Fragen zu MRG

[Vermieter1978]

Hallo zusammen!

Vorweg ein tolles Forum, in dem das Stöbern auch mir als Techniker Spass macht!

Nachdem sich gerade eine Möglichkeit im Bekanntenkreis auftut, bin ich am Überlegen, ob ich eine Eigentumswohnung zum Vermieten kaufen soll. Deshalb beschäftige ich mich gerade mit dem Thema Vermietung und habe das Buch "Rechtsberater für Vermieter" von A+Chr. Markl gelesen.

Zum Objekt: 50m² Eigentumswohnung, gute Lage, gebaut in den 70ern, mit Förderung, daher gehe ich mal von Vollanwendungsbereich des MRG aus.

Vieles ist mir soweit klar (glaube ich), aber ein paar Fragen haben sich bereits aufgetan:
- Ich möchte gerne einen "angemessenen Mietzins" verlangen, der sich an der ortsüblichen Höhe orientiert. Gibt es Fälle, in denen trotzdem ein Kategoriemietzins oder Richtwertmietzins zur Anwendung kommen muss oder obliegt diese Entscheidung grundsätzlich dem Vermieter?

- Gibt es hinsichtlich Wertanpassung Einschränkungen? Ist eine Formulierung wie "jährliche Mietzinsanpassung gemäß VPI 20xx, mindestens jedoch 2% pa" zulässig?

- Ich lese immer wieder, dass dem Mieter gewisse Freiheiten und Rechte zwingend zustehen. Ist ein Rauchverbot und Haustierverbot damit grundsätzlich nicht mehr möglich? Können zB Hunde in der Wohnung explizit untersagt werden?

- Ich nehme mal an, man kann nach MRG dem Mieter nicht verbieten, dass er die Wände bunt anstreicht, oder?
Nachdem man keine Ausmalpflicht mehr fordern darf, wie stelle ich sicher, dass die Wände wieder weiß sind, ohne dass ich dafür auch noch ersatzpflichtig bin?

Vielen Dank im Voraus!!
Robert