Mitbewohner / Untervermietung (WGG)

[JSmith]

Hallo! Ich bin neu hier und habe mich konkret wegen dieser Anfrage angemeldet.
Ich wohne gemeinsam mit meiner Partnerin in einer Mietwohnung, die einer gemeinnützigen Bauvereinigung gehört. Die Wohnung ist 71m² groß, 3 Zimmer; meine Freundin und ich studieren beide und finanzieren die Miete aus Beihilfen, Unterhalt und Nebeneinkünften.
Nun ist es so, dass eine gute Freundin meiner Partnerin, die bislang in Deutschland lebt, gerne nach Österreich übersiedeln würde, um hier eine Ausbildung zu machen (bis zum nächsten Herbst, wenn das Schuljahr beginnt, würde sie vorübergehend einen Job irgendeiner Art annehmen, bzw. sich beim AMS melden). Meine Freundin und ich haben ihr angeboten, vorübergehend in unserer Wohnung als Gast zu wohnen.
Wir haben dann aber überlegt, ob es nicht eine gute Idee wäre, sie bei uns einziehen zu lassen und die Wohnung fortan als WG zu führen. Eines unserer Zimmer wird von uns kaum benutzt, sie könnte dann in dieses einziehen. Uns wäre das willkommen, weil wir die Mietkosten dann dritteln könnten.
Nur: Der Mietvertrag sieht keine Untervermietung vor. Ich zitiere:

Dem Mieter ist es - abgesehen von den unabdingbaren Rechten gemäß § 11 MRG - nicht gestattet, das Bestandsobjekt oder Teile davon entgeltlich oder unentgeltlich Dritten zur Verfügung zu stellen oder sonst in irgendeiner Weise weiterzugeben.
Der Mieter verpflichtet sich, die Abtretung seiner Mietrechte, soweit sie gesetzlich zulässig ist, der Vermieterin anzuzeigen und haftet für alle Folgen der Abtretung, insbesondere aus der Verletzung allfälliger Förderungsvorschriften.

Nun habe ich § 11 MRG selbstverständlich durchgelesen und auf mehreren Infoseiten gesehen, dass eine teilweise Untervermietung nicht untersagt werden kann, selbst wenn der Vertrag dies so behauptet - mit einigen wenigen Ausnahmen, die aber in unserem Fall nicht gegeben wären (kein Überbelag). Ich wollte mich aber noch einmal absichern. Stimmt das so? Können wir uns darauf einstellen, dass besagte Freundin bei uns ohne Probleme einziehen kann?

Zu guter Letzt noch eine Frage am Rande - ich habe einen Artikel im Kurier (online) zum Thema WGs gelesen. Darin steht, ich zitiere:
Wenn ein Hauptmieter jemanden unentgeltlich bei sich wohnen lässt, kann man nicht von einer Untermiete sprechen. Ein Mitbewohner zahlt keine Miete und hat keinen Vertrag. Er ist aber auch nicht geschützt und kann vom Hauptmieter jederzeit auf die Straße gesetzt werden. Der Vermieter kann nicht verbieten, dass der Mieter jemanden unentgeltlich bei sich wohnen lässt.

Stimmt das? Ich konnte, abgesehen von diesem Artikel, für diese Behauptung keine Belege finden.

Danke schon mal für eure Antworten!

[lexlegis]

Das mit der Ungültigkeit des Untermietverbots im Vertrag stimmt, wenn das Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt oder ein solches Privileg vertraglich ausdrücklich mitaufgenommen wurde.

Laut Ihrem Sachverhalt kann § 11 MRG dem Vertrag nach zur Anwendung kommen.

§ 11 MRG gewährleistet, dass Sie das Recht die Sache in Afterbestand geben zu können (§ 1098 zweiter Fall ABGB) auch durchsetzen können, wenn sich der Vermieter dagegen aussprechen sollte.

