Forum Recht

Hallo an alle. Ich hoffe, Ihr könnt mir bei der Klärung folgenden Sachverhaltes weiterhelfen:

Weil ich Mitte Dezember 2015 einen neuen Job im bayrischen Rosenheim (mit Beginn zum 01.02.2016) angeboten bekommen habe, habe ich Ende Dezember 2015 meine seit 01.05.2015 angemietete Wohnung in Wals-Siezenheim gekündigt. Hierbei handelt es sich um einen 3-Jahres-Vertrag mit einer Mindestmietdauer von 1 Jahr. Die Kündigung hatte ich am 21.12.2015 per Einschreiben an den Vermieter geschickt. Der Kündigungstext lautete wie folgt:

"Hiermit kündige ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis unter Einhaltung der vereinbarten Frist zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Meinen Berechnungen nach endet das Mietverhältnis damit spätestens zum 30.04.2016.
Wie bereits am 18.11.2015 vorab per E-Mail mitgeteilt, muss ich aus beruflichen Gründen nach Deutschland ziehen. Aus diesem Grund bin ich an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses interessiert und werde – wie von Ihnen am 18.12.2015 per E-Mail bestätigt – nach einem geeigneten Nachmieter suchen, der die Wohnung übernimmt. Die entsprechenden Bewerbungsunterlagen werde ich zu Abstimmungszwecken an Sie weiterleiten.
Bitte bestätigen Sie mir schriftlich den fristgerechten Erhalt meiner Kündigung sowie noch einmal die Richtigkeit der oben genannten Nachmietervereinbarung."

Am 29.12.2015 bekam ich folgende Antwort per E-Mail:

"Die Kündigung ist bei mir angekommen. Das geht alles genau so in Ordnung. Der neue Mieter muss dann bloß den bestehenden Vertrag bis Mai 2017 fortführen, den ich gerne wieder beim Anwalt machen lassen würde."

Daraufhin begann ich mit der Nachmietersuche. Zeitgleich bekam ich ein Wohnungsangebot aus Rosenheim, das ich – durch die Kündigungsbestätigung bestärkt –unterschrieb. Damals dachte ich mir: Wenn ich bis zum 30.04.2016 keinen Nachmieter finde, muss ich im schlimmsten Fall 4 Monate zwei Mieten bezahlen, das hatte ich durchkalkuliert, das wäre gegangen. Leider gestaltet sich die Nachmietersuche schwieriger als gedacht. Auch nach 4 Wochen intensiver Suche habe ich noch keinen passenden Nachmieter gefunden. Weil ich Mitte Jänner bereits nach Rosenheim gezogen bin, schlug ich dem Vermieter am 27.01.2016 vor, dass er die Kaution gern behalten könne, wenn ich nicht mehr den Nachmieter suchen müsste. Daraufhin bekam ich – also fast 4 Wochen nach der ursprünglichen Kündigungsbestätigung – folgende E-Mail:

"Ehrlich gesagt, verstehe ich nicht, wo das Problem liegt, denn ich hatte die Wohnung damals sofort weg.
Wie dem auch sei, ich war mir nun selbst unsicher bezüglich dem Mietvertrag und habe kurz mit dem Anwalt gesprochen, bei dem wir den Mietvertrag aufgesetzt hatten. Er hat mir mitgeteilt, dass das Mietverhältnis erst mit 30.04.2016 aufgekündigt werden kann, jedoch unter der Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist. Das heißt, das Mietverhältnis endet offiziell erst am 30.08.2016. Ab diesem Zeitpunkt sind Sie dann auch nicht mehr verpflichtet, für einen Nachmieter sorgen zu müssen.
Es tut mir leid, dass ich keine besseren Nachrichten habe, aber mir war auch nicht mehr genau bekannt, wie wir es genau geregelt hatten und der Mietvertrag liegt mir gerade nicht vor."

Diese Nachricht schockte mich total, weil ich immer davon ausgegangen war, dass der Mietvertrag nach 1 Jahr endet, wenn man die 3-monatige Kündigungsfrist einhält. Also warf ich einen Blick in den Mietvertrag, dort stand:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2015 und wird befristet auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet daher am 30.04.2018, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Mieter ist ungeachtet dessen nach Ablauf eines Jahres berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum Letzten eines Kalendermonats aufzukündigen."

Also wird die 3-monatige Kündigungsfrist erst "nach Ablauf eines Jahres" wirksam. Das wäre dann tatsächlich der 31.08.2016 und nicht der 30.04.2016 – summa summarum 4 Monate mehr!

Dazu hätte ich nun eine Frage: Was ist mit der Kündigungsbestätigung, die mir der Vermieter am 29.12.2015 – also fast 1 Monat vorher – per E-Mail geschickt hatte? Dort hieß es, dass alles "genau so in Ordnung" sei. Kann ich mich darauf berufen, ist diese Bestätigung rechtskräftig?

