Kündigung nach einjähriger Mindestmietdauer

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Carolin2
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Kündigung nach einjähriger Mindestmietdauer

Beitrag von Carolin2 » 28.08.2017, 23:17

Hallo,

wir haben einen auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag, in dem zum Thema Kündigung folgendes vermerkt ist:
"Einer vorzeitigen Vertragsauflösung durch den Mieter wird vor Ablauf von einem Jahr nicht zugestimmt."

Dieses besagte Jahr ist am 31.08.2017 vorüber. Wir haben nun die Kündigung eingereicht und waren der Meinung, wir könnten das Mietverhältnis zum 30.11.2017 beenden, da ja, weil nicht anders vermerkt, die übliche dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Der Vermieter hat die Kündigung jetzt allerdings erst zum 31.12.2017 genehmigt mit der Begründung, es sei "ja erst nach Ablauf eines Jahres möglich zu kündigen und die Kündigung somit mit September 2017 gültig".

Diese Formulierung verwirrt uns nun einigermaßen, da wir ja mit derselben Begründung rechnerisch auf einen Monat früher kommen. Wie erklärt sich also dieser zusätzliche Monat?

Wir hoffen auf eine Rückmeldung, vielen Dank im Voraus!



lexlegis
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Re: Kündigung nach einjähriger Mindestmietdauer

Beitrag von lexlegis » 29.08.2017, 00:43

Laut dem Vertrag (e contrario) hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres das Recht das MV zu kündigen. Eine Kündigungsfrist wurde im Vertrag nicht vereinbart. Der § 29 Abs 2 MRG kann zu Gunsten des Mieters abgeändert werden (teilweise zwingendes Recht). Regelt der Vermieter in seinem Vertrag die Kündigungsfrist nicht, so geht dies mE zu seinem Nachteil (§ 915 ABGB).
§ 29 Abs 2 MRG gelangt als Schutzgesetz nur zur Anwendung, wenn sich im Vertrag keine für den Mieter günstigere Bestimmung findet. Meines Erachtens kommt hier für den Fall einer Kündigung nicht § 29 Abs 2 MRG, sondern die Bestimmung des § 560 Abs 1 Z 2 lit d ZPO zur Anwendung, weshalb die von Ihnen einzuhaltende Kündigungsfrist 1 Monat beträgt, sofern der Mietzins monatlich entrichtet wird.

Carolin2
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Re: Kündigung nach einjähriger Mindestmietdauer

Beitrag von Carolin2 » 29.08.2017, 08:33

Danke für die schnelle Auskunft!

Weiterhin steht in unserem Mietvertrag wörtlich:
"Es erklären hiermit beide Parteien, dass bei Mietzinsrückstand von über 1 Monat der Mietvertrag einvernehmlich fristlos aufgekündigt wird und nehmen dies beide Parteien zur Kenntnis."

Gesetzt den Fall, man würde nun absichtlich eine Monatsmiete einbehalten. Da uns dies unfreiwillig schon einmal passiert ist, wissen wir, dass wir um den 20. des Monats eine Mahnung erhalten würden. Auf diese würde man dann zunächst auch nicht reagieren, sondern abwarten, bis der ganze Monat verstrichen ist.
Welche Möglichkeiten der Reaktion hätte nun der Vermieter?
Was bedeutet in Anbetracht der Klausel im Mietvertrag "einvernehmlich fristlose Kündigung"? Bekämen wir eine einfache Kündigung seitens des Vermieters oder müssten wir ggf. mit einer Klage oder sogar sonstigen gerichtlichen Verfahren rechnen?
Welche Kosten könnten auf uns zukommen (außer denen des ausstehenden Mietzinses sowie der Mahnspesen, die wir anschließend selbstverständlich begleichen würden)?
Könnte unter solchen Umständen die Kaution teilweise oder ganz einbehalten werden?
Hätte der Vermieter eine Möglichkeit, uns trotz des Mietzinsrückstandes von über einem Monat nicht zu kündigen und weiterhin die von ihm bereits genehmigte Kündigung von unserer Seite mit 31.12. geltend zu machen?

Hermann2
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Re: Kündigung nach einjähriger Mindestmietdauer

Beitrag von Hermann2 » 29.08.2017, 14:18

zu deiner ersten frage:
"wo kommt dieser (mehr)monat her"

kurz:
es stimmt, was dein vermieter sagt!

lang:
gem. § 29 Abs 2 MRG hast du nach Ablauf eines Jahres das Recht, den Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.

soll heißen:
frühestens nach Ablauf eines Jahres (somit nach dem 31.08.2017, das ist somit der 01.09.2017) kannst du die Kündigung einbringen (das ist im 13ten Monat).

diese Kündigung kannst du dann bis zum Monatsletzten (30.09.2017) einbringen.

dann 3 Monat Kündigunsfrist (31.10, 30.11, 31.12) und so kommt man eben auf den seitens deines vermieters richtig angegebenen Räumungstermin!

Quelle:
Hausmann/Vonkilch (Hrsg), Österreichisches Wohnrecht - MRG § 29 Rz 46
Nach der auch zur Rechtslage nach der WRN 2000 hA ist die Berechnung der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit des Mieters so vorzunehmen, dass dieser das Mietverhältnis frühestens zum Ende des 16. Monats zum Erlöschen bringen kann (Stabentheiner, wobl 2000, 200; H. Böhm, immolex 2000, 244 mN zur bereits vor der WRN 2000 hA).



zu deinen nächsten punkten:

klar kann der vermieter deine schulden "ansammeln" und dich erst nach dem 31.12.2017 auf zahlung klagen! ist halt für ihn das risiko jmd. wohnen zu lassen, der nicht zahlt und anschließend übers gericht eintreiben.

die kaution wird auch zurückbehalten seitens des vermieters für deinen ausständigen zins!

der vermieter kann dich nur gerichtlich kündigen; ein einfaches kündigunsschreiben seinerseits reicht hier nicht aus! er kann dich daher gerichtlich aufkündigen und mahnklage einbringen oder kann eine mietzins- und räumungsklage einbringen!

kommt drauf an, wieviel miete du zahlst und was für ihn weniger ger.gebühren verursacht! zudem haben beide varianten andere rechtmittelfristen bzw. die räumungsklage auch noch eine vb. Tagsatzung.

würdest du mich nun fragen, soll ich einfach keine miete mehr zahlen so dass ich früher aus der wohnung "geworfen" werde, kann ich dir keinen rat geben. denn wahrscheinlich verlierst du den prozess und kannst dann auch noch seine ra kosten zahlen sowie die miete bis zum 31.12.2017!

somit stellt sich die frage: zahlt sich das ganze für dich einzig und alleine hins. der miete dez. 2017 aus, denn bis 30.11.2017 wusstest du eh, dass du zahlen musst!

LG
--
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alles ohne jede Gewähr, denn das o.a. sind nur grobe Einschätzungen u. Gedankengänge!

Manannan
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Re: Kündigung nach einjähriger Mindestmietdauer

Beitrag von Manannan » 01.09.2017, 11:22

Die Einbehaltung der Miete für dieses eine Monat bringt Ihnen nichts, da der Vermieter dann mit Mietzins- und Räumungsklage gegen Sie vorgehen kann. Sie würden sich damit nur Mehrkosten aufhalsen.

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