Liebe Forumsmitglieder,
Ich bin Vermieter und muss demnächst eine Wohnungsübernahme mit Schlüsselübergabe durchführen, da die jetzigen Mieter ausziehen. Bei der Wohnung handelt es sich um einen Dachbodenausbau, bei dem die empfindliche Dampfbremse unmittelbar hinter dem Gipskarton verläuft. Die Unversehrtheit der Dampfbremse ist bauphysikalisch wichtig.
Mit dem Auszug kommt jetzt folgendes Problem auf mich zu:
Vertraglich vereinbart war, dass die Mieter Nägel und Schrauben nur nach Absprache mit mir setzen dürfen. Ich habe ihnen auch erklärt warum, die Mieter haben "Jaja" gesagt und nach dem Einzug als erstes überall stinknormale Schrauben und Nägel reingehauen.
Einen Schaden kann ich nicht nachweisen, um die Löcher in der Dampfbremse zu begutachten müsste man die Wände aufreißen.
Frage: Kann ich, nachdem ich die Hausregeln aus gutem Grund aufgestellt habe und sich die Mieter wissentlich darüber hinweggesetzt haben, einen Teil der Kaution als Schadenersatz einbehalten, oder ist das aussichtslos, da ich den konkreten Schaden nachweisen müsste bzw. ich das Recht der Mieter, nach Herzenslust Dübel und Schrauben zu setzen, als Vermieter sowieso nicht einschränken darf?
Ähnliches frage ich mich bezüglich möglicher Schäden an Küchenarbeitsplatte und Parkettboden: Dass ein paar Schrammen zur normalen Abnutzung gehören ist klar, aber wenn z.B. nachweislich darauf hingewiesen wurde dass die Arbeitsplatte besonders empfindlich ist und darauf nur mit Schneidbrett gearbeitet werden darf, sich dann aber darauf offensichtliche Schnittspuren finden, macht das einen Unterschied?
Vielen Dank im Voraus!
Schäden durch Mieter?
Der Mieter zahlt den Mietzins für den Gebrauch des Mietobjekts. Der Vermieter hat damit einhergehende übliche Gebrauchsspuren (eine adäquate Anzahl an Bohrlöchern, übliche Abnützungen des Bodens und der Wände) zu dulden und darf die Kaution hierfür nicht zurückbehalten, da diese Gebrauchsspuren im Mietzins inkludiert sind. Auch der Ausmalpassus in Verträgen ist laut OGH gemäß § 879 Abs 3 ABGB unzulässig. Ausmalen darf verlangt werden, wenn die Wand mehr Schäden als die üblichen Gebrauchsspuren aufweist.
Im Zuge der Privatautonomie können die Kontrahenten fast alles frei vereinbaren. Die Vereinbarung, dass Bohrlöcher USW nur mit Absprache des Vermieters gebohrt werden dürfen und eventuell sogar dessen Zustimmung bedürfen, kann ebenso als grob benachteiligend gesehen werden, da sich der Mieter durch diese Klausel nicht frei „bewegen“ und entscheiden darf und jedes Mal bei solchen Kleinigkeiten eine Genehmigung einholen muss, was die Lebensführung im Mietobjekt ungemütlich werden lässt. Hierbei kann man aber streiten.
Steht die Vereinbarung nicht im Mietvertrag müssen Sie es anders beweisen und steht im Vertrag eventuell, dass mündliche Nebenabreden ungültig sind und für ihre Wirksamkeit der Schriftform bedürfen, haben sie schlechte Karten.
Bei den Kratzspuren des Messers kommt es darauf an, ob diese ebenso als üblich zu deklarieren sind. Sie müssen beweisen, dass sie um eine extra sorgsame Umgangsform gebeten haben, die Mieters sich bereit erklärten dies einzuhaten und dies nicht berücksichtigt wurde.
