiten,... bis alle Eigentümer unterschrieben haben und dann retourniert werden an die HV. Dies ist nie geschehen. Die HV hat dies bei der 2. Versammlung nicht einmal erwähnt, der Vertrag liegt "wahrscheinlich" bei einem Eigentümer. Bemühungen diesen Vertrag zu erhalten gibt es nicht, man beruft sich aber auf diesen Vertrag. Wie kann hier vorgegangen werden, dass man an diesen Vertrag kommt? Mir ist dieser gänzlich unbekannt. Wie die Verwaltung überhaupt beschlossen wurde ist mir noch nicht bekannt. Die HV verweist darauf, dass der Vertrag an die EG übergeben wurde - hat dieser Gültigkeit ohne Unterschriften und wenn ihn die Verwaltung nicht unterschrieben vorlegen kann?

2) Der Verwalter meinte, es benötigt eine 2/3 Mehrheit, um eine Versammlung einzuberufen. Meiner Meinung nach sollten 3 Eigentümer mit >1/4 der Anteile und ein guter Grund reichen? Ich habe jetzt selbst eine Versammlung organisiert und habe die Verwaltung darüber informiert. Der Verwalter macht mich darauf aufmerksam, dass er nur alle 2 Jahre eine Versammlung einberufen muss und dies insbesondere hinsichtlich der formalen Richtigkeit von etwaigen Beschlüssen so sein muss. Warum? Beschlüsse können ja immer gefasst werden, sofern jeder fristgerecht verständigt wurde?

In Bezug auf Baumängel bietet er einen Lokalaugenschein an oder es ergeht ein Beschluss der 2/3 Mehrheit der EG, wobei eine Versammlung hierfür (auch gesetzlich) nicht vorgesehen ist. Wie kann ich dies verstehen? Sind Baumängel im Allgemeinteil, die noch nicht behoben wurden, kein guter Grund für eine Versammlung?

3) Hat eine Verwaltung nicht die Pflicht sich von einer ordnungsgemäßen Erledigung der Arbeiten zu überzeugen? Bei uns wurde ein komplettes Fensterelement getauscht (Gewährleistung) - die HV hat die Koordination und Beauftragung der Firmen übernommen. Wenn man die HV als Auftraggeber gebraucht hätte (Probleme mit Firmen), war dieser nicht erreichbar. Beschwert man sich, wird von einer "übermäßigen Inanspruchnahme/Ausschöpfung von Ressourcen (ohne zusätzlicher Honorarverrechnung)" gesprochen. Wird urgiert warum diverse Sachen nicht erledigt wurden, bekommt man eine Antwort in folgender Form: "Des Weiteren darf ich Sie in Bezug auf uns als Unternehmen auch auf die Wirtschaftlichkeit Ihrer Liegenschaft aufmerksam machen, wobei nachvollziehbar bar sein dürfte, dass wir nicht ununterbrochen zur Verfügung stehen können, und dies auch nicht dem Sinne eines Verwalters gemäß dem WEG entspricht – entsprechend dürfen wir im Sinne der ordentlichen Verwaltung die Agenden abarbeiten!"

Ich finde das äußerst komisch, da Dinge oftmals sehr langsam erledigt werden und im Sinne der Wirtschaftlichkeit Rechnungen unterschrieben werden, die eindeutig dem Bereich "Wucher" zuzuschreiben sind. (2 Leuchtmittel tauschen bei Sicherheitsbeleuchtung 400€, Griff gegen Knauf tauschen Pauschal 240€ usw.)

Vielen dank und mit freundlichen Grüßen

Andi

[MG]

Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen. (§ 25 Abs 1 WEG 2002).

Außerdem kann natürlich jeder WE selbst versuchen, eine Versammlung zustande zu bringen. Um dabei aber gültige Beschlüsse zustande zu bringen, sind viele Formalismen einzuhalten, sodass das Risiko besteht, dass hier Fehler passieren.

Ich würde versuchen, die 1/4 Anteile zustande zu bringen, um die HV zu einer Versammlung zu zwingen.

mfG
RA Michael Gruner
www.grupo.at

[anm]

Wobei eine Verwaltung eine Beschlussfassung meines Erachtens nicht beeinspruchen kann, sondern lediglich ein Eigentümer innert einer bestimmten Frist.

Die Formalitäten halten sich lt. Gesetz in Grenzen. Die Fristen und Aushänge müssen beachtet werden. Das sollte kein Problem sein.