Hallo!
Ich habe mich neu hier registriert und hätte eine Frage an die Mietrechtsexperten (Österreich):
Gibt es in irgendeinem Gesetz eine Regelung für Ablösen bei Genossenschafts-Reihenhäusern?
Im Mietrechtsgesetz sind diese nämlich nicht erfasst - dieses gilt erst für Häuser ab 2 Wohneinheiten.
In diesem Fall handelt es sich um ein altes Reihenhaus.
Die zuständige Genossenschaft sagt zwar, die geforderte Ablöse ist illegal, es ist ihr aber wurscht und sie mischt sich nicht ein - der derzeitige Mieter und die künftigen müssen sich einigen, sonst können die neuen Mietwerber das Haus nicht übernehmen.
Das kann´s ja wohl nicht sein, oder? Irgendwo muss doch das geregelt sein....
Danke und liebe Grüße
athene
Regelung für Ablösen bei Reihenhäusern?
Soweit ich weiß, gilt das Mietrecht nicht für Häuser - also bin ich auf der Suche nach einem Gesetz, einer Regelung, die eben für Genossenschafts-Reihenhäuser gilt. Das kann ja nicht sein, dass diese quasi im rechtsfreien Raum schweben und man da machen kann, was man will....
Es handelt sich um eine Ablöse an den Vormieter - der will einfach Geld sehen. Das Haus selbst ist ca. 60 - 70 Jahre alt und es wurde in den letzten 20 Jahren (geschätzt) da kein Geld reingesteckt, es ist im Zustand von ca. 1960 - 70, es stehen zwar Möbel drinnen, aber die sind vermutlich keine 1000,- Euro wert. Und es hat sowieso alles, was da investiert wurde, nicht er, sondern SEINE Vormieterin investiert (es gibt eine Therme und neue Fenster mit Außenjalousien, was aber alles auch schon etliche Jahre auf dem Buckel hat) - er hat nicht einmal ihre Sachen ausgeräumt, nachdem sie gestorben ist und er das Haus übernommen hat.
Die Ablöseforderung ist aber derzeit 25.000,- Euro. Wir haben ihn bereits von 32.000,- heruntergehandelt. Er weigert sich auch, einen Sachverständigen kommen zu lassen, weil er genau weiß, dass der ihm vermutlich sagen wird, 3.000,- Euro und keinen Groschen mehr.
Der derzeitige Mieter hat das Haus von der Vormieterin vor ca. 2 Jahren für Arbeitsleistungen im Garten, etc., "geerbt", ist aber selbst dort nie eingezogen (ist auch ein alter Mann) - er will es nur zu Geld machen, quasi sich seinen Lohn dafür jetzt bei mir abholen.
Leider sagt die Genossenschaft, wir müssen uns einigen - zahle ich nicht, gibt er mir das Haus nicht und die Genossenschaft mischt sich nicht ein.
Sie sind zwar der Meinung, dass es überhöht ist, das haben sie mir und dem Mieter bereits gesagt, sagen aber gleichzeitig, dass sie das gar nicht wissen wollen.....wenn wir uns nicht einigen, dann behält er halt das Haus.
Obwohl er dort nicht wirklich einziehen will (bzw. sein Sohn, der ist eigentlich der Mieter, dem hat die alte Frau das Haus überschrieben).
Es kann doch nicht sein, dass da gar nichts zu machen ist??
Der kann mich doch nicht erpressen, nur damit ich das Haus kriege, oder?
Er hat monatelang bei der Genossenschaft dafür interveniert, dass wir das Haus kriegen.....und jetzt, wo er nicht soviel Geld kriegt, wie er sich vorstellt, will er es lieber behalten. Obwohl er es zuvor 2 Jahre leerstehen hat lassen....- offensichtlich zahlt ihm keiner seine abstruse Forderung.
