Schönen guten Tag!
Ich hoffe das man mir hier mit ein paar guten Tips weiterhelfen kann denn ich steh mittlerweile ziemlich sn und weiss auch nicht mehr weiter.
Zum Sachverhalt
Es geht um zwei aneinandergebaute Häuser.das eine ist ein altes burgenländisches Schlauchhaus mit einem neueren Zubau hinten dran aus den 70er Jahren. Es geht um das alte Haus.
In diesem hat bis zu seinem Tod mein Urgroßvater gelebt. Nachdem er starb suchte meine Großmutter damals jemanden der vorrübergehend in das Haus einziehen möchte,mietzinsfrei,ohne Vertrag und sich im Gegenzug dazu um das Haus kümmert.Das war 2009.2012 wurden beide Häuser vorzeitig an mich überschrieben.Alles offiziell über Notar und Grundbucheintrag.
Im Sommer 2013 habe ich zum ersten Mal mit dem Bewohner,nennen wir ihn Herr X Kontakt aufgenommen da ich das Haus gerne frei haben wollte um es schön langsam zu renovieren. Wir sind damals so verblieben das er noch über den Winter drinnen bleiben darf bis er was neues gefunden hat.Im März 2014 gab es dann eine weitere Kontaktaufnahme mit Herrn X wo er nochmals daran erinnert wurde.Im Zuge dessen bekam er von mir auch eine schriftliche information eingeschrieben per Post. Soweit so gut.
Planmässig hätte er mit 1.Mai 2014 ausziehen sollen.
Stattdessen bekam ich einen Brief von seinem Anwalt.
Herr X behauptet,er habe damals bevor er einzog mit meiner Großmutter einen mündlichen Mietvertrag ausgemacht hat,in dem es darum ging das er mietzinsfrei im Haus für 7 Jahre wohnen darf wenn er dafür das Haus saniert.
Laut meiner Großmutter was dies nie ausgemacht.
Ich war dann beim Anwalt und wollte versuchen das ganze rechtlich offiziell irgendwie aufzukündigen da mir jeder sagte es handle sich hier um eine Bittleihe/Prekariat.
Ausserdem wurde von allen in meiner Familie angezweifelt das Herr M wirklich etwas in das Haus investiert hat.
Was folgte war ein Brief seines Anwalts wo er behauptet 25.000 euro in das Haus investier zu haben.
Nochmal zum Sachverhalt,...
Herr M zahlt keine Miete, es gibt keinen schriftlichen Mietvertrag,laut ihm gibt es einen mündlichen den meine Großmutter verneint.
Mit dem Brief hat er mir Fotos vom Umbau mitgeschickt.
Eingestehen muss man sich das er definitiv etwas gemacht hat,allerdings passierte das alles im Pfusch und nichts offiziell.
Ein wichtiger Punkt hier ist folgender...
Ich komme gerade aus einer 6 jährigen Beziehung und musste aus unserer gemeinsamen Wohnung ausziehen.
Aufgrund meiner finanziellen Situation bin ich auf das Haus angewiesen.heisst im Klartext wenn ich nicht in mein eigenes Haus ziehen kann,sitze ich auf der Straße.
Ich kann und will einfach nicht glauben das ein mir wildfremder Mensch aufgrund irgendwelcher Behauptungen in meinem Haus wohnen darf während ich mit meiner Existenz kämpfen muss und nicht weiß wo ich hin soll.
Ich weiß einfach nicht mehr was ich tun soll und anscheinend mein Anwalt auch nicht da dieser auf meine letzten 2 Mails nicht mehr reagierte.
Meine Idee war zum einen folgende,...
Wenn ich diese 4 Jahre gegenrechne wären das bei einer monatlichen normal üblichen Miete in dieser Gegend (350 euro) 16.800 euro die er bereits in meinem Haus verlebt hat. Eine Möglichkeit wäre seine geforderten 25.000 euro auf diesen Betrag zu drücken.