Außerdem: Hätte mich der Vermieter im Dezember darauf hingewiesen, dass das offizielle Mietende erst 4 Monate später ist, hätte ich den neuen Mietvertrag sicher nicht unterschrieben. Dann wäre ich erst einmal bis Ende April zwischen Wals-Siezenheim und Rosenheim gependelt. So gesehen, ist mir durch die Vermieter-Bestätigung ein Nachteil entstanden. Kann ich diesen in irgendeiner Weise geltend machen?

Alles in allem: Soll ich in dieser Sache Widerspruch einlegen oder lieber das Ganze stillschweigend hinnehmen und weiter nach einem Nachmieter suchen – in der Hoffnung, dass ich bald einen finde und sich dann alles von selbst erledigt?

Ich danke Euch sehr für Eure Einschätzung!

Guten Tag!

„Dazu hätte ich nun eine Frage: Was ist mit der Kündigungsbestätigung, die mir der Vermieter am 29.12.2015 – also fast 1 Monat vorher – per E-Mail geschickt hatte? Dort hieß es, dass alles "genau so in Ordnung" sei. Kann ich mich darauf berufen, ist diese Bestätigung rechtskräftig?“

Dazu ist folgendes anzumerken:

Gemäß § 29 Abs 2 MRG kann der Mieter bei einem befristeten Vertrag nach Ablauf eines Jahres jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist, den Vertrag kündigen.

Nach dem Gesetz müssen Sie also nach Abschluss des Mietvertrages mindestens 15 Monate den vereinbarten Mietzins zahlen (aber nicht in der Wohnung bleiben), bis Sie aus dem Vertrag aussteigen dürfen.

Diese gesetzlichen Bestimmungen wurden von Ihnen und dem Vermieter in den Vertrag mitaufgenommen.

Laut Ihres Schreibens erfolgt die von Ihnen eingereichte Kündigung unter Einhaltung der (vertraglich) vereinbarten Frist.

Ein zweiseitig verbindlicher Vertrag, kann von einem Vertragsteil ohne die Zustimmung des anderen, außer nach den gesetzlichen Bestimmungen, weder abgeändert noch vorzeitig aufgehoben werden.

Sind sich aber beide Vertragsteile (hier: Mieter und Vermieter) über die Änderung oder Aufhebung einig (oft unter der Bedingung einer Nachmietersuche), so unterliegt dies im Zuge der Privatautonomie ihrer Entscheidung und ist legitim.

Dass nun Ihre im Schreiben angeführten (fehlerhaften) Berechnungen bezüglich des Datums eine Vertragsänderung darstellten, führt, trotz Bejahung durch den Vermieter, nicht automatisch zu einer gültigen Vertragsänderung hinsichtlich der Kündigungsbestimmungen im Vertrag.

Wenn der Vermieter Ihnen bezüglich Ihres Schreibens zustimmt (es geht in Ordnung), ist zunächst immer sein Wille maßgebend und grundsätzlich in solchen Fällen auf die Übung des redlichen Verkehrs zu achten (falsa demonstratio non nocet). Es ist davon auszugehen, dass der Vermieter einer Kündigung nach dem Vertrag und nicht der von Ihnen suggerierten Kündigung mit einem anderen Datum zustimmen wollte.

„Hätte mich der Vermieter im Dezember darauf hingewiesen, dass das offizielle Mietende erst 4 Monate später ist, hätte ich den neuen Mietvertrag sicher nicht unterschrieben. Dann wäre ich erst einmal bis Ende April zwischen Wals-Siezenheim und Rosenheim gependelt. So gesehen, ist mir durch die Vermieter-Bestätigung ein Nachteil entstanden. Kann ich diesen in irgendeiner Weise geltend machen?“

Hierfür müssten Sie ihm List (Bewusstes Nichthinweisen auf das falsche Datum) nachweisen können um Ansprüche abzuleiten, ansonsten haben Sie zwar einen Schaden, einen Schädiger und einen Kausalzusammenhang, aber es fehlt es an Verschulden und der Rechtswidrigkeit des Verhaltens. Vertragsparteien haben zwar grundsätzlich schon eine gegenseitige Aufklärungspflicht über solche Missverständnisse, aber da Sie im Schreiben bereits zu Beginn anführten, Sie wollen wie (vertraglich) vereinbart kündigen, durfte der Vermieter hier bereits darauf vertrauen, dass die Kündigung nach den Bestimmungen des Vertrages, also nach der dort genannten Frist, erfolgt.

Dass er sich auf den nicht von ihm aufgesetzten Vertrag beruft, ist absolut zulässig.

Für Sie ist nun eine Schadensbegrenzung wichtig.

Dass Sie jetzt unbedingt im Vertrag bleiben müssen, ist nicht richtig, der Vermieter kann Ihnen gewähren früher auszusteigen. Sie sollten ihn, als versierten Nachmietersucher, um diese Angelegenheit bitten und einen für beide Seiten gütlichen Kompromiss finden, anstatt ihn mit rechtlichen Schritten zu verärgern.

MfG
lexlegis