Das Haus ist ein Genossenschaftsreihenhaus einer Siedlungsgenossenschaft in Wien. Und weil bei diesen alten Häusern die Mieter teilweise selbst mitgebaut haben, ist auch an die Genossenschaft selbst nichts mehr dafür zu bezahlen. Diese Häuser sind deshalb sehr begehrt.
liebe Grüße
athene
Es handelt sich um eine Ablöse an den Vormieter - der will einfach Geld sehen. Das Haus selbst ist ca. 60 - 70 Jahre alt und es wurde in den letzten 20 Jahren (geschätzt) da kein Geld reingesteckt, es ist im Zustand von ca. 1960 - 70, es stehen zwar Möbel drinnen, aber die sind vermutlich keine 1000,- Euro wert. Und es hat sowieso alles, was da investiert wurde, nicht er, sondern SEINE Vormieterin investiert (es gibt eine Therme und neue Fenster mit Außenjalousien, was aber alles auch schon etliche Jahre auf dem Buckel hat) - er hat nicht einmal ihre Sachen ausgeräumt, nachdem sie gestorben ist und er das Haus übernommen hat.
Die Ablöseforderung ist aber derzeit 25.000,- Euro. Wir haben ihn bereits von 32.000,- heruntergehandelt. Er weigert sich auch, einen Sachverständigen kommen zu lassen, weil er genau weiß, dass der ihm vermutlich sagen wird, 3.000,- Euro und keinen Groschen mehr.
Der derzeitige Mieter hat das Haus von der Vormieterin vor ca. 2 Jahren für Arbeitsleistungen im Garten, etc., "geerbt", ist aber selbst dort nie eingezogen (ist auch ein alter Mann) - er will es nur zu Geld machen, quasi sich seinen Lohn dafür jetzt bei mir abholen.
Leider sagt die Genossenschaft, wir müssen uns einigen - zahle ich nicht, gibt er mir das Haus nicht und die Genossenschaft mischt sich nicht ein.
Sie sind zwar der Meinung, dass es überhöht ist, das haben sie mir und dem Mieter bereits gesagt, sagen aber gleichzeitig, dass sie das gar nicht wissen wollen.....wenn wir uns nicht einigen, dann behält er halt das Haus.
Obwohl er dort nicht wirklich einziehen will (bzw. sein Sohn, der ist eigentlich der Mieter, dem hat die alte Frau das Haus überschrieben).
Es kann doch nicht sein, dass da gar nichts zu machen ist??
Der kann mich doch nicht erpressen, nur damit ich das Haus kriege, oder?
Er hat monatelang bei der Genossenschaft dafür interveniert, dass wir das Haus kriegen.....und jetzt, wo er nicht soviel Geld kriegt, wie er sich vorstellt, will er es lieber behalten. Obwohl er es zuvor 2 Jahre leerstehen hat lassen....- offensichtlich zahlt ihm keiner seine abstruse Forderung.
Das Haus ist ein Genossenschaftsreihenhaus einer Siedlungsgenossenschaft in Wien. Und weil bei diesen alten Häusern die Mieter teilweise selbst mitgebaut haben, ist auch an die Genossenschaft selbst nichts mehr dafür zu bezahlen. Diese Häuser sind deshalb sehr begehrt.
liebe Grüße
athene
Unabhängig davon ob es sich um ein Mietverhältnis oder um den Erwerb von Wohnungseigentum handelt, gibt es de facto keine gesetzliche Regelung über die Höhe von Ablösen für diverses Inventar des Vormieters. Dies obliegt vielmehr der Parteieneinigung im Rahmen der Vertragsautonomie.
Sie können aber eines machen: erstellen Sie einen gesonderten Vertrag über alle übernommenen Gegenstände, für die Sie Ablöse zahlen. Dann lassen Sie die Gegenstände schätzen. Haben Sie dafür mehr als die Hälfte des tatsächlichen Wertes bezahlt, dann fechten Sie den Vertrag nach § 934 ABGB wegen Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) an. Die laesio enormis kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Halten Sie im Vertrag aber keinesfalls fest, dass Ihnen der wahre Wert bekannt ist und Sie die Gegenstände zum Liebhaberpreis übernehmen.
Eine weitere Möglichkeit wäre, dass Sie sich von ihm - am besten im Vertrag - glaubhaft versichern lassen, dass die Gegenstände diesen Wert haben. Stellt der Gutachter fest, dass diese weit über den realen Wert verkauft wurden, dann können Sie den Vertrag auch nach § 871 ABGB wegen Irrtums anfechten.