Eine andere Möglichkeit wäre über einen Anwalt sämtliche Rechnungen und Belege einzufordern um diese 25.000 euro irgendwie zu belegen.Im Zweifelsfall einen beeidigten Bausachverständiger welcher mir schriftlich geben kann was seiner Meinung nach wirklich investiert wurde.
Hoffe das mir hier jemand weiterhelfen kann.
Vielen Dank!
Bittleihe/mündlicher Mietvertrag/Eigenbedarf
Beim Mietvertrag (Bestandvertrag nach § 1090 ABGB) wird einem anderen eine unverbrauchbare Sache gegen Entgelt (Miete) überlassen. Wenn keine Miete bezahlt wird, ist es im Zweifel immer als Leihvertrag zu werten (unentgeltlicher Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache nach § 971 ABGB).
Sind weder die Dauer noch die Absicht des Gebrauches bestimmt, liegt eine jederzeit widerrufliche Bittleihe vor (§ 974 ABGB). Die Behauptung, er dürfe sieben Jahre drinnen wohnen ist haltlos. Da es keine Zeugen gibt ist dieser Vertrag in jedem Fall, da er unentgeltlich ist als Leihvertrag zu werten.
Im Zweifel ist also von einem einseitig verbindlichen Leihvertrag auszugehen; gehört es doch ohnehin zu den Pflichten des Entlehners sich auf eigene Rechnung ordentlich um das Lehnstück zu kümmern (§ 981 ABGB), kann er hier nicht von einem synallagmatischen Vertrag sprechen, wenn er sich um das Lehnstück kümmert. Gemäß § 915 erster Halbsatz ABGB ist anzunehmen, dass die Großmutter ein Prekarium und keinen auf 7 Jahre befristeten Leihvertrag geschlossen hat.
Seinen Aufwand bekommt er dann ersetzt, wenn im Rahmen dieser „Sich-Kümmern-Vereinbarung“ solche Investitionen und Umbauten ausdrücklich ausgemacht wurden. Da auch hier keine Zeugen vorliegen, ist jede auf eigene Faust begangene über die üblichen Sanierungsabsprachen hinausgehende Umbauaktion als Geschäftsführung ohne Auftrag zu werten (§ 1037 Satz 1 ABGB). Er kann nur Ersatz ansprechen, wenn diese Umbauten zu dem klaren überwiegenden Vorteil des anderen ausgefallen sind (§ 1037 Satz 2 ABGB). Dies ist vor allem bei Pfuschaktionen nicht der Fall.
Eigentumsklage und weg mit dem Herrn!
Sind weder die Dauer noch die Absicht des Gebrauches bestimmt, liegt eine jederzeit widerrufliche Bittleihe vor (§ 974 ABGB). Die Behauptung, er dürfe sieben Jahre drinnen wohnen ist haltlos. Da es keine Zeugen gibt ist dieser Vertrag in jedem Fall, da er unentgeltlich ist als Leihvertrag zu werten.
Im Zweifel ist also von einem einseitig verbindlichen Leihvertrag auszugehen; gehört es doch ohnehin zu den Pflichten des Entlehners sich auf eigene Rechnung ordentlich um das Lehnstück zu kümmern (§ 981 ABGB), kann er hier nicht von einem synallagmatischen Vertrag sprechen, wenn er sich um das Lehnstück kümmert. Gemäß § 915 erster Halbsatz ABGB ist anzunehmen, dass die Großmutter ein Prekarium und keinen auf 7 Jahre befristeten Leihvertrag geschlossen hat.
Seinen Aufwand bekommt er dann ersetzt, wenn im Rahmen dieser „Sich-Kümmern-Vereinbarung“ solche Investitionen und Umbauten ausdrücklich ausgemacht wurden. Da auch hier keine Zeugen vorliegen, ist jede auf eigene Faust begangene über die üblichen Sanierungsabsprachen hinausgehende Umbauaktion als Geschäftsführung ohne Auftrag zu werten (§ 1037 Satz 1 ABGB). Er kann nur Ersatz ansprechen, wenn diese Umbauten zu dem klaren überwiegenden Vorteil des anderen ausgefallen sind (§ 1037 Satz 2 ABGB). Dies ist vor allem bei Pfuschaktionen nicht der Fall.
