Richtwert versus VPI Erhöhung

Forum für Rechtsfragen bei Abschluß eines Mietvertrages, Beendigung eines Mietverhältnisses, usw.
Antworten
Jusliner85
Beiträge: 55
Registriert: 21.12.2014, 20:50

Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Jusliner85 » 28.09.2018, 15:44

Sehr geehrtes Publikum!

Angenommen eine Wohnung unterliegt dem MRG weil z. b. Baujahr 1800, dann muss man ja den Richtwert hernehmen.

Ist eine VPI Klausel dann überflüssig bzw. rechtswidrig, oder kann man die Miete aus zwei Gründen anheben?

Mit freundlichen Grüßen



Heron
Beiträge: 253
Registriert: 31.05.2018, 14:13

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Heron » 29.09.2018, 17:05

Die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag ist nicht überflüssig, sondern notwendig.

Die Inflationsanpassung (vorausgesetzt wird: Mietzinsbildung erfolgt nach Richtwert) können Sie vornehmen, wenn beide Voraussetzungen vorliegen:
- wirksame Wertsicherungsklausel im Mietvertrag
- vom Justizminister neu verlautbarter Richtwert (im 2-Jahresrhythmus; nächster Termin April 2019)

Nach Verlautbarung der angepassten Richtwerte rasche Information des Mieters (Mieter muss das Schreiben 14 Tage vor Wirksamkeit der Erhöhung erhalten); dieser hat dann ab Mai 2019 den angepassten Mietzins zu bezahlen. Keine rückwirkende Vorschreibung möglich!

Jusliner85
Beiträge: 55
Registriert: 21.12.2014, 20:50

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Jusliner85 » 29.09.2018, 19:36

Danke! Also kann der NMZ in zwei Fällen, sowohl durch Richtwerterhöhung als auch VPI 5% angehoben werden.

Heron
Beiträge: 253
Registriert: 31.05.2018, 14:13

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Heron » 29.09.2018, 22:36

Nein, das ist falsch verstanden worden. Die Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen. Wenn Sie an den Richtwert gebunden sind, können Sie - wenn der Mietvertrag überhaupt eine Wertanpassung vorsieht - nur entsprechend den idR 2-jährigen Richtwertanpassungen anheben (ansonsten würden Sie den Mietzins ja unzulässiger Weise über den Richtwert anheben).

Wenn Sie in den Mietvertrag eine 5%-Schwelle zur Wertanpassung aufnehmen, beschränken Sie die mögliche Wertanpassung unter Umständen selbst - und zwar dann, wenn die zweijährig verlautbarte Richtwertanpassung unterhalb von 5% liegt.

Jusliner85
Beiträge: 55
Registriert: 21.12.2014, 20:50

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Jusliner85 » 30.09.2018, 11:11

Ok ich verstehe ich es nicht wirklich.

1.) Wenn im Objekt ein frei vereinbarter MZ möglich ist, dann nehme ich z. b. 7€ / m2 und setze eine 5% Schwelle und das ganze hat gar nichts mit dem Richtwert zu tun?

2.) Wenn ich keinen freien MZ wählen darf nehme ich mit Zuschlägen sagen wir 6€ / m2. Darf ich dann überhaupt eine 5% Klausel setzen oder nur erhöhen, wenn der Richtwert angehoben wird?

Heron
Beiträge: 253
Registriert: 31.05.2018, 14:13

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Heron » 30.09.2018, 12:11

1) Im Fall von freiem bzw. angemessenem Mietzins: Vornehmen der Inflationsanpassung je nach vertraglicher Vereinbarung (zB jährliche Anpassung; 3%-Schwelle; 5%-Schwelle) möglich

2) Im Falle von Richtwertmietzins: Wertsicherungsklausel im Mietvertrag notwendig ("Der Mietzins ist wertgesichert...."), dann ist die Anpassung entsprechend dem neu verlautbarten Richtwert möglich.

Beispiel 1: Richtwertmietzins beträgt 6 Eur/m2. Im Mietvertrag ist enthalten, dass der Mietzins wertgesichert ist und entsprechend der Kundmachung der Richtwerte durch den Justizminister wertangepasst wird. Im April 2019 werden um 3,5% höhere Richtwerte kundgemacht; dh. ab Mai 2019 hätte der Mieter den wertangepassten Mietzins zu bezahlen.

Beispiel 2: Richtwertmietzins beträgt 6 Eur/m2. Im Mietvertrag ist enthalten, dass der Mietzins wertgesichert ist und eine Inflationsanpassung erfolgt, sobald die Inflation 5% zum Ausgangswert beträgt. Im April 2019 werden um 3,5% höhere Richtwerte kundgemacht; sie können aber jetzt den Mietzins nicht erhöhen, weil Sie wie vertraglich vereinbart abwarten müssen, bis die Preissteigerung 5% beträgt. Erst dann können Sie zu einem späteren Zeitpunkt auf den dann gültigen neuen Richtwert erhöhen.

Jusliner85
Beiträge: 55
Registriert: 21.12.2014, 20:50

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Jusliner85 » 30.09.2018, 12:31

Danke!

Aber im Beispiel zwei beim Richtwertmietzins hat das mit dem VPI an sich nichts zu tun, sondern nur mit einem Anstieg des verlautbarten Richtwerts um 5%?

Oder steigen Richtwert und VPI immer gleichermaßen?

Heron
Beiträge: 253
Registriert: 31.05.2018, 14:13

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Heron » 30.09.2018, 12:35

Die Anpassung der Richtwerte richtet sich natürlich nach dem VPI.
]§ 5 RichtWG - Wertsicherung der Richtwerte
(...)
(2) Ab dem 1. April 2017 vermindern oder erhöhen sich die in Abs. 1 angeführten Richtwerte jedes zweite Jahr in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2010 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 107,9 (Durchschnittswert des Jahres 2013) ergibt. Bei der Berechnung der neuen Richtwerte sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres. Der Bundesminister für Justiz hat die geänderten Richtwerte und den Zeitpunkt, in dem die Richtwertänderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen.

Jusliner85
Beiträge: 55
Registriert: 21.12.2014, 20:50

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Jusliner85 » 30.09.2018, 17:27

Also kann man in einen Richtwertvertrag ganz normal die 5% Klausel einfügen und dann nach VPI erhöhen, darf aber dann bei Richtwertverlautbarung nicht nochmals erhöhen?

Heron
Beiträge: 253
Registriert: 31.05.2018, 14:13

Re: Richtwert versus VPI Erhöhung

Beitrag von Heron » 30.09.2018, 21:15

Kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung ist es an sich nicht notwendig, dass Sie eine 5%-Schwelle zur Indexanpassung des Mietzinses vorsehen. Das bringt aus Vermietersicht keinen Vorteil, sondern verkompliziert die Abwicklung nur.

Es genügt vertraglich zu vereinbaren, dass der Mietzins wertgesichert ist und die Erhöhung des Mietzinses entsprechend den Kundmachungen des Justizministers (idR alle zwei Jahre) vorgenommen wird. Sie können sich dabei an den im Netz aufzufindenden Mietvertragsmuster orientieren.

Antworten

Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 2 Gäste