Sie können aber eines machen: erstellen Sie einen gesonderten Vertrag über alle übernommenen Gegenstände, für die Sie Ablöse zahlen. Dann lassen Sie die Gegenstände schätzen. Haben Sie dafür mehr als die Hälfte des tatsächlichen Wertes bezahlt, dann fechten Sie den Vertrag nach § 934 ABGB wegen Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) an. Die laesio enormis kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Halten Sie im Vertrag aber keinesfalls fest, dass Ihnen der wahre Wert bekannt ist und Sie die Gegenstände zum Liebhaberpreis übernehmen.
Eine weitere Möglichkeit wäre, dass Sie sich von ihm - am besten im Vertrag - glaubhaft versichern lassen, dass die Gegenstände diesen Wert haben. Stellt der Gutachter fest, dass diese weit über den realen Wert verkauft wurden, dann können Sie den Vertrag auch nach § 871 ABGB wegen Irrtums anfechten.
Vielen Dank für die Auskunft!
Wenn ich das richtig verstehe, dann kann ich praktisch nur auf "Irrtum" pochen?
Ich bezweifle allerdings, dass er mir so einen Vertrag unterschreibt - der weiß ganz genau, dass die Sachen das Geld nicht wert sind - ich bin mir nicht einmal sicher, ob ich eine allgemeine Quittung von ihm kriege, ich werde mir deshalb, so es dazu noch kommt, eine Zeugin zur Geldübergabe mitnehmen.
Immerhin ist ja das Geld keine "Investitionsablöse", er will es schlicht und ergreifend dafür haben, dass ich das Haus überhaupt von ihm kriege (ich brauche eine Verzichtserklärung vom Mieter).
Der Mieter will schlicht und ergreifend sein "Honorar" für jahrelanges Arbeiten für seine Vormieterin. Ich habe angeboten, jede Investition zu bezahlen, wenn er mir Rechnungen vorlegt. Und dann kam, dass man die Rechnung vom Begräbnis der Vormieterin hätte, die hätte man schließlich bezahlt (7.000.- Euro)!! Da ist nichts mit Investition, es gibt nichts, was auch nur annähernd den Betrag von 25.000,- Euro ausmachen würde - der will schlicht und ergreifend das, was ihm seiner Meinung nach zusteht für jahrelanges Arbeiten....
Ich habe übrigens das gesamte Haus innen etliche Male fotografiert - ich habe somit zig Bildbeweise, was alles dort drinnen ist und wie es aussieht.
Beweis könnt ich also jederzeit führen über den Zustand....
liebe Grüße
athene
Wenn ich das richtig verstehe, dann kann ich praktisch nur auf "Irrtum" pochen?
Ich bezweifle allerdings, dass er mir so einen Vertrag unterschreibt - der weiß ganz genau, dass die Sachen das Geld nicht wert sind - ich bin mir nicht einmal sicher, ob ich eine allgemeine Quittung von ihm kriege, ich werde mir deshalb, so es dazu noch kommt, eine Zeugin zur Geldübergabe mitnehmen.
Immerhin ist ja das Geld keine "Investitionsablöse", er will es schlicht und ergreifend dafür haben, dass ich das Haus überhaupt von ihm kriege (ich brauche eine Verzichtserklärung vom Mieter).
Der Mieter will schlicht und ergreifend sein "Honorar" für jahrelanges Arbeiten für seine Vormieterin. Ich habe angeboten, jede Investition zu bezahlen, wenn er mir Rechnungen vorlegt. Und dann kam, dass man die Rechnung vom Begräbnis der Vormieterin hätte, die hätte man schließlich bezahlt (7.000.- Euro)!! Da ist nichts mit Investition, es gibt nichts, was auch nur annähernd den Betrag von 25.000,- Euro ausmachen würde - der will schlicht und ergreifend das, was ihm seiner Meinung nach zusteht für jahrelanges Arbeiten....
Ich habe übrigens das gesamte Haus innen etliche Male fotografiert - ich habe somit zig Bildbeweise, was alles dort drinnen ist und wie es aussieht.
Beweis könnt ich also jederzeit führen über den Zustand....
liebe Grüße
athene
Zuletzt geändert von athene am 19.03.2013, 22:33, insgesamt 1-mal geändert.
Auch das wird er nicht machen.....
