Untermiete

Forum für Rechtsfragen bei Abschluß eines Mietvertrages, Beendigung eines Mietverhältnisses, usw.
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aurel
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Untermiete

Beitrag von aurel » 10.06.2018, 02:08

Hallo liebe User

Meine Frage: Eine Mutter hat ihrer Tochter eine Garconniere geschenkt, überschrieben.
Die Mutter hat in der Garconniere lebenslanges Wohnrecht aber kein Fruchtgenussrecht und wohnt nicht in dieser Garconniere. Die Garconniere soll nun vermietet werden. Beide, Mutter und Tochter möchten gerne, dass die Mutter die Garconniere vermietet bzw. wenigstens untervermietet, damit die Mutter, sie ist 85 Jahre alt, falls sie die Garcónniere selbst braucht - z.B. aus Gründen der Pflege - wegen Eigenbedarfs dem Mieter kündigen darf, denn, wenn ich recht informiert bin, wenn die Tochter vermietet, darf sie nicht wegen Eigenbedarfs der Mutter dem Mieter kündigen, sondern nur wegen Eigenbedarfs ihrer selbst, ihrer Kinder oder ihrer Enkeln.
Sehe ich das richtig, dass die Mutter die Garconniere aber nicht vermieten darf, da sie kein Fruchtgenussrecht auf die Garconniere hat?
Wie kann man es doch schaffen, dass die Mutter die Garconniere vermieten darf?
Meine Idee: Die Tochter vermietet die Garconniere an die Mutter um 1 € + Betriebskosten (über einen mündlichen Vertrag). Nun ist die Mutter Mieterin der Garconniere und kann die Garconniere untervermieten und gegebenenfalls wegen Eigenbedarfs dem Untermieter kündigen. Kann man diese Idee in die Tat umsetzen? Insbesondere darf die Mutter als Inhaberin eines lebenslangen Wohnrechts in der Garconniere diese Garconniere von ihrer Tochter
1) mieten
und
2) dann untervermieten.
Vielen Dank für eine Antwort und liebe Grüße Aurel



Heron
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Re: Untermiete

Beitrag von Heron » 10.06.2018, 10:40

Die Tochter hat an der Wohnung dzt. kein Nutzungsrecht, die Mutter als Wohnberechtigte darf die Wohnung nicht vermieten. Ich sehe 2 Möglichkeiten für Ihr Vorhaben:

- Die Mutter verzichtet (befristet) auf ihr Wohnrecht, die Tochter kann die Wohnung in eigenem Namen vermieten, bei Bedarf könnte als vertraglich vereinbarter Kündigungsgrund Wohnbedarf der Mutter vermerkt werden.

- Sie schließen eine Zusatzvereinbarung, wonach die Tochter der Mutter die Vermietung (Fruchtgenuss) der Wohnung zugesteht. Der Tochter gegenüber gilt diese Zusatzvereinbarung jedenfalls auch, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Die Mutter vermietet dann in eigenem Namen. Es handelt sich dabei um einen Hauptmietvertrag und nicht um einen Untermietvertrag i.S.d. MRG.

Informieren Sie sich hinsichtlich der rechtlichen Erfordernisse (Mietzins, Befristung, Versteuerung) und vermieten Sie befristet (Mindestbefristungsdauer im MRG 3 Jahre).

aurel
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Re: Untermiete

Beitrag von aurel » 23.07.2018, 23:25

Hallo, vielen Dank für die Antwort
Noch eine Zusatzfrage:
Die Familie hat sich für diese Variante (siehe oben) entschieden: "Sie schließen eine Zusatzvereinbarung, wonach die Tochter der Mutter die Vermietung (Fruchtgenuss) der Wohnung zugesteht. Der Tochter gegenüber gilt diese Zusatzvereinbarung jedenfalls auch, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Die Mutter vermietet dann in eigenem Namen. Es handelt sich dabei um einen Hauptmietvertrag und nicht um einen Untermietvertrag i.S.d. MRG",
nur mit der Änderung, dass die Tochter ihrem
Bruder, der ebenfalls das lebenslange Wohnrecht an der Wohnung hat, die Vermietung (Fruchtgenuss) der Wohnung zugestehen möchte und nicht ihrer Mutter.
Nun die Frage: Genügt es, diese Zusatzvereinbarung entweder auf einem Blatt Papier niederzuchreiben und dort von den Vereinbarungspartnern (der Tochter und ihrem Bruder) unterschreiben zu lassen bzw. diese Zusatzvereinbarung nur mündlich zu beschließen
oder muss diese Vereinbarung von einem Rechtsanwalt, Notar etc. bestätigt werden?
Und ist es rechtens, dass diese Zusatzvereinbarung nicht im Grundbuch eingetragen werden muss?
Vielen Dank für eine Antwort und liebe Grüße Aurel

Heron
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Re: Untermiete

Beitrag von Heron » 24.07.2018, 15:46

Derzeit gibt es mit Mutter und Bruder offenbar 2 Nutzungsberechtigte an der Wohnung. Ein möglicher Weg wäre nun, diesen beiden gemeinsam die Vermietung mit Zusatzvereinbarung vertraglich zu erlauben. Die beiden können dann in eigenem Namen vermieten, sie treten gemeinsam als Vermieter auf (natürlich kann die Mutter auch den Bruder bevollmächtigen, wirksame Erklärungen bzgl. der Vermietung für sie abzugeben, dann kann der Bruder die Vermietung alleine abwickeln).

Wird nur dem Bruder die Vermietung zugestanden, bleibt das Problem, dass die Mutter ein Nutzungsrecht an der Wohnung hat und somit jederzeit ihr Wohnrecht geltend machen könnte, sofern sie nicht darauf verzichtet.

Schriftlichkeit der Vereinbarung ist bzgl. Beweisbarkeit empfehlenswert. Eine Eintragung ins Grundbuch ist rechtlich nicht zwingend erforderlich. Die Eintragung hätte aber den Vorteil, dass das verbücherte Fruchtgenussrecht dann jedenfalls auch Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern der Eigentümerin (zB. im Todesfall/Verkaufsfall) hat. Sofern Sie sich noch unsicher sind, würde ich Ihnen raten, professionellen Rat einzuholen und sich die Möglichkeiten detailliert erklären zu lassen.

jansia
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Re: Untermiete

Beitrag von jansia » 25.07.2018, 08:00

Ist es nicht auch möglich, dass man für die Mutter Eigenbedarf anmeldet? Immerhin handelt es sich um einen engen Verwandten.
In diesem Fall ginge es auch, dass die Tochter die Wohnung untervermietet.

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