Eigentumsklage und weg mit dem Herrn!
Auch wenn die Arbeitsleistungen in Eigenregie erbracht wurden, so müssen zumindest Materialkosten entstanden sein und diese wären allenfalls durch Rechnungen zu belegen.
Was die von @lexlegis angesprochene Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) betrifft, so ist dies nicht ganz richtig. Denn in diesem Fall wäre der Geschäftsherr (hier Hauseigentümer) bereichert worden und es läge eine sog nützliche GoA vor. Der Mieter hätte damit Anspruch auf Ersatz der von ihm aufgewendeten Kosten.
Aber Achtung! Würden diese Kosten im Nachhinein gegen die Nutzungsüberlassung abgegolten, dann wäre ein echtes Mietverhältnis gegeben und es gelten die Kündigungsregelungen nach dem ABGB (auf Grund des SV gehe ich weder von einer Voll- noch einer Teilanwendung des MRG aus).
Werden die Kosten hingegen aus der nützlichen GoA abgegolten, dann ist von einem Prekarium auszugehen, dass jederzeit kündbar ist.
Was die von @lexlegis angesprochene Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) betrifft, so ist dies nicht ganz richtig. Denn in diesem Fall wäre der Geschäftsherr (hier Hauseigentümer) bereichert worden und es läge eine sog nützliche GoA vor. Der Mieter hätte damit Anspruch auf Ersatz der von ihm aufgewendeten Kosten.
Aber Achtung! Würden diese Kosten im Nachhinein gegen die Nutzungsüberlassung abgegolten, dann wäre ein echtes Mietverhältnis gegeben und es gelten die Kündigungsregelungen nach dem ABGB (auf Grund des SV gehe ich weder von einer Voll- noch einer Teilanwendung des MRG aus).
Werden die Kosten hingegen aus der nützlichen GoA abgegolten, dann ist von einem Prekarium auszugehen, dass jederzeit kündbar ist.
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Hubert Neubauer
- Beiträge: 677
- Registriert: 07.08.2012, 08:42
@ Manannan
Genau das habe ich geschrieben (§ 1037 Satz 1 und Satz 2 ABGB). Von der „nützlichen“ GoA ist leg cit nur die Rede, wenn diese zum klaren überwiegenden Vorteil des Eigentümers begangen wurde. Eigenmächtige Umbauten, die den klaren überwiegenden Vorteil nicht erkennen lassen, sind davon nicht zwingend betroffen. Sonst könnte ich bei meinem Nachbarn einfach so Umbauten bei seinem Haus vornehmen lassen (Glasdach zum Beispiel) und den Ersatz dafür verlangen, das wär schön. Grundsätzlich gilt: In Fremde Geschäfte darf sich niemand ohne Einwilligung mengen. Sich-kümmern heißt nicht Veränderungen am Gebäude vorzunehmen.
Genau das habe ich geschrieben (§ 1037 Satz 1 und Satz 2 ABGB). Von der „nützlichen“ GoA ist leg cit nur die Rede, wenn diese zum klaren überwiegenden Vorteil des Eigentümers begangen wurde. Eigenmächtige Umbauten, die den klaren überwiegenden Vorteil nicht erkennen lassen, sind davon nicht zwingend betroffen. Sonst könnte ich bei meinem Nachbarn einfach so Umbauten bei seinem Haus vornehmen lassen (Glasdach zum Beispiel) und den Ersatz dafür verlangen, das wär schön. Grundsätzlich gilt: In Fremde Geschäfte darf sich niemand ohne Einwilligung mengen. Sich-kümmern heißt nicht Veränderungen am Gebäude vorzunehmen.
Vielen Dank für die Antworten!
Herr X bezahlt die anfallenden Kosten für das Gebäude. Sprich Gemeidneumlagen, Kanal, Strom und Wasser.
Ich weiß nicht ob das unter Betriebskosten fällt?
Herr X führt leider seiner Lebensgefährtin als Zeugin an.
