Hallo liebes Juristen und -innen Volk,
man konnte mir hier bei einer Frage bereits einmal helfen, jetzt hätte ich eine weitere Frage, dieses Mal eine Mietwohnung betreffend.
Ich hatte ein befristetes Mietverhältnis das zum 30. November 2016 durch einseitige Kündigung durch meine Person beendet wurde. Die Übergabe des Mietobjektes ist ordnungsgemäß erfolgt. Nun weigert sich die Vermieterin mir die hinterlegte Kaution zu übergeben. Sie nannte mir folgende Gründe
1) Die Eckbank in der Küche fehlt. Diese müsse ich ersetzen.
2) Die Wohnung wurde total versaut zurückgegeben
3) Ein Fliesenleger müsse kommen und einige Fliesen tauschen, dies würde sie mir in Rechnung stellen.
Nun kurz:
zu 1) In der Küche des Mietobjektes stand nie eine Eckbank. Weder beim Einzug, noch wurde eine von mir entfernt oder je besessen.....
zu 2) Die Wohnung wurde im sauberen Zustand übergeben (Fenster geputzt, jedes einzelne Kästchen in der Küche geputzt, alle Wasserhähne wurden laufend entkalkt, Heizkörper und Küchengeräte (Herd) wurden geputzt, Kühlschrank abgetaut, alles aufgewischt und gesaugt. Sie argumentiert "versaut" aber damit, dass sie mir die Wohnung "blitzeblank" übergeben habe... ich weiß nicht was sie mit "blitzeblank" meint.
Nur kurz zu meiner Verteidigung: Meine Freundin nebst meiner Mutter haben die Wohnung inspiziert und befanden diese für sehr sauber...
Auch der Makler mit dem ich zu tun hatte attestierte ein "ist ja e sauber..."
Zu 3) Im Haus gab es einen Wasserrohrbruch. Nachdem ich im Erdgeschoss wohnte, verlief die Hauptleitung natürlich gerade unter mir. Die Hausverwaltung hat deshalb an einem schönen Tag eine Firma vorbeigeschickt, welche das Bad aufstemmen musste und zu diesem Zweck (um an die Leitungen zu kommen) wurden 6 Eckfließen entfernt.
Bezahlt wurde alles von der Versicherung. Nachdem aber keine Reservefliesen mehr zur Hand waren, wurden von der Firma Fliesen verwendet, die eine ähnliche Farbe hatten. Natürlich fallt das auf, wenn man genauer hinsieht.
Dies passierte alles ohne mein Zutun sondern wurde von der Hausverwaltung so in Auftrag gegeben. Die Vermieterin (es ist eine Eigentumswohnung die sie vermietet hat) monierte das bis jetzt noch nie. Jetzt beim Auszug ist es auf einmal ein großes Thema. Sie meint "das kann man nicht lassen" und ich müsse für diesen Schaden haften... denn ich hätte ihr damals auch zu spät bescheid gesagt, dass der Wasserrohrbruch erfolgte (dazu muss ich sagen: Ja, das stimmt. Aber mich hat selber die Hausverwaltung angerufen, dass jemand vorbei kommt sich das anzuschauen. Und weil ich hier relativ neu in der Wohnung war dachte ich, die Hausverwaltung würde das mit der Eigentümerin absprechen.....)
Sie beklagte sich auch über die Fenster, weil die Fenstergriffe (Kunststoff) sich nicht mehr "leicht" schließen lassen. Ich hätte ihr das melden müssen, da vor zwei Jahren die Garantie abgelaufen wäre und sie das richten hätte lassen können.
Die Vermieterin selber hat die Wohnung alle 1-2 Jahre "inspiziert". Sie hat immer gesagt "alles sehr gepflegt, so einen guten Mieter hatte ich noch nie....". Hat bei diesen Besuchen aber nie etwas beanstandet. Jetzt im Nachhinein beschimpft sie mich und stellt mich als ... ich weiß gar nicht was hin.
Nun würde mich interessieren ob sich jemand sehr gut auskennt bei diesen Dingen. Welche Art von Schadenersatz könnte sie wirklich geltend machen? Wie lange kann sie die Kaution einbehalten? (ich habe mir jetzt gerade selber eine Wohnung gekauft und habe mit der Kaution schon gerechnet...).
Ich habe ihr einen eingeschriebenen Brief übermittelt mit der Bitte, mir die Kaution bis zum Tag X zu überweisen. Soll ich diese Frist abwarten und dann zur Schlichtungsstelle? Das Mietrechtgesetzt ist ja eher mieterfreundlich, nein?
Einbehaltung einer Kaution bei Mietwohnung
Ad 1
Gibt es ein Übergabeprotokoll oder eine Inventarliste im Mietvertrag?
Ad 2
Übliche sich aus der Nutzung eines Mietobjekts ergebende Gebrauchsspuren sind immer im Mietzins inkludiert und müssen nicht saniert werden. Dazu zählen unter anderem eine adäquate Anzahl an Bohrlöchern in den Wänden, sowie übliche Abnutzungsspuren des Bodens und der Wände. Der Mieter muss die Wohnung nur ausmalen, wenn Spuren vorhanden sind, die über diese üblichen Gebrauchsspuren hinaus gehen.