Der war sauer auf mich, weil ich das überhaupt bei der Genossenschaft zur Sprache gebracht habe - er weiß ganz genau, dass das, was er da macht, illegal ist. Er hat ja von Anfang an gesagt, die Genossenschaft darf auf keinen Fall erfahren, dass Geld im Spiel ist. Nun, wie ich gesehen habe, war das aber sowieso egal, weil die sowieso nichts tut....
Ist es eigentlich wichtig, zu betonen, dass ER der Meinung ist, dass die Sachen soviel wert sind?
Reicht nicht die Bestätigung, dass wir es bezahlt haben?
liebe Grüße
athene
Der war sauer auf mich, weil ich das überhaupt bei der Genossenschaft zur Sprache gebracht habe - er weiß ganz genau, dass das, was er da macht, illegal ist. Er hat ja von Anfang an gesagt, die Genossenschaft darf auf keinen Fall erfahren, dass Geld im Spiel ist. Nun, wie ich gesehen habe, war das aber sowieso egal, weil die sowieso nichts tut....
Ist es eigentlich wichtig, zu betonen, dass ER der Meinung ist, dass die Sachen soviel wert sind?
Reicht nicht die Bestätigung, dass wir es bezahlt haben?
liebe Grüße
athene
-
Hubert Neubauer
- Beiträge: 677
- Registriert: 07.08.2012, 08:42
Also jetzt mal eins, illegal ist es nicht. Anscheinend verhandelt er, aber wegen dem begeht keiner eine Srraftat.
Er hat das Recht an diesem Haus und kann dieses Recht weitergeben und das kann er sich natuerlich abkaufen lassen. Er koennte auch 80.000,-- verlangen.
Es herrscht schliesslich Privatautonomie, das heisst einigen sie sich, gut, einigen sie sich nicht dann halt nicht.
Wenn es ihnen nicht wert ist dann wuerde ich die abloese nicht bezahlen.
Er hat das Recht an diesem Haus und kann dieses Recht weitergeben und das kann er sich natuerlich abkaufen lassen. Er koennte auch 80.000,-- verlangen.
Es herrscht schliesslich Privatautonomie, das heisst einigen sie sich, gut, einigen sie sich nicht dann halt nicht.
Wenn es ihnen nicht wert ist dann wuerde ich die abloese nicht bezahlen.
Privatautonomie?? 
Es handelt sich hier immerhin um ein Mietobjekt - es kann doch nicht so sein, dass ein Mieter ein ihm gar nicht gehörenes Objekt zu astronomischen Preisen weiterverkaufen kann und sich damit eine goldene Nase verdient?
Und ich rede hier nicht von einer angemessenen Investitionsablöse, die natürlich jedem zusteht.
Und die zuständige Genossenschaft, die Besitzerin des Objekts, schaut tatenlos zu, wie die Leutln damit wild Geld verdienen?
liebe Grüße
athene
Es handelt sich hier immerhin um ein Mietobjekt - es kann doch nicht so sein, dass ein Mieter ein ihm gar nicht gehörenes Objekt zu astronomischen Preisen weiterverkaufen kann und sich damit eine goldene Nase verdient?
Und ich rede hier nicht von einer angemessenen Investitionsablöse, die natürlich jedem zusteht.
Und die zuständige Genossenschaft, die Besitzerin des Objekts, schaut tatenlos zu, wie die Leutln damit wild Geld verdienen?
liebe Grüße
athene
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Hubert Neubauer
- Beiträge: 677
- Registriert: 07.08.2012, 08:42
Welches Recht meinen Sie jetzt genau?
Der ist dort ganz gewöhnlicher Mieter (und zwar erst seit etwas mehr als 2 Jahren, in denen er das Haus im übrigen leerstehen ließ) - und die Genossenschaft hat der Übernahme durch uns schon prinzipiell zugestimmt.
Das hat uns im übrigen der Mieter auch schon gesagt, denn der möchte die Sache ja zum Abschluß bringen, allerdings nur gegen Bares.
Diese Zustimmung der Genossenschaft ist allerdings und logischerweise daran gebunden, dass der alte Mieter auf die Mietrechte verzichtet - und das tut er eben nur gegen diese Ablöse.
