Konkrete Frage zu § 29 MRG Abs. 3

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tschak123
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Konkrete Frage zu § 29 MRG Abs. 3

Beitrag von tschak123 » 03.06.2017, 22:53

Hallo,
ich habe eine Verständnisfrage bezüglich der MV Verlängerung:



Zu Verlängerung/Auflösung des MV steht folgendes im MRG:
§ 29. (1) Der Mietvertrag wird aufgelöst,

3. durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer jedoch nur wenn
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und
b) bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils mindestens drei Jahre beträgt, (...)

(3) a) Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen des Abs. 1 Z 3 oder des Abs. 4 nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert.

b) Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

(4) Nach Abs. 1 Z 3 befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft um jede - bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende - Vertragsdauer erneuert werden. Nach Abs. 3 lit. b erster Satz befristete Mietverträge können schriftlich – bei Wohnungen um mindestens drei Jahre – erneuert werden.

Nehmen wir an, es gab einen Mietvertrag, der auf 3 Jahre mit bedingtem Endtermin ordentlich befristet ist.

Laut § 29 (3) lit b wird dieser (konkludent, mündlich?) einmalig auf 3 Jahre befristet verlängert, wenn der Vermieter den Ablauf des ursprünglichen Vertrages "übersieht" und den Mietzins weiter annimmt.

Aber wäre diese Verlängerung laut § 29 (3) lit a (aufgrund fehlender Schriftlichkeit und demnach Verstoß Abs. 1 Z 3) erst recht wieder unbefristet?


Widerspricht sich das nicht irgendwie? Wie wird das nun genau gehandhabt? (es gibt es zwar die "stillschwigende Verlängerung laut §1114 ABGB, aber ist das im MRG auch so?)

Habe von verschiedenen Seiten dazu jetzt verschiedene Aussagen erhalten (einerseits sei der Vertrag ordnungsgemäß befristet, andererseits wäre er unbefristet --> wegen Verstoß gegen die Schriftlichkeit).


MfG



lexlegis
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Beitrag von lexlegis » 04.06.2017, 08:18

Der Mietvertrag (§ 1091 ABGB) wird stillschweigend erneuert, wenn nach Ablauf der Zeit beide Parteien (Mieter und Vermieter) 14 Tage wie gewohnt weitermachen und in dieser Zeit weder der Mieter auf Zurückstellung noch der Vermieter auf Räumung klagt (§ 569 ZPO).

Die Erneuerung geschieht grundsätzlich unter den gleichen Bedingungen, wie der vorige Vertrag (§ 1115 Satz 1 ABGB).

Bei einem Mietverhältnis, das in den Anwendungsbereich des MRG fällt (§ 1 MRG), gilt der Vertrag jedoch (stillschweigend) einmalig um 3 Jahre erneuert. Bei einer weiteren (stillschweigenden) Erneuerung nach dieser 3 Jahre, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit erneuert (§ 29 Abs 3 lit b erster Halbsatz und letzter Satz MRG).

Ich glaube § 29 Abs 3 lit a iVM Abs 1 Z 3 lit a MRG zielt darauf ab, dass zumindest einmal im Mietvertrag schriftlich der Ablauf der vereinbarten Zeit kundgemacht werden muss. Bei stillschweigenden Erneuerungen aber, muss dies nicht erneut getan werden, da das Gesetz bereits den Ablauf der Zeit in § 29 Abs 3 lit b erster Halbsatz regelt, weshalb die Notwendigkeit einer weiteren schriftlichen Regelung (wann der Vertrag aufhören soll) mE entfällt.

Der in § 29 Abs 3 lit a MRG kundgemachte "Verstoß" gegen § 29 Abs 4 MRG betrifft mE nicht das Schriftlichkeitsgebot, sondern die zeitliche Mindestdauer eines Vertrages, auf den das MRG anwendbar ist.

tschak123
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Beitrag von tschak123 » 04.06.2017, 12:50

Danke erstmal!

Ich sehe das auch so; warum sollte § 29 (3) lit b diese Möglichkeit einerseits einräumen, wenn sie dann nocht gültig wäre.

Wie auch immer: der Vermieter drängt immer noch auf die schriftlche Erneuerung des MV und natürlich sieht das auch der Makler (der ja davon in Form einer Provision davon profitiert) so. Ich gehe mal davon aus, dass der Makler über das MRG relativ gut Bescheid weiß.


Kann diese "Unklarheit" irgendwie so asgelegt werden, dass wir tatsächlisch schriftlich erneuern müssen?

Ich finde leider keine Fälle oder Beispiele dazu.



EDIT: Sollten wir den Vertrag jetzt unterschreiben und die Provision entrichten, wäre es möglich später diese Provision zurückzuklagen?

Ich denke hier an § 30 Abs 2 KSchG (schriftliche Informationspflicht des Maklers) -> es gab 2013, bei Abschluss des ursprünglichen Vertrages keinen schriftlichen Maklervertrag.

Auf die fehlende Verdienstlichkeit (§ 6 Abs. 1 Maklergesetz) können wir uns dann vermutlich nicht mehr berufen, oder?




Sg

Hubert Neubauer
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Beitrag von Hubert Neubauer » 05.06.2017, 09:35

Beispiel: MV befristet auf 3 Jahre, Beginnn 1.10.2013, Ende 30.9.2016. Wenn Sie im Oktober in der Wohnung bleiben und der Vermieter vorbehaltlos die Miete annimmt, hat sich das MV automatisch um 3 Jahre verlängert.

Es ist dann kein neuer MV notwendig, das würde nur Gebühren und Maklerprovision auslösen.

Wann begann der alte MV und wie lange war er befristet?

tschak123
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Beitrag von tschak123 » 05.06.2017, 13:18

Hallo,

Der MV begann mit 01.08.2013 und war befristet bis zum 31.07.2016.

Am Ende der Laufzeit haben wir weiter bezahlt und wurden nicht zur Räumung aufgefordert.

Im November 2016 kam eine Mail vom Makler, es müsse ein neuer MV unterzeichnet werden.
Dann war bis diesen Mai etwa nichts mehr zu hören, als der Vermieter bei einem Telefonat meinte wir sollten uns jetzt umgehend mit dem Makler in Verbindung setzen.

Sg

Hubert Neubauer
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Beitrag von Hubert Neubauer » 05.06.2017, 22:12

Sie müssen keinen neuen MV abschließen, der jetzige läuft bis 31.7.2019 automatisch weiter.

Ich würde auch keinen neuen MV abschließen, wieder Gebühren, eventuell Provision für Makler und sie wären bei einer Kündigung Ihrerseits schlechtergestellt

tschak123
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Beitrag von tschak123 » 06.06.2017, 14:56

Ich würde auch keinen neuen MV abschließen, wieder Gebühren, eventuell Provision für Makler und sie wären bei einer Kündigung Ihrerseits schlechtergestellt
Ich bin da ganz prinzipiell Ihrer Meinung!


Nur es gibt Faktoren, die da noch mit rein spielen.
Zum einen gibt es in der Steiermark die Wohnförderung für Studenten, wofür ein schriftlicher Hauptmietvertrag (inkl. Vergebührung) nötig ist.

Zum anderen gab es offensichtlich fristgerecht eine mündliche Verständigung an meine Mitbewohnerin, dass der Vertrag verlängert werden soll.


Somit lässt sich die Provision (auch wenn es mich wurmt!!) vermutlich nicht umgehen!
Meiner Meinung nach hätte der Makler trotzdem VOR Ablauf des alten Vertrages an uns herantreten sollen und nicht 5 Monate danach.


Ich danke dennoch für die Hilfe hier!
Sg

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