Forum Recht

Sehr geehrte Froumsmitglieder,

ich bin seit 1987 Mieter einer Wohnung in Wien, die Wohnung unterliegt dem Mietgesetz.

Ich habe vor ca 27 nach mündlicher Zustimmung des Eigentümers, einige Umbauarbeiten durchgeführt. Einbau eines Bades, Estrich in der Küche , Trennwand zum Bad.
Ich habe nun ein Schreiben von der Hausverwaltung erhalten, wo mir Folgendes mitgeteilt wurde.

die Hausverwaltung hat vom Eigentümer erfahren, dass ich in der Vergangenheit diverse Umbauarbeiten durchgeführt habe.
Teilweise wurden die gennnten Umbauarbeiten aber vor der Anmietung durch mich durchgeführt.

Die Hausverwaltung schreibt:

Da es sich um Arbeiten handelt, die in die Substanz des Hauses eingreifen, sind wir verpflichtet, Sie höflich zu ersuchen, uns die Nachweise vorzulegen, dass alles sach- und fachgerecht durchgeführt wurde, insbesondere Übersendung entsprechender Rechnungen samt Leitungsaufstellungen und Plänen. Falls Ihnen dies nicht möglich sein sollte, weil sie die Unterlagen nicht mehr haben, ersuche wir um Vereinbarung eines Besichtigungstermines durch einen von uns beauftragten Sachvertändigen.

Nun zu meinen Fragen:

Die Arbeiten wurde vor 28 Jahren von Firmen durchgeführt, Unterlagen dazu habe ich aber keine mehr.
In Eigenregie habe ich selber lediglich Fliesen verlegt, Wände gestrichen, Fenster und Türen gestrichen und den Parkettboden geschliffen.

Welche rechtlichen Konsequenzen drohen wir nun, falls der Sachverständige feststellt, dass die Arbeiten damals nicht sach- und fachgerecht durchgeführt wurde? Kann der Vermieter mich deshalb kündigen.
Probleme aufgrund dieser Umbauarbeiten gab es nie.

Danke und LG
W

Guten Tag!

In Ihrem Fall kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen (§§ 1118 ABGB und 30 MRG) und nur gerichtlich (§ 32 Abs 1 Satz 1 zweiter Fall MRG) kündigen.

Die von Ihnen am Bestandobjekt auf eigene Faust durchgeführten nicht zwingend einen besonderen Fleiß (spezielle Fachkenntnisse) erfordernden Arbeiten, die mit Zustimmung des Vermieters erfolgten, lösen keinen Kündigungsgrund aus.

Dies gilt auch für die durch die besonderen Fachkräfte erfolgten Arbeiten, deren fachgerechte Vornahme Sie nur mittels eines Beleges nicht mehr zu beweisen im Stande sind.

Solange in beiden Fällen nicht der Tatbestand des § 1118 Satz 1 erster Halbsatz ABGB bzw. der des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG als erfüllt anzusehen ist, leitet sich aus diesem Umstand jedenfalls kein Kündigungsgrund für den Vermieter ab. Auch liegt hier kein „wichtiger und bedeutsamer“ Grund nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG vor.

Erwähnt sei, dass der Vermieter nach der Rückgabe des Mietobjekts durch den Mieter die Möglichkeit hat, Schäden binnen einen Jahres zu beanstanden (§ 1111 ABGB). Da es sich laut Sachverhalt um einvernehmliche Veränderungen und Verbesserungen handelt, wird es schwierig für den Vermieter daraus Schadenersatzansprüche abzuleiten, denn solange diese (mit Zustimmung des Vermieters durchgeführten) Arbeiten nicht einem groben durch Pfusch verursachten Mangel unterliegen, kann von Schaden keine Rede sein.

Für Sie zu bedenken ist auch der Aufwandsersatzanspruch nach § 10 MRG, der bei Beendigung des MV zusteht, wenn Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung, deren Wirksamkeit über die Dauer des Mietverhältnisses hinausreicht, in den letzten 20 Jahren gemacht wurden.

Für die Durchführung des Anspruches gilt § 10 Abs 4 MRG.

MfG
lexlegis

Guten Tag!

Zunächst danke für die Antwort.

Ich habe noch eine Zusatzfrage. Da die Arbeiten vor 27 Jahren zwar Professionisten bzw mir durchgeführt wurden, kann heute ein Sachverständiger was den Einbau des Bades betrifft, wahrscheinlich leicht feststellen, dass bestimmte Arbeiten sind sach- und fachgerecht durchgeführt wurden.
Welche rechtlichen Konsequenzen drohen mir in diesem Fall?

Im § 1118 Satz 1 erster Halbsatz des AGB

Der Bestandgeber kann seinerseits die frühere Aufhebung des Vertrages fordern, wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblichen nachtheiligen Gebrauch davon macht

Wäre dieser Tatbestand erfüll?

Mfg
W