Die Genossenschaft weiß das, weiß auch, dass er viel zu viel verlangt - mischt sich aber nicht ein - auch das ist es, was mich eigentlich so fassungslos macht.
In anderen Fällen haben sie nämlich sehr wohl einen Gutachter hingeschickt, der dann die verlangte Ablöse drastisch gesenkt hat....bei uns sagen sie, sie wollen das gar nicht wissen und mischen sich nicht ein.
liebe Grüße
athene
Der ist dort ganz gewöhnlicher Mieter (und zwar erst seit etwas mehr als 2 Jahren, in denen er das Haus im übrigen leerstehen ließ) - und die Genossenschaft hat der Übernahme durch uns schon prinzipiell zugestimmt.
Das hat uns im übrigen der Mieter auch schon gesagt, denn der möchte die Sache ja zum Abschluß bringen, allerdings nur gegen Bares.
Diese Zustimmung der Genossenschaft ist allerdings und logischerweise daran gebunden, dass der alte Mieter auf die Mietrechte verzichtet - und das tut er eben nur gegen diese Ablöse.
Die Genossenschaft weiß das, weiß auch, dass er viel zu viel verlangt - mischt sich aber nicht ein - auch das ist es, was mich eigentlich so fassungslos macht.
In anderen Fällen haben sie nämlich sehr wohl einen Gutachter hingeschickt, der dann die verlangte Ablöse drastisch gesenkt hat....bei uns sagen sie, sie wollen das gar nicht wissen und mischen sich nicht ein.
liebe Grüße
athene
Das sind eben seine Bedingungen für die Ablöse. Die Sachwerte sind das eine, die idellen Werte das andere.
Seine Leistungen an seine Vormieterin können sie glauben oder auch nicht.
Wenn die Genossenschaft schon sagt, das die Höhe dieser Ablöse unüblich hoch ist, dann ist es wirklich besser, den Rat von Kollegen Neubauer zu befolgen und sich etwas anderes suchen.
Seine Leistungen an seine Vormieterin können sie glauben oder auch nicht.
Wenn die Genossenschaft schon sagt, das die Höhe dieser Ablöse unüblich hoch ist, dann ist es wirklich besser, den Rat von Kollegen Neubauer zu befolgen und sich etwas anderes suchen.
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Hubert Neubauer
- Beiträge: 677
- Registriert: 07.08.2012, 08:42
Schauen sie, vielleicht ist es keine feine Art von demjenigen, aber er hat ein Mietrecht gegenüber der Genossenschaft. Dieses Recht kann man nicht einfach einseitig auflösen (nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen), wobei hier die Stärken eindeutige bei Mieterseite sind.
Das heißt, der Mieter kann auflösen, die Genossenschaft nicht. Das heißt, dass sich der Mieter die Aflösung seines Rechtes ablösen lassen kann. Ein dagegen stehendes Gesetz gibt es nicht.
Und die Genossenschaft kann nicht in die Rechte des Mieters eingreifen und sagen diese "Ablöse" ist zu hoch, du musst (!!) es billiger "verkaufen".
Der Mieter weiß anscheinend , dass sein Recht sehr begehrt ist und lässt es sich dementsprechend vergüten.
Das heißt, der Mieter kann auflösen, die Genossenschaft nicht. Das heißt, dass sich der Mieter die Aflösung seines Rechtes ablösen lassen kann. Ein dagegen stehendes Gesetz gibt es nicht.
Und die Genossenschaft kann nicht in die Rechte des Mieters eingreifen und sagen diese "Ablöse" ist zu hoch, du musst (!!) es billiger "verkaufen".
Der Mieter weiß anscheinend , dass sein Recht sehr begehrt ist und lässt es sich dementsprechend vergüten.
Ich meine, man sollte vorab vielleicht einmal klären (s. insbes. § 20 WGG) , unter welche Regelungsbereiche das Wohnobjekt einzuordnen ist und dann würde ich noch vorschlagen, § 22 WGG iVm § 27 MRG zu lesen, es wäre nicht der erste Vormieter, der bei entsprechender "Beweissicherung" die "Ablöse" wieder rausrücken muss..
mfG
RA Michael Gruner
www.vertragsbegleiter.at
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RA Michael Gruner
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Hubert Neubauer
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