Also er behauptet das diese bei allen Gesprächen anwesend war und untermauert natürlich seine Aussagen.
Meine Großmutter ist mittlerweile 77 Jahre alt, zwar nicht mehr so fit aber laut ihrer Aussage war nie die Rede von einer Sanierung des Hauses.
Was für mich auch noch interesant wäre,....der Fakt das ich seit 2012 der neue Eigentümer des Gebäudes bin....hätte Herr X doch alle Investitionen die er angeblich nach 2012 getätigt hat, vorher mit mir absprechen müssen oder?
Niemand in unserer Familie hat ihn um Sanierungsarbeiten in dem von ihm angeblich getätigten Ausmaß zu tätigen.
Zum einen wurde nämlich in 3 Räumen des Hauses der gesamte Boden bis zu einem Meter abgetragen, eine neue Schüttung gemacht und ein neuer Boden gelegt. Also definitiv eine Maßnahme wo in die Bausubstanz eingegriffen wurde.
Stellt sich die Frage ob ein solch massiver Eingriff unter "sich um das Haus kümmern" fällt.
Vor allem dann wenn es passiert ist ohne dies vorher explizit mit dem Besitzer abzusprechen.
Für mich sieht die ganze Geschichte leider so aus,....das Herr X aus irgendeinem grund darauf spekuliert hat das Haus zu bekommen oder überschrieben zu bekommen? Keine Ahnung warum.
Sonst würde doch niemand eine Investition von 25.000 euro auf einmal quasi als Mietvorauszahlung tätigen.
So etwas macht man doch nur wenn man davon ausgeht länger in diesem Haus zu bleiben.
Herr X bezahlt die anfallenden Kosten für das Gebäude. Sprich Gemeidneumlagen, Kanal, Strom und Wasser.
Ich weiß nicht ob das unter Betriebskosten fällt?
Herr X führt leider seiner Lebensgefährtin als Zeugin an.
Also er behauptet das diese bei allen Gesprächen anwesend war und untermauert natürlich seine Aussagen.
Meine Großmutter ist mittlerweile 77 Jahre alt, zwar nicht mehr so fit aber laut ihrer Aussage war nie die Rede von einer Sanierung des Hauses.
Was für mich auch noch interesant wäre,....der Fakt das ich seit 2012 der neue Eigentümer des Gebäudes bin....hätte Herr X doch alle Investitionen die er angeblich nach 2012 getätigt hat, vorher mit mir absprechen müssen oder?
Niemand in unserer Familie hat ihn um Sanierungsarbeiten in dem von ihm angeblich getätigten Ausmaß zu tätigen.
Zum einen wurde nämlich in 3 Räumen des Hauses der gesamte Boden bis zu einem Meter abgetragen, eine neue Schüttung gemacht und ein neuer Boden gelegt. Also definitiv eine Maßnahme wo in die Bausubstanz eingegriffen wurde.
Stellt sich die Frage ob ein solch massiver Eingriff unter "sich um das Haus kümmern" fällt.
Vor allem dann wenn es passiert ist ohne dies vorher explizit mit dem Besitzer abzusprechen.
Für mich sieht die ganze Geschichte leider so aus,....das Herr X aus irgendeinem grund darauf spekuliert hat das Haus zu bekommen oder überschrieben zu bekommen? Keine Ahnung warum.
Sonst würde doch niemand eine Investition von 25.000 euro auf einmal quasi als Mietvorauszahlung tätigen.
So etwas macht man doch nur wenn man davon ausgeht länger in diesem Haus zu bleiben.
@lexlegis
Das ist schon richtig, dass sie das geschrieben haben. Mir geht es aber um die Verbesserung und da spielt es iSv § 1119 ABGB mE auch keine Rolle, ob dies von einer Fachfirma oder in Eigenregie erfolgte. Fakt ist, dass Verbesserungen vorgenommen wurden.
Würde man Ihrer Rechtsansicht folgen, dass diese Umbauten wenn sie in Pfusch erfolgten, keine Verbesserung darstellen würde, dann ließe sich daraus auch der Kündigungsgrund iSv § 1118 (nachteiliger Gebrauch) konstruieren.
