Forum Recht

Hallo allerseits!

Ich will mich gleich mal für die aufgewendete Zeit bedanken, kann die Hilfe gerade echt brauchen!

Gleich zur Sache:

Angenommen ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bereits abgeschlossen und der Mieter wohnt im entsprechenden Bestandsobjekt.

Dieser enthält aber nicht rechtskräftigte Klauseln und Klauseln, welche direkt gegen das Gesetz verstoßen (verschiedene Klauseln im Vertrag, Rechtsunkräftigkeit/Unwirksamkeit beruhend auf Paragraphen in MRG, ABGB, KSchG und OGH Sprüchen).

Folgt aus dieser Unwirksamkeit dann eine Teilunwirksamkeit der einzelnen Klauseln oder wird aus dieser eine gesamte Unwirksamkeit des Mietvertrages abgeleitet und dieser für ungültig erklärt?

Beispiel: Es werden im Vertrag "weitere wichtige Kündigungsgründe für den Vermieter" im Bezug auf § 30 MRG festgelegt.
Allerdings: § 30 MRG ABsatz 3: "Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist rechtsunwirksam."

Zudem Enthält der Vertrag eine salvatorische Klausel:

"Der Bestand dieses Vertrages wird nicht durch eine allfällige Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen desselben berührt. Eine allfällige unwirksame Bestimmung ist durch eine andere gültige und zulässige Bestimmung zu ersetzen die dem Sinn und Zweck der wegfallenden Bestimmung entspricht."
Allerdings wäre diese Klausel wegen dem zweiten Satz ebenfalls meines Erachtens nach nicht rechtskräftig basierend auf § 6 Abs 3 KSchG.


Die Wohnung fällt in den Vollanwendungsbereich des MRG!


Ich würde mich ausgesprochen über eine Auskunft diesbezüglich freuen!

Vielen Dank!

Auch wenn die Wohnung dem MRG unterliegt, so darf der Vertrag individuell gestaltet werden, so lange die Klauseln für den Mieter nicht nachteilig sind. Sind diese nachteilig, dann tritt an ihre Stelle die günstigere nach dem MRG, sofern nicht uU sogar Vollnichtigkeit vorliegt (zB Sittenwidrigkeit ua).

Bezüglich der salvatorischen Klausel wurde bereits vom OGH festgehalten, dass diese in Mietverträgen unwirksam ist, da gröblich benachteiligende allgemeine Geschäftsbedingung iSd § 879 Abs. 3 ABGB. Und zwar unabhängig davon ob das KSchG zur Anwendung kommt (OGH sieht das KSchG bei Vermieter anwendbar welche 5 oder mehr Vermietungen haben).

Also in deinem Fall bedeutet dass, dass wenn eine Klausel unwirksam ist (zumeist aufgrund der gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs. 3 ABGB ("Klauseljudikatur" des OGH)), dann fällt diese ganz heraus und eine etwaige gesetzliche Grundlage kommt zur Anwendung.

Im Falle der Kündigungsgründe sind die Aufzählungen im Vertrag die als solche nicht in der taxativen (abschließenden) Aufzählung des Gesetzes enthalten sind, unwirksam.

Gewöhnlich führt die Unwirksamkeit der Klausel in den allermeisten Fällen nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages. Dies etwa auch wenn zahlreiche Klauseln unwirksam sind. Handelt es sich idR doch um Nebenbestimmungen, bei denen oft nicht argumentiert werden kann, dass Sie entscheidend für den Abschluss des Vertrages waren.

Den Vertrag beseitigen könnte man nur, wenn die betroffenen Klausel Geschäftsgrundlage für den Vertrag war, dh wenn der Vertrag ohne diese Klausel nicht geschlossen worden. In diesem Fall ist jedoch zu beachten, dass nicht derjenige der für die strittige Klausel verantwortlich war, die Auflösung des Vertrages begehren kann. Das wäre idR der Vermieter. Auch der Mieter wird die Auflösung nicht fordern können, da die Unwirksamkeit von (Vermieter)Klauseln oft zu einer Besserstellung seiner Person führt.

Mit freundlichen Grüßen