Im Zuge der Privatautonomie können die Kontrahenten fast alles frei vereinbaren. Die Vereinbarung, dass Bohrlöcher USW nur mit Absprache des Vermieters gebohrt werden dürfen und eventuell sogar dessen Zustimmung bedürfen, kann ebenso als grob benachteiligend gesehen werden, da sich der Mieter durch diese Klausel nicht frei „bewegen“ und entscheiden darf und jedes Mal bei solchen Kleinigkeiten eine Genehmigung einholen muss, was die Lebensführung im Mietobjekt ungemütlich werden lässt. Hierbei kann man aber streiten.
Steht die Vereinbarung nicht im Mietvertrag müssen Sie es anders beweisen und steht im Vertrag eventuell, dass mündliche Nebenabreden ungültig sind und für ihre Wirksamkeit der Schriftform bedürfen, haben sie schlechte Karten.
Bei den Kratzspuren des Messers kommt es darauf an, ob diese ebenso als üblich zu deklarieren sind. Sie müssen beweisen, dass sie um eine extra sorgsame Umgangsform gebeten haben, die Mieters sich bereit erklärten dies einzuhaten und dies nicht berücksichtigt wurde.
Danke für die schnellen Antworten! Die Hausordnung ist Teil des Mietvertrags und wurde von den Mietern mit unterschrieben.
@lexlegis: Der Absatz mit den Kratzspuren leuchtet mir besonders ein und gibt mir ein ungefähres Gefühl, wie die Dinge wohl zu handhaben sind.
@Manannan: So etwas habe ich leider befürchtet. Wie gesagt kann man solche Löcher ja nur nachweisen wenn man die Wand öffnet, was natürlich insgesamt völlig konterproduktiv ist weil von einem Dutzend Reparaturstellen im Gipskarton die Wohnung ja nicht besser wird. Außerdem würde ich salomonisch schätzen dass pro Schraube vielleicht nur eine 50% Chance besteht, dass die Dampfbremse tatsächlich durchlöchert ist. Ich müsste also quasi die Hälfte dieser unverhältnismäßigen Aktion sowieso selber zahlen und mich um die andere dann jahrelang vor Gericht streiten.
Für die Aktion des unbefugten Durchlöcherns selber (insgesamt dreimal darauf hingewiesen und sehr geduldig erklärt) kann ich die Mieter nicht zur Verantwortung ziehen, oder? Mir kommt es ein bisschen so vor wie wenn einer dem anderen zwar ein bisschen Gift ins Essen streut, aber nachdem der Nachweis eines Gesundheitsschadens nicht möglich ist, ist es quasi auch kein Delikt. Und in Bezug auf die Wohnungsvermietung sehe ich eben auch in die Zukunft: Bedeutet es, dass ich zukünftigen Mietern potenziell dampfbremsenschädigendes Verhalten nicht untersagen kann, sondern nur die Schädigung selber? Denn das von mir untersagte, dampfbremsenschädigende Verhalten kann ich eben nachweisen - nur den letztlichen Schaden eigentlich fast nicht.
@lexlegis: Der Absatz mit den Kratzspuren leuchtet mir besonders ein und gibt mir ein ungefähres Gefühl, wie die Dinge wohl zu handhaben sind.
@Manannan: So etwas habe ich leider befürchtet. Wie gesagt kann man solche Löcher ja nur nachweisen wenn man die Wand öffnet, was natürlich insgesamt völlig konterproduktiv ist weil von einem Dutzend Reparaturstellen im Gipskarton die Wohnung ja nicht besser wird. Außerdem würde ich salomonisch schätzen dass pro Schraube vielleicht nur eine 50% Chance besteht, dass die Dampfbremse tatsächlich durchlöchert ist. Ich müsste also quasi die Hälfte dieser unverhältnismäßigen Aktion sowieso selber zahlen und mich um die andere dann jahrelang vor Gericht streiten.