Hinterlässt der Mieter die Wohnung besenrein und ordentlich, sollte dies ausreichend sein. Eine besonders akribische und penible Person als Vermieter ist hierbei nicht zu beachten. Es kommt auf das Empfinden eines ordentlichen Durchschnittsmenschen an.
Ad 3
Der Mieter muss in solchen Fällen den Vermieter umgehend in Kenntnis setzen (§ 1097 ABGB, § 8 Abs 1 letzter Satz MRG).
Die Vermieterin kann als Schadenersatz meines Erachtens aber nicht den Austausch der aus ihrer Sicht optisch unvertretbaren Fliesen geltend machen. Entscheidend ist hier der Rechtswidrigkeitszusammenhang. Wenn sich durch das Missachten eines Gesetzes, gerade der Schaden verwirklicht hat, der durch das Gesetz hätte verhindert werden sollen, dann ist ein Rechtswidrigkeitszusammenhang zu bejahen, was eine Haftung des Schädigers zur Folge hat. Die Vermieterin kann ihre Forderung (Ersatz der Fliesen) nicht darauf stützen, dass die Mieterin ihren Pflichten nach § 1097 ABGB und § 8 Abs 1 letzter Satz MRG nicht nachgekommen ist, da sich die Hausverwaltung um das Problem mit dem Rohrbruch laut Sachverhalt noch rechtzeitig gekümmert hat und daher durch das Verhalten der Mieterin kein in einem Rechtswidrigkeitszusammenhang liegender Schaden begründet wurde. Zweck der zitierten Normen ist es nämlich nicht zu verhindern, dass optisch unpassende Fliesen für die Sanierung von Wänden eingesetzt werden.
Die Vermieterin soll doch, wenn sie der Meinung ist, dass die von ihr genannten Punkte zutreffen, ihre Ansprüche über den ordentlichen Gerichtsweg bestreiten, andernfalls die Kaution in vollem Betrag zurückzahlen.
Meines Erachtens sind die Forderungen der Vermieterin, so, wie Sie den Sachverhalt schildern, nicht ausreichend begründet und nachvollziehbar.
Lassen Sie sich das nicht gefallen!
MfG
lexlegis
Gibt es ein Übergabeprotokoll oder eine Inventarliste im Mietvertrag?
Ad 2
Übliche sich aus der Nutzung eines Mietobjekts ergebende Gebrauchsspuren sind immer im Mietzins inkludiert und müssen nicht saniert werden. Dazu zählen unter anderem eine adäquate Anzahl an Bohrlöchern in den Wänden, sowie übliche Abnutzungsspuren des Bodens und der Wände. Der Mieter muss die Wohnung nur ausmalen, wenn Spuren vorhanden sind, die über diese üblichen Gebrauchsspuren hinaus gehen.
Hinterlässt der Mieter die Wohnung besenrein und ordentlich, sollte dies ausreichend sein. Eine besonders akribische und penible Person als Vermieter ist hierbei nicht zu beachten. Es kommt auf das Empfinden eines ordentlichen Durchschnittsmenschen an.
Ad 3
Der Mieter muss in solchen Fällen den Vermieter umgehend in Kenntnis setzen (§ 1097 ABGB, § 8 Abs 1 letzter Satz MRG).
Die Vermieterin kann als Schadenersatz meines Erachtens aber nicht den Austausch der aus ihrer Sicht optisch unvertretbaren Fliesen geltend machen. Entscheidend ist hier der Rechtswidrigkeitszusammenhang. Wenn sich durch das Missachten eines Gesetzes, gerade der Schaden verwirklicht hat, der durch das Gesetz hätte verhindert werden sollen, dann ist ein Rechtswidrigkeitszusammenhang zu bejahen, was eine Haftung des Schädigers zur Folge hat. Die Vermieterin kann ihre Forderung (Ersatz der Fliesen) nicht darauf stützen, dass die Mieterin ihren Pflichten nach § 1097 ABGB und § 8 Abs 1 letzter Satz MRG nicht nachgekommen ist, da sich die Hausverwaltung um das Problem mit dem Rohrbruch laut Sachverhalt noch rechtzeitig gekümmert hat und daher durch das Verhalten der Mieterin kein in einem Rechtswidrigkeitszusammenhang liegender Schaden begründet wurde. Zweck der zitierten Normen ist es nämlich nicht zu verhindern, dass optisch unpassende Fliesen für die Sanierung von Wänden eingesetzt werden.
Die Vermieterin soll doch, wenn sie der Meinung ist, dass die von ihr genannten Punkte zutreffen, ihre Ansprüche über den ordentlichen Gerichtsweg bestreiten, andernfalls die Kaution in vollem Betrag zurückzahlen.
Meines Erachtens sind die Forderungen der Vermieterin, so, wie Sie den Sachverhalt schildern, nicht ausreichend begründet und nachvollziehbar.
Lassen Sie sich das nicht gefallen!