Lassen Sie eine Person bei sich wohnen, ohne, dass diese Miete zahlt, dann liegt ein mündlicher (§ 883 ABGB) oder auch konkludenter (§ 863 Abs 1 ABGB) Leihvertrag vor, wenn die Wohndauer hierfür bestimmt ist (§§ 861, 971 ABGB).

Ist die Wohndauer nicht bestimmt, liegt eher Bittleihe (ein Prekarium) nach § 974 ABGB vor.

Richtig ist, dass der Entlehner aus dem Leihvertrag nicht die gleichen Rechte genießt wie der Mieter aus dem Mietvertrag.

Der Mieter einer Sache kann grundsätzlich einen anderen bei sich unentgeltlich wohnen lassen, wenn auch kein Untermietverbot für ihn gilt. Wer nämlich schon zur Untermiete einer Sache berechtigt ist, ist vermutlich auch zur (unentgeltlichen) Verleihung der Mietsache (in Bezug auf Teile die als Untermietgegenstand gelten würden) berechtigt.

Fazit: Sie können den Mietgegenstand sowohl untervermieten als auch verleihen, vorausgesetzt Sie wohnen weiterhin darin.

MfG
lexlegis

[Hubert Neubauer]

Ich würde aufpassen, handelt es sich um eine Genossenschaftswohnung (WGG?)?

Wenn ja, dann gilt § 8 Abs. 1 MRG nicht (siehe § 8 Abs. 2 MRG).

[lexlegis]

Was ist, wenn die Vertragsparteien trotz einer möglichen Subsumtion des Sachverhalts unter § 11 Abs 2 MRG, die Anwendbarkeit des § 11 Abs 1 MRG auf ihr Vertragsverhältnis vereinbaren?

Der Vertrag spricht nämlich von den Rechten des § 11 MRG, daher der Gedanke.

[lexlegis]

@ Fragesteller: Sollten Sie nicht mit dem Vermieter verfeindet sein, würde ich mich bezüglich der Untermiete höflich bei ihm erkundigen und (falls nötig) den § 11 MRG ansprechen.

[JSmith]

Ja, es handelt sich in der Tat um eine Genossenschaftswohnung, wie ich im Titel (WGG) vermerkt habe. Habe im Text darauf vergessen. Der Mietvertrag spricht das WGG mehrfach an, erwähnt aber eindeutig die "unabdingbaren Rechte gemäß § 11 MRG" und nach kurzer Recherche konnte ich nichts dazu finden, dass der § 11 MRG in einer Genossenschaftswohnung nicht gilt.

Ich wende mich vorerst einmal an das Kundenzentrum der Wohnbauvereinigung. Verhältnis zum Vermieter ist unproblematisch, aber ich wollte mich dennoch zuvor gut absichern.

[JSmith]

So, das Thema hat sich soeben erledigt - wenn ich die Freundin als Mitbewohnerin (und nicht Untermieterin) führe, ist meine einzige Pflicht, meine Unterschrift als Unterkunftgeber auf ihren Meldezettel zu setzen... Was mich überrascht hat, ist, dass es in meinem Fall offenbar nicht einmal nötig ist, den Vermieter zu kontaktieren (laut Kundenzentrum).
Vielen Dank für die juristische Hilfe!

[lexlegis]

@Fragesteller: Der Kollege Neubauer meinte inhaltlich den § 11 Abs 2 letzter Fall MRG, wonach leg cit der Abs 1 auf Genossenschaftswohnungen (WGG) keine Anwendung findet.

FYI

MfG
lexlegis

[Nina3]

Dazu noch eine Frage, für den Fall, unter dass die Wohnung in das MRG fällt:

Ist es nicht so, dass eine Untervermietung entsprechend dem §11 eine Untervermietung nicht zwar nicht untersagt werden kann, man aber dennoch die Genehmigung des Vermieters benötigt? Man somit im Falle einer Verweigerung der Untervermietung die Untervermietung gerichtlich durchsetzen müsste?