Für die Aktion des unbefugten Durchlöcherns selber (insgesamt dreimal darauf hingewiesen und sehr geduldig erklärt) kann ich die Mieter nicht zur Verantwortung ziehen, oder? Mir kommt es ein bisschen so vor wie wenn einer dem anderen zwar ein bisschen Gift ins Essen streut, aber nachdem der Nachweis eines Gesundheitsschadens nicht möglich ist, ist es quasi auch kein Delikt. Und in Bezug auf die Wohnungsvermietung sehe ich eben auch in die Zukunft: Bedeutet es, dass ich zukünftigen Mietern potenziell dampfbremsenschädigendes Verhalten nicht untersagen kann, sondern nur die Schädigung selber? Denn das von mir untersagte, dampfbremsenschädigende Verhalten kann ich eben nachweisen - nur den letztlichen Schaden eigentlich fast nicht.
Wenn Sie ausdrücklich darauf hingewiesen haben, dass das Löcherbohren wegen der Dampfsperre untersagt ist, dann geschah das mutwillig. Demnach könnte sogar der Tatbestand der Sachbeschädigung nach § 125 StGB vorliegen.
Zu prüfen wäre, ob die Schrauben von der Länge her auch geeignet waren, bis zur Dampfsperre vor- und durchzudringen.
Kein Eigentümer würde im Wissen um die Dampfsperre Löcher in die Wände bohren und somit ist es auch legitim und sachlich gerechtfertigt, dies dem Mieter zu untersagen.
Da Schäden binnen drei Jahren ab Kenntnis von Schade und Schädiger einklagbar sind, könnten Sie auch warten bis baupysikalische Schäden auftreten. Treten diese auf, dann ist ohnehin nach der Ursache zu forschen und Sie könnten dann immer noch auf Schadenersatz klagen.
Zu prüfen wäre, ob die Schrauben von der Länge her auch geeignet waren, bis zur Dampfsperre vor- und durchzudringen.
Kein Eigentümer würde im Wissen um die Dampfsperre Löcher in die Wände bohren und somit ist es auch legitim und sachlich gerechtfertigt, dies dem Mieter zu untersagen.
Da Schäden binnen drei Jahren ab Kenntnis von Schade und Schädiger einklagbar sind, könnten Sie auch warten bis baupysikalische Schäden auftreten. Treten diese auf, dann ist ohnehin nach der Ursache zu forschen und Sie könnten dann immer noch auf Schadenersatz klagen.
Meines Erachtens gilt hier nicht die Verjährungszeit nach § 1489 ABGB, sondern die Präklusivfrist des § 1111 ABGB. Der Schadenersatz muss also binnen einen Jahres nach der Rückstellung des Mietobjekts gerichtlich geltend gemacht werden.
Zu warten und dann zu sagen, die Dampfbremse war Schuld am Folgeschaden, obwohl Sie dies bereits noch vor dem Auszug der Mieter vermuteten, kann zu einem Mitverschulden am Schaden führen. In diesem Fall kann Ihr Argument, Sie hätten es den Mietern 3 Mal gesagt, dass hier nicht gebohrt werden darf, auch gegen Sie verwendet werden, da Sie sich nach Rückstellung des Mietobjekts und Kenntnis über die Löcher nahe der Dampfbremse nicht gehörig vom tadellosen Zustand derselben überzeugt haben, obwohl Sie schon zu diesem Zeitpunkt bereits vermuteten, dass diese einen Schaden davongetragen hat. Die aus dieser Unterlassung resultierenden (bauphysikalischen) Folgeschäden, beruhen dann auch auf Ihrem Verschulden. Ich rate von dieser Vorgehensweise daher ab.
Die Dampfbremse gehört nun inspiziert um feststellen zu können, ob sie noch absolut in Takt ist. Dies geht nur durch Aufbrechen der Wand und verursacht Kosten.
Meines Erachtens tragen die Kosten hierfür die Mieter, da Sie das potentiell schädigende Verhalten trotz des Verbots gesetzt haben. Der Schaden der Ihnen dadurch entstanden ist, beruht auf dem Aufwand die Wand aufbrechen und die Dampfbremse inspizieren zu lassen um eben überhaupt feststellen zu können, ob an der Dampfbremse ein Schaden entstanden ist. Selbst wenn kein Schaden an der Dampfbremse vorliegt, können Sie die Aufwandskosten hierfür als Schadenersatzkosten verlangen. Hätten die Mieter das potenziell Ihnen ausdrücklich untersagte schädigende Verhalten nicht gesetzt, hätten Sie die Wand nicht aufbrechen müssen um den Schaden an der Dampfbremse an sich feststellen zu können (conditio sine qua non). Kausalität liegt vor, Verschulden ebenso.
Sollte die Dampfbremse tatsächlich beschädigt worden sein, können Sie hierfür gesondert Schadenersatz verlangen.
Zu warten und dann zu sagen, die Dampfbremse war Schuld am Folgeschaden, obwohl Sie dies bereits noch vor dem Auszug der Mieter vermuteten, kann zu einem Mitverschulden am Schaden führen. In diesem Fall kann Ihr Argument, Sie hätten es den Mietern 3 Mal gesagt, dass hier nicht gebohrt werden darf, auch gegen Sie verwendet werden, da Sie sich nach Rückstellung des Mietobjekts und Kenntnis über die Löcher nahe der Dampfbremse nicht gehörig vom tadellosen Zustand derselben überzeugt haben, obwohl Sie schon zu diesem Zeitpunkt bereits vermuteten, dass diese einen Schaden davongetragen hat. Die aus dieser Unterlassung resultierenden (bauphysikalischen) Folgeschäden, beruhen dann auch auf Ihrem Verschulden. Ich rate von dieser Vorgehensweise daher ab.
Die Dampfbremse gehört nun inspiziert um feststellen zu können, ob sie noch absolut in Takt ist. Dies geht nur durch Aufbrechen der Wand und verursacht Kosten.
Meines Erachtens tragen die Kosten hierfür die Mieter, da Sie das potentiell schädigende Verhalten trotz des Verbots gesetzt haben. Der Schaden der Ihnen dadurch entstanden ist, beruht auf dem Aufwand die Wand aufbrechen und die Dampfbremse inspizieren zu lassen um eben überhaupt feststellen zu können, ob an der Dampfbremse ein Schaden entstanden ist. Selbst wenn kein Schaden an der Dampfbremse vorliegt, können Sie die Aufwandskosten hierfür als Schadenersatzkosten verlangen. Hätten die Mieter das potenziell Ihnen ausdrücklich untersagte schädigende Verhalten nicht gesetzt, hätten Sie die Wand nicht aufbrechen müssen um den Schaden an der Dampfbremse an sich feststellen zu können (conditio sine qua non). Kausalität liegt vor, Verschulden ebenso.
Sollte die Dampfbremse tatsächlich beschädigt worden sein, können Sie hierfür gesondert Schadenersatz verlangen.
Danke für die kompetenten Antworten.
Ich gehe davon aus, dass die konkreten Schraublöcher in der Dampfbremse keinen unmittelbar feststellbaren Folgeschaden hervorrufen werden, da ihre Zahl dazu zu gering ist. Es ist also auch nicht Gefahr im Verzug, das Problem ist mehr die Akkumulierung über Zeit - wenn jeder Mieter ein Dutzend Löcher in der Dampfbremse hinterlässt, dann wird irgendwann die kritische Grenze erreicht, aber damit ist es eben wichtig, ALLEN Mietern das unkontrollierte Schrauben und Bohren zu untersagen.