@Ronald
In diesem Fall wäre zu überlegen, ob diese Sanierungen nicht doch als Naturalleistung für eine Mietzahlung gesehen werden sollen und so ein echtes Mietverhältnis konstruiert wird. Dann würde ich dieses an Ihrer Stelle durch gerichtliche Aufkündigung beenden (§ 1116 iVm § 560 Abs 1 lit d ZPO). Dann wäre die Sache in drei Monaten beendet. Alles andere kann zu einem langwierigen Rechtsstreit ausarten.
Das ist schon richtig, dass sie das geschrieben haben. Mir geht es aber um die Verbesserung und da spielt es iSv § 1119 ABGB mE auch keine Rolle, ob dies von einer Fachfirma oder in Eigenregie erfolgte. Fakt ist, dass Verbesserungen vorgenommen wurden.
Würde man Ihrer Rechtsansicht folgen, dass diese Umbauten wenn sie in Pfusch erfolgten, keine Verbesserung darstellen würde, dann ließe sich daraus auch der Kündigungsgrund iSv § 1118 (nachteiliger Gebrauch) konstruieren.
@Ronald
In diesem Fall wäre zu überlegen, ob diese Sanierungen nicht doch als Naturalleistung für eine Mietzahlung gesehen werden sollen und so ein echtes Mietverhältnis konstruiert wird. Dann würde ich dieses an Ihrer Stelle durch gerichtliche Aufkündigung beenden (§ 1116 iVm § 560 Abs 1 lit d ZPO). Dann wäre die Sache in drei Monaten beendet. Alles andere kann zu einem langwierigen Rechtsstreit ausarten.
@Manannan
Sie gehen also von einem Bestandverhältnis aus?
Ich negiere allerdings das Vorliegen eines solchen.
Die Leistung des Bestandnehmers muss zwar nicht in Geld bestehen (6Ob511/88 ) , aber meines Erachtens sind die dem Herrn entstandenen Kosten (die Umbauten jetzt einmal nicht mitgerechnet) als bloße Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB zu werten -dies wäre immer noch ein Leihvertrag-. Ob diese Kosten tatsächlich so zu werten sind hängt nach der Judikatur davon ab ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch der Sache resultieren.
Zitat aus der Entscheidung 8Ob25/06v:
"Für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder ein Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung erbracht wird, ist ausschließlich darauf abzustellen, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren.Die aus dem WEG (MRG) resultierende Verpflichtung des Wohnungseigentümers (Hauptmieters), die Betriebskosten nach einem festgelegten Schlüssel unabhängig vom tatsächlichen Gebrauch des Objektes mitzufinanzieren, ändert nichts am Charakter „echter" Betriebskosten (zum Beispiel Grundkosten Wasser, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung) als Gebrauchskosten."
Entgelt liegt nach dem OGH dann vor, wenn der Übernehmer die den Eigentümer treffenden besonderen Pflichten übernimmt -die den Eigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen- (Grundsteuer, USW) -8Ob25/06v-
Die eigenmächtigen Umbauten ohne Einwilligung des Eigentümers fallen –nach einer Deklarierung des vorliegenden Vertragstypus als Leihvertrag- nicht unter die von Ihnen zitierten §§.
Aber genau deswegen gibt es ja überhaupt Prozesse, weil die Meinungen von Rechtsgelehrten, die an sich das Selbe gelernt haben sollten, auseinandergehen.
Die von Ihnen dem Fragesteller aufgezeigte Option ist suboptimal, aber Sie haben Recht um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden wäre eine ordentliche Aufkündigung ratsam.
Die Entscheidung ist übrigens sehr aufschlusseich.
Wen es interessiert:
http://ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfra ... 6V0000_000
Sie gehen also von einem Bestandverhältnis aus?
Ich negiere allerdings das Vorliegen eines solchen.
