Untermietvertrag Genossenschaftswohnung

[Fabian Hof]

Guten Tag.
Anbei der Fall, für den ich eure Ratschläge brauche.

Person X ist Hauptmieter einer Genossenschaftswohnung in Wien (Österreich) und vermietet ein Zimmer an Person Y. Es wird ein Vertrag unterschrieben, den Person X ausgestellt hat, indem unteranderem ein drei-monatiges Kündigungsrecht eingeräumt wird.
Person Y lädt nun seinen Partner aus Deutschland zu sich für eine Woche ein. Das heißt Person Y und Partner übernachten in dem von Y gemieteten Zimmer und verhalten sich nicht ausfällig. Nun entscheidet X, dass sie das nicht möchte und will die Partnerin von Y aus der Wohnung rauswerfen. Dabei beruft sie sich darauf, dass angeblich kein Untermietvertrag rechtens sei, da sie in einer Genossenschaftswohnung einen solchen nicht hätte ausstellen dürfen. Person Y wurde mündlich gekündigt und soll nun die Wohnung innerhalb eines Monats verlassen.

Nun zu meinen Fragen
1) Ist dieser Untermietvertrag tatsächlich in keiner Weise bindend für Person X? Dies würde unteranderem bedeuten, dass sie die Kaution einbehalten könnte, da nie ein Mietverhältnis bestand.
2) Ist es das Recht von Person Y Besuch bei sich übernachten lassen zu können?
3) Wie sieht es mit der Kündigungsfrist aus, wenn im Untermiet"vertrag" steht, dass eine dreimonatige Frist besteht?
4)Person X hat damit gedroht, die Polizei zu rufen und die Partnerin wegen Hausfriedensbruch anzuzeigen. Hätte Person X dann nicht auch ein Problem, wenn sie einen Vertrag unterschrieben hat, mit dem Wissen dass er keine rechtliche Grundlage hat?

[lexlegis]

Wenn der Hauptvermieter kein Untermietverbot im Mietvertrag kundgemacht hat oder trotz eines solchen einer Untervermietung schriftlich zugestimmt hat, dann ist die Untervermietung ungeachtet der Anwendbarkeit des § 11 Abs 2 MRG gültig (§ 1098 ABGB).

Wenn der Hauptvermieter der Untervermietung nicht zugestimmt hat, es ein vertragliches Untermietverbot gibt, der Hauptvermieter sich darauf berufen kann (§ 11 Abs 2 MRG) und Sie wussten, dass der Untermietvertrag unzulässig ist, kommt (da Sie sich nun auf die Ungültigkeit berufen wollen) mE Arglist und, wenn Sie die Kaution nun einbehalten wollen, auch Betrug (in eventu auch Veruntreuung) zu Ihren Lasten in Betracht. Der Kontrahent könnte den Vertrauensschaden einklagen, da er darauf vertrauen durfte, dass dieser Untermietvertrag gültig zu Stande kommen wird.

Die Kaution kann der Herr aus bereicherungsrechtlicher Sicht zurückfordern. Wenn ein gültiger Vertrag fehlt oder sich nachträglich als ungültig herausstellt, kommt kein Rechtsübergang zustande. Eine Eigentums(herausgabe)klage gemäß § 366 ABGB ist in solchen Fällen möglich. Überhaupt geht die übergebene Kaution gar nicht (auch nicht vorübergehend) in das Eigentum des Vermieters über (§ 16b Abs 1 MRG). § 366 ABGB ist also in jedem Fall denkbar.

Hausfriedensbruch (§ 109 StGB) verlangt gewaltsames Eindringen oder Eindringen durch Drohung mit Gewalt in eine Wohnstätte, das bloße widerrechtliche Betreten einer Wohnung stellt nur eine Besitzstörung (§ 339 ABGB) dar. Solange sich der Hauptvermieter nicht gegen die Untervermietung ausspricht, ist der Untermietvertrag mE als aufrecht anzusehen. Wenn Sie den Herren entgeltlich in dem Mietobjekt wohnen lassen, liegt jedenfalls Miete vor (entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer unverbrauchbaren Sache iSd §§ 861, 1090, 1091 ABGB). Als Untermieter genießt er wie Sie Besitzschutz und eine Woche müssen Sie seinen Besuch mE dulden. Wenn der Besuch länger bleiben sollte, sähe es vermutlich anders aus.