Hallo liebe Jusline-Community!
Folgender Sachverhalt. Vor mehr als 3 Monat ist bei mir in der Wohnung (Mietwohnung) ein Wasserschaden aufgetreten.
Die Sache wurde gemeldet, Hausverwaltung, Vermieterin und Versicherung (Gebäude + Hausrat) war vor Ort. Versicherung hat den Schaden aufgenommen und es wird alles gezahlt. Schaden (laut Spezialisten nur Wartungsfugen bei der Duschtasse) wurde gerichtet. Trocknung für 2 Wochen angeordnet. Bis zur Trocknung hat es etwa 7 Wochn gedauert. Die Trocknung geht nun auch nochmals 7 Wochen etwa. Laut letzter Messung keine Besserung. Daher Leckortung beauftragt (von mir ursprünglich schriftlich angefordert). Daraufhin wird nochmal Schaden begutachtet. Gerichtet. Getrocknet. Saniert.
Das ganze hat mich nun fertig gemacht. 3 Trocknungsgeräte, Höllenhitze und Lärm. Jetzt wollte ich nach 3 Monaten des Zusehens kündigen und ausziehen. Wurde nicht zugestimmt durch die Vermieter. Jetzt eskaliert das Ganze und ich habe nach kurzer Beratung (telefonisch, habe leider keinen Rechtsschutz) durch den Mieterschutz die Miete nun eingestellt und gesagt ich zahle nicht mehr - Hausverwaltung hat eh bestätigt, dass ein Mietzinsentgang gedeckt ist.
Nun schreibt mir heute der Vermieter er habe sich rechtlich erkundigt. Er würde wenn ich nicht mehr zahle rechtliche Schritte einleiten. Auch meint er ich habe nicht sofort gehandelt bei der Schadensauftretung - man hätte das früher erkennen sollen.
So nun steh ich da und weiß nicht weiter. Ordentlich habe ich bereits gekündigt. Aber nun will der Vermieter klagen auf die Miete (wobei 3Trockengeräte, 70 Dezibel und 2/3 Räumen verstellt und heiß) plus mir eine Pflichtversäumnis zuschreiben.
Versicherung und Hausverwaltung haben den aber bereits gesehen und akzeptiert ohne meine Schuld.
Was ist da nun Recht und wie soll ich mich verhalten?
P.S.: Auf normalem Wege ist nicht mit dem Vermieter zu reden - ein Unmensch und leider nicht kooperativ. Er will nur Schaden verursachen, er hat ja keinen da gedeckt durch die Versicherung.
Liebe Grüße,
Stefan
Vermieter will bei Wasserschaden klagen
Guten Tag!
Sie zahlen den Mietzins für den Gebrauch des Mietobjekts. Wenn dieses nicht mehr vereinbarungsgemäß gebraucht werden kann (wie Sie schildern), steht Ihnen aus dem Gesetz eine Mietzinsminderung zu.
Sie haben in diesem Fall ein Recht auf Mietzinsminderung oder Mietzinsbefreiung gemäß § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB für die Dauer der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts. Diese Mietzinsbefreiung ist aber grundsätzlich (gerichtlich oder einvernehmlich) zu BEANTRAGEN und nicht einfach von alleine vorzunehmen.
Dem Vermieter steht aus dem Mietvertrag nämlich auch der vereinbarte Mietzins zu (§§ 1090, 1091 Satz 1 erster Halbsatz ABGB). Diesen fordert er nun natürlich (zu Recht). Sie müssten das gerichtlich klären lassen, wie viel Mietzinsminderung nun rückwirkend zu bemessen wäre.
Hinsichtlich der Behauptung, Sie hätten den Schaden nicht rechtzeitig gemeldet, woraus sich gemäß § 1097 Satz 1 ABGB ein Schadenersatzanspruch gegen Sie ableiten würde, trifft die Beweislast ganz klar den Vermieter.
MfG
lexlegis
Sie zahlen den Mietzins für den Gebrauch des Mietobjekts. Wenn dieses nicht mehr vereinbarungsgemäß gebraucht werden kann (wie Sie schildern), steht Ihnen aus dem Gesetz eine Mietzinsminderung zu.
Sie haben in diesem Fall ein Recht auf Mietzinsminderung oder Mietzinsbefreiung gemäß § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB für die Dauer der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts. Diese Mietzinsbefreiung ist aber grundsätzlich (gerichtlich oder einvernehmlich) zu BEANTRAGEN und nicht einfach von alleine vorzunehmen.
Dem Vermieter steht aus dem Mietvertrag nämlich auch der vereinbarte Mietzins zu (§§ 1090, 1091 Satz 1 erster Halbsatz ABGB). Diesen fordert er nun natürlich (zu Recht). Sie müssten das gerichtlich klären lassen, wie viel Mietzinsminderung nun rückwirkend zu bemessen wäre.
Hinsichtlich der Behauptung, Sie hätten den Schaden nicht rechtzeitig gemeldet, woraus sich gemäß § 1097 Satz 1 ABGB ein Schadenersatzanspruch gegen Sie ableiten würde, trifft die Beweislast ganz klar den Vermieter.
MfG
lexlegis
Vielen Dank für die Auskünfte!!
In dem Fall werde ich die Miete mit Vormerk auf Vorbehalt einzahlen.
Wie soll ich hierbei aber weiter vorgehen? Wie teuer ist das einbringen eines Antrages vor Gericht? Ich würde gerne denAntrag auf Prüfung einer Sofortkündigung einbringen. Dann käm ich raus und wäre glücklich. Muss ich denn das wirlkich weiter ertragen. Und wie soll die Schadensabwicklung weitergehen. Die Vermieter kümmern sich nicht darum. Hab seit zwei Wochen gesagt ich mache das nicht weiter da ich nicht immer zuhause bin. Dem Vermieter egal -> jedoch muss täglich das Wasser gewechselt werden und weitere Termine ausgemacht werden. Passiert aber ohne mich nicht.