MfG
lexlegis
Hallo,
ich bedanke mich sehr herzlich bei Ihnen für die Auskunft. Noch kurz:
Eine Inventarliste gab es beim Einzug leider nicht. Im Mietvertrag steht nur "komplett eingerichtet". Nun denke ich nicht, dass die Beweislast, dass nie eine Eckbank in der Wohnung war, bei mir liegt. Die Vemieterin müsste beweisen, dass eine darin war, wenn sie diese zurückfordert. Und nachdem sie mich hier scheinbar des Diebstahls bezichtigt....
Zu 3)
Grundsätzlich war es ja so, dass es im Fahrradkeller, der unter mir lag, tropfte und sich einige Mieter bei der Hausverwaltung echauffierten. Deshalb suchte man die "Bruchstelle" die eben leider durch meine Wohnung floss. Ich habe mitbekommen, dass der Abfluss des Waschbeckens 1-2 Tage davor nicht mehr "reibungslos" durchging, wurde aber selber von der Hausverwaltung informiert, dass die Entfeutungsfirma kommt.
Also es ist nicht so, dass ich der Vermieterin nicht bescheid gesagt habe und irgendwas herumgepfuscht habe. Der Auftrag ging von der Hausverwaltung aus und wurde über die Versicherung bezahlt (das weiß ich auch nur, weil mir von der Versicherung die Stromkosten refundiert wurden).
Nur kurz dazu: Im Sommer hatte ich das Problem, dass die Tapete an der Küchenwand sich auf einer Fläche von ca 10 x 2 cm ablöste und ich weitere Risse in der Tapete beobachtete. Diese wurden von mir Fotografiert und per Email an die Vermieterin geschickt. Ihre Reaktion war: "Das sind normale Risse, da machen wir nichts". Bei der Übergabe stellten diese Risse plötzlich Probleme dar....
Ich habe der Vermieterin vor dem Auszug angeboten, einmal vorbei zu kommen und eine Runde durch die Wohnung mit mir zu machen, damit wir Dinge besprechen können. Sie wollte nicht und schickte als Vertretung den Makler vorbei. Dieser bescheinigte einen guten Zustand der Wohnung.
Beim Auszug sagte sie, es würde alles passen, ein Mängelprotokoll wurde nicht erstellt und auch nicht übergeben.
Normalerweise, so stelle ich mir das vor, wird ja ein Mängelprotokoll erstellt mit einer Nachfrist für die Behebung.
Hmm.... naja... gut. Am 20. läuft die Frist zur Überweisung der Kaution für die Vermieterin ab, danach werde ich die Schlichtungsstelle bemühen müssen...
ich bedanke mich sehr herzlich bei Ihnen für die Auskunft. Noch kurz:
Eine Inventarliste gab es beim Einzug leider nicht. Im Mietvertrag steht nur "komplett eingerichtet". Nun denke ich nicht, dass die Beweislast, dass nie eine Eckbank in der Wohnung war, bei mir liegt. Die Vemieterin müsste beweisen, dass eine darin war, wenn sie diese zurückfordert. Und nachdem sie mich hier scheinbar des Diebstahls bezichtigt....
Zu 3)
Grundsätzlich war es ja so, dass es im Fahrradkeller, der unter mir lag, tropfte und sich einige Mieter bei der Hausverwaltung echauffierten. Deshalb suchte man die "Bruchstelle" die eben leider durch meine Wohnung floss. Ich habe mitbekommen, dass der Abfluss des Waschbeckens 1-2 Tage davor nicht mehr "reibungslos" durchging, wurde aber selber von der Hausverwaltung informiert, dass die Entfeutungsfirma kommt.
Also es ist nicht so, dass ich der Vermieterin nicht bescheid gesagt habe und irgendwas herumgepfuscht habe. Der Auftrag ging von der Hausverwaltung aus und wurde über die Versicherung bezahlt (das weiß ich auch nur, weil mir von der Versicherung die Stromkosten refundiert wurden).
Nur kurz dazu: Im Sommer hatte ich das Problem, dass die Tapete an der Küchenwand sich auf einer Fläche von ca 10 x 2 cm ablöste und ich weitere Risse in der Tapete beobachtete. Diese wurden von mir Fotografiert und per Email an die Vermieterin geschickt. Ihre Reaktion war: "Das sind normale Risse, da machen wir nichts". Bei der Übergabe stellten diese Risse plötzlich Probleme dar....
Ich habe der Vermieterin vor dem Auszug angeboten, einmal vorbei zu kommen und eine Runde durch die Wohnung mit mir zu machen, damit wir Dinge besprechen können. Sie wollte nicht und schickte als Vertretung den Makler vorbei. Dieser bescheinigte einen guten Zustand der Wohnung.
Beim Auszug sagte sie, es würde alles passen, ein Mängelprotokoll wurde nicht erstellt und auch nicht übergeben.
Normalerweise, so stelle ich mir das vor, wird ja ein Mängelprotokoll erstellt mit einer Nachfrist für die Behebung.
Hmm.... naja... gut. Am 20. läuft die Frist zur Überweisung der Kaution für die Vermieterin ab, danach werde ich die Schlichtungsstelle bemühen müssen...
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