Die Leistung des Bestandnehmers muss zwar nicht in Geld bestehen (6Ob511/88 ) , aber meines Erachtens sind die dem Herrn entstandenen Kosten (die Umbauten jetzt einmal nicht mitgerechnet) als bloße Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB zu werten -dies wäre immer noch ein Leihvertrag-. Ob diese Kosten tatsächlich so zu werten sind hängt nach der Judikatur davon ab ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch der Sache resultieren.
Zitat aus der Entscheidung 8Ob25/06v:
"Für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder ein Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung erbracht wird, ist ausschließlich darauf abzustellen, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren.Die aus dem WEG (MRG) resultierende Verpflichtung des Wohnungseigentümers (Hauptmieters), die Betriebskosten nach einem festgelegten Schlüssel unabhängig vom tatsächlichen Gebrauch des Objektes mitzufinanzieren, ändert nichts am Charakter „echter" Betriebskosten (zum Beispiel Grundkosten Wasser, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung) als Gebrauchskosten."
Entgelt liegt nach dem OGH dann vor, wenn der Übernehmer die den Eigentümer treffenden besonderen Pflichten übernimmt -die den Eigentümer unabhängig vom Gebrauch treffen- (Grundsteuer, USW) -8Ob25/06v-
Die eigenmächtigen Umbauten ohne Einwilligung des Eigentümers fallen –nach einer Deklarierung des vorliegenden Vertragstypus als Leihvertrag- nicht unter die von Ihnen zitierten §§.
Aber genau deswegen gibt es ja überhaupt Prozesse, weil die Meinungen von Rechtsgelehrten, die an sich das Selbe gelernt haben sollten, auseinandergehen.
Die von Ihnen dem Fragesteller aufgezeigte Option ist suboptimal, aber Sie haben Recht um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden wäre eine ordentliche Aufkündigung ratsam.
Die Entscheidung ist übrigens sehr aufschlusseich.
Wen es interessiert:
http://ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfra ... 6V0000_000
Wenn ich den Ausführungen des Herrn X folge und diese Verbesserungen tatsächlich stattgefunden haben und auch nachweisbar sind, dann gehe ich von einem Bestandverhältnis aus.
Die getätigten Investitionen im Verhältnis zur Mietdauer würden zumindest einen ortsüblichen Mietzins ergeben; damit wäre keinesfalls ein Prekarium gegeben.
@Ronald würde sich hier auf einen, womöglich mit Beiziehung von Sachverständigen, aufwändigen und teuren Prozess mit ungewissem Ausgang einlassen; daher würde ich das mit der Miete stehen lassen und die gerichtliche Kündigung vorschlagen.
Recht haben heißt nicht immer auch Recht bekommen.
Die getätigten Investitionen im Verhältnis zur Mietdauer würden zumindest einen ortsüblichen Mietzins ergeben; damit wäre keinesfalls ein Prekarium gegeben.
@Ronald würde sich hier auf einen, womöglich mit Beiziehung von Sachverständigen, aufwändigen und teuren Prozess mit ungewissem Ausgang einlassen; daher würde ich das mit der Miete stehen lassen und die gerichtliche Kündigung vorschlagen.
Recht haben heißt nicht immer auch Recht bekommen.
Lesen Sie bitte die Entscheidung:
-Auszug-
Uneinigkeit besteht in der Rechtsprechung, ob die Tragung sämtlicher „Betriebskosten" als Tragung von Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB oder als Entgelt im Sinne des § 1090 ABGB zu qualifizieren ist:
In der Entscheidung SZ 58/163 (ebenfalls eine Eigentumswohnung betreffend) wurde die Zahlung der auf das Objekt entfallenden Betriebskosten undifferenziert dem § 981 ABGB unterstellt. Auch in SZ 63/31 wurde die Entrichtung der mit dem Gebrauch ordentlicherweise verbundenen Kosten (zB Wassergebühr und Grundsteuer) oder bloß der anteiligen Betriebskosten noch nicht als entgeltliche Benützung angesehen. Eine solche liege nur vor, wenn mehr als der tatsächliche Aufwand oder andere Betriebskostenanteile übernommen würden. In 5 Ob 62/05m wurde die Übernahme von „Betriebskosten bzw Grundsteuer, Wasