Forum Recht

Hallo,
wir (Eigentümergemeinschaft 169) haben seit Jahren mit unserer Hausverwaltung das Problem, dass die Konditionen der Ausschreibungen (Außenflächenreinigung, Grünanlagenpflege und Tiefgaragenreinigung) mit der dann stattfindenden Auftragsvergabe nicht übereinstimmen.
Ausschreibungs-Text z. B.: "Der Auftragnehmer erklärt ausdrücklich, über alle für die Erfüllung gegenständlicher Leistungen die erforderlichen Gewerbeberechtigungen zu verfügen. . . . Die Durchführung der o. a. Leistungen/Arbeiten/Lieferungen hat durch den Auftragnehmer selbst zu erfolgen."
Tatsächlich ist es so, dass der Zuschlag dann an eine Firma geht, die nur über nur "eine" Gewerbebrechtigung (Gärtner) verfügt und für die weiteren Arbeiten Subunternehmen beschäftigen muss, die die entsprechenden Gewerbeberechtigung innehaben. Es haben sich an der Ausschreibung aber auch Firmen beteiligt, die über sämtliche Berechtigungen verfügen und nur ein minimal höheres Angebot abgegeben haben (300 Euro bei einem Gesamtauftragsvolumen von mehr als 23.000 Euro). Mit diesen Firmen wurde seitens der Hausverwaltung nicht einmal nachverhandelt. Leider ist unsere Anlage mit 169 Eigentümern sehr groß, und es ist schwierig bis unmöglich, hier eine qualifizierte Mehrheit zusammenzubringen. Meine Frage lautet: Was können wir als Minderheit gegen diese "freizügige" Auslegung der eigenen Ausschreibung durch die Hausverwaltung tun?
Gibt es zu diesem Thema schon gerichtliche Entscheidungen?
Für eine rasche Antwort wäre ich dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Franz

Zu prüfen wäre, ob die ausschreibende Stelle dem BVergG unterliegt. Ich gehe eher davon aus, dass dies nicht der Fall sein wird.
Die zweite Frage ist, ob der Zuschlag nach dem Billigstbieter oder nach dem Bestbieterprinzip erfolgte.
Zu fragen ist auch, ob eine Subvergabe generell ausgeschlossen wurde.

Ohne Kenntnis des gesamten Ausschreibungstextes, der Zuschlagskriterien und der ev festgelegten Vertragsgrundlagen, ist eine seriöse Beurteilung schwierig bzw unmöglich.

S.g. Manannan

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Am Beginn ein Auszug aus dem Hausverwaltungsvertrag:

9.12 Grundsätzlich ist bezüglich der in gegenständlichem Hausverwaltervertrag
vereinbarten Leistungen die Subvergabe durch die Gebäudeverwaltung
(Weitergabe von Aufträgen) an dritte Unternehmen nur mit schriftlicher
Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer gem. WEG 2002 unter
Wahrung aller Auftragsbedingungen des vorliegenden Hausverwaltervertrages
gestattet.
9.13 Die gänzliche Weitergabe des Auftrages an Subunternehmer ist jedenfalls nicht
gestattet. Bei Unvermögen des Subunternehmers haftet die Gebäudeverwaltung
voll.

Schon aus diesen beiden Verwaltungsvertragspunkten geht hervor, dass ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft keine Subunternehmen beschäftigt werden dürfen. Die Eigentümer wurden aber erst gar nicht informiert geschweige denn gefragt. In unserem Fall wurde die Subvergabe durch den Auftragnehmer (der für die entsprechende Tätigkeit keine Konzession hat) von der HV genehmigt, obwohl unter den Anbietern eine Firma war, die für alle ausgeschriebenen Arbeiten die notwendigen Gewerbeberechtigungen besitzt und nur um einen minimalen Betrag "teurer" war. Und bisher war es immer üblich mit den besten Anbietern noch Preisverhandlungen zu führen.
Bei einem Jour fixe waren die sich die anwesenden Eigentümer darüber einig, dass Billigstbieter nicht zwangsläufig der Bestbieter ist.

LG
Franz

Alleine die Formulierung "....hat durch den Auftragnehmer selbst zu erfolgen" bietet mE keinen Spielraum für eine Subvergabe. Das Angebot wäre demnach bereits vor einer weiteren Prüfung auszuscheiden gewesen.
Auf Grund der Formulierung des Hausverwaltungsvertrages kann die Eigentümermehrheit somit den Vertragsabschluss verweigern, es sei denn, der Verwaltungsvertrag würde etwas Anderes regeln.

Zur Erklärung: Wir der Zuschlag nach dem Bestbieterprinzip erteilt, dann sind im Voraus die Kriterien und deren Gewichtung festzulegen (zB 50 % Preis, 25 % Wirtschaftlichkeit etc.) denn nur so ist auch ein faires Verfahren möglich. Wird nachverhandelt (Verhandlungsverfahren) dann ist mit allen Bietern zu verhandeln!
Zudem ist noch zu klären, ob es sich um ein verbindliches oder um ein unverbindliches Angebot handelt und ob dies dem Bieter auch vor Anbotslegung so mitgeteilt wurde.

Hallo, Manannan,
das Problem in unserer Anlage besteht darin, dass von den 169 Einheiten fast 15 Prozent vermietet sind und der Rest der dort wohnenden Eigentümer wenig bis kein Interesse daran hat, sich an Entscheidungsprozessen zu beteiligen. Daher ging meine Frage in die Richtung: Welche Möglichkeiten haben wir als Minderheit (etwa 20 bis 25 Eigentümer), die Erfüllung der angeführten Vertragspunkte durchzusetzen? Zum Beispiel beim Bezirksgericht. Denn eine Mehrheit der Eigentümer kann fast alles durchsetzen. Nach unserem Rechtsempfinden kann es ja n icht sein, dass eine HV den Verwaltungsvertrag missachtet und macht, was sie will. Ein Beispiel zum Schluss Es wurde ein Gärtnereibetrieb mit der Pflege der Grünanlagen beauftragt. Dieser "Gärtner" hat am 19. März dieses Jahres unsere Kastanienbäume gegen die Miniermotte gespritzt, obwohl noch nicht einmal die Knospen richtig ausgebildet sind geschweige denn die Blätter. Mit einer Eigentümermehrheit hätte man diesen "Fachmann" davongejagt - aber die Hausverwaltung hat ihn beauftragt. Und wir können das alles auch noch bezahlen.
LG
Franz

Die einzige Möglichkeit die ich für die Minderheit sehe, bietet § 30 Abs 1 Z 5 WEG. Hier würde ich Ihnen raten, den kostenlosen Sprechtag beim Bezirksgericht in Anspruch zu nehmen.