Liebe Grüße,
Stefan
In dem Fall werde ich die Miete mit Vormerk auf Vorbehalt einzahlen.
Wie soll ich hierbei aber weiter vorgehen? Wie teuer ist das einbringen eines Antrages vor Gericht? Ich würde gerne denAntrag auf Prüfung einer Sofortkündigung einbringen. Dann käm ich raus und wäre glücklich. Muss ich denn das wirlkich weiter ertragen. Und wie soll die Schadensabwicklung weitergehen. Die Vermieter kümmern sich nicht darum. Hab seit zwei Wochen gesagt ich mache das nicht weiter da ich nicht immer zuhause bin. Dem Vermieter egal -> jedoch muss täglich das Wasser gewechselt werden und weitere Termine ausgemacht werden. Passiert aber ohne mich nicht.
Liebe Grüße,
Stefan
https://www.arbeiterkammer.at/beratung/ ... ieren.html
Bitte KOMPLETT durchlesen!!!!
WICHTIGER AUSZUG DARAUS:
Wie Sie in der Praxis vorgehen
Es wäre nach dem Gesetz zwar möglich, dass der Mieter dem Vermieter einfach einen nach eigenem Gutdünken verminderten Mietzins bezahlt. Dann riskiert der Mieter aber, vom Vermieter auf den vollen Mietzins und sogar auf Räumung geklagt zu werden. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob der Mieter überhaupt oder in dem von ihm veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt war.
Hat der Mieter etwa 50% der vorgeschriebenen Miete abgezogen und stellt das Gericht in einer solchen Mietzins- und Räumungs-klage des Vermieters fest, dass die Mietzinsminderung nur 15% betrug, muss der Mieter raschest die noch offene Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihn am Zahlungsrückstand - also an seiner Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft. Nur dann, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, dass kein grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand bestand, wird die Räumungsklage abgewiesen.
Will sich ein Mieter dem Risiko einer Mietzins- und Räumungs-klage nicht aussetzen, so sollte er den vorgeschriebenen Mietzins bezahlen, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt und seinerseits eine Klage gegen den Vermieter, auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses, einbringen.
Die AK empfiehlt folgende Vorgangsweise:
Der Mieter soll, wenn die Beeinträchtigung auftritt, der Hausverwaltung/dem Vermieter sofort diese Beeinträchtigung(den Schaden) schriftlich anzeigen und ihn zur Reparatur bzw zur Beseitigung der Beinträchtigung auffordern (sofern das möglich ist). In diesem Schreiben sollte man weiters darauf verweisen, dass bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht. Zusätzlich sollte man unbedingt erklären, dass man die bereits zuviel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen.
TIPPs
Bevor Sie eine Mietzinsreduktion geltend machen, lassen Sie sich von unseren Mietrechtsexperten beraten unter 01 501 65- 345 (Mo-Fr, 8-12 Uhr).
Einen Musterbrief für eine Mietzinsreduktion können Sie hier herunterladen.
Das Recht auf vorzeitigen Ausstieg ist in Betracht zu ziehen gemäß § 1117 Satz 1 ABGB.
Sie sollten nun klug und schrittweise vorgehen!
MfG
lexlegis
Bitte KOMPLETT durchlesen!!!!
WICHTIGER AUSZUG DARAUS:
Wie Sie in der Praxis vorgehen
Es wäre nach dem Gesetz zwar möglich, dass der Mieter dem Vermieter einfach einen nach eigenem Gutdünken verminderten Mietzins bezahlt. Dann riskiert der Mieter aber, vom Vermieter auf den vollen Mietzins und sogar auf Räumung geklagt zu werden. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob der Mieter überhaupt oder in dem von ihm veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt war.
Hat der Mieter etwa 50% der vorgeschriebenen Miete abgezogen und stellt das Gericht in einer solchen Mietzins- und Räumungs-klage des Vermieters fest, dass die Mietzinsminderung nur 15% betrug, muss der Mieter raschest die noch offene Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihn am Zahlungsrückstand - also an seiner Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft. Nur dann, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, dass kein grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand bestand, wird die Räumungsklage abgewiesen.
Will sich ein Mieter dem Risiko einer Mietzins- und Räumungs-klage nicht aussetzen, so sollte er den vorgeschriebenen Mietzins bezahlen, allerdings ausdrücklich unter Vorbehalt und seinerseits eine Klage gegen den Vermieter, auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses, einbringen.
Die AK empfiehlt folgende Vorgangsweise:
Der Mieter soll, wenn die Beeinträchtigung auftritt, der Hausverwaltung/dem Vermieter sofort diese Beeinträchtigung(den Schaden) schriftlich anzeigen und ihn zur Reparatur bzw zur Beseitigung der Beinträchtigung auffordern (sofern das möglich ist). In diesem Schreiben sollte man weiters darauf verweisen, dass bereits ab Beginn der Beeinträchtigung per Gesetz eine Mietzinsminderung zusteht. Zusätzlich sollte man unbedingt erklären, dass man die bereits zuviel bezahlte Miete zurückfordert und weitere Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen.
TIPPs
Bevor Sie eine Mietzinsreduktion geltend machen, lassen Sie sich von unseren Mietrechtsexperten beraten unter 01 501 65- 345 (Mo-Fr, 8-12 Uhr).
Einen Musterbrief für eine Mietzinsreduktion können Sie hier herunterladen.
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Sie sollten nun klug und schrittweise vorgehen!
MfG
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