Das Öffnen der Wände klingt in der Theorie nach der korrekten Vorgangsweise, es grenzt aber an Selbstbestrafung. Es ist ja nicht nur das Öffnen und Schließen des GK selbst, es müssen auch alle Wände neu gestrichen werden, und wir reden hier von Spezialfarbe auf großen Flächen. Erfahrungsgemäß ist es doch immer so, dass man Ausbesserungen im Gipskarton mehr oder weniger sieht, es wird also nicht mehr genau wie vorher. Dem Nachmieter mache ich damit sein Leben zur Baustellenhölle und ich muss ihm für die Zeit jedenfalls die Miete mindern, wenn nicht ein Hotel bezahlen. Zusammen mit den Gerichtskosten kommt das ganz leicht auf eine fünfstellige Summe, und es ist alles andere als gesichert dass ich dieses Geld je wieder sehe. Hinzu kommt, dass ich selber in Flugentfernung wohne, ich müsste für das alles also immer hin- und zurückpendeln, und den Zeitaufwand ersetzt mir meines Wissens niemand. Alles in allem ein wahnwitziger Aufwand, nur weil sich die Mieter mutwillig über die Hausregeln hinwegsetzen.
Daher also meine Frage, ob ich nicht bereits für das Brechen der Hausregeln selbst Schadenersatz verlangen kann. Wenn man kalkuliert, was das Überprüfen und etwaige Reparieren kosten würde, hätte man ja bereits ein Preisschild. Nachdem mir die Mieter mit ihrer Aktion bereits ins eine Knie geschossen haben, glaube ich aber eher nicht, dass ich mir mit dem Aufreißen aller Wände auch noch freiwillig ins andere Knie schießen werde, nur um Recht zu haben.
Ich gehe davon aus, dass die konkreten Schraublöcher in der Dampfbremse keinen unmittelbar feststellbaren Folgeschaden hervorrufen werden, da ihre Zahl dazu zu gering ist. Es ist also auch nicht Gefahr im Verzug, das Problem ist mehr die Akkumulierung über Zeit - wenn jeder Mieter ein Dutzend Löcher in der Dampfbremse hinterlässt, dann wird irgendwann die kritische Grenze erreicht, aber damit ist es eben wichtig, ALLEN Mietern das unkontrollierte Schrauben und Bohren zu untersagen.
Das Öffnen der Wände klingt in der Theorie nach der korrekten Vorgangsweise, es grenzt aber an Selbstbestrafung. Es ist ja nicht nur das Öffnen und Schließen des GK selbst, es müssen auch alle Wände neu gestrichen werden, und wir reden hier von Spezialfarbe auf großen Flächen. Erfahrungsgemäß ist es doch immer so, dass man Ausbesserungen im Gipskarton mehr oder weniger sieht, es wird also nicht mehr genau wie vorher. Dem Nachmieter mache ich damit sein Leben zur Baustellenhölle und ich muss ihm für die Zeit jedenfalls die Miete mindern, wenn nicht ein Hotel bezahlen. Zusammen mit den Gerichtskosten kommt das ganz leicht auf eine fünfstellige Summe, und es ist alles andere als gesichert dass ich dieses Geld je wieder sehe. Hinzu kommt, dass ich selber in Flugentfernung wohne, ich müsste für das alles also immer hin- und zurückpendeln, und den Zeitaufwand ersetzt mir meines Wissens niemand. Alles in allem ein wahnwitziger Aufwand, nur weil sich die Mieter mutwillig über die Hausregeln hinwegsetzen.
Daher also meine Frage, ob ich nicht bereits für das Brechen der Hausregeln selbst Schadenersatz verlangen kann. Wenn man kalkuliert, was das Überprüfen und etwaige Reparieren kosten würde, hätte man ja bereits ein Preisschild. Nachdem mir die Mieter mit ihrer Aktion bereits ins eine Knie geschossen haben, glaube ich aber eher nicht, dass ich mir mit dem Aufreißen aller Wände auch noch freiwillig ins andere Knie schießen werde, nur um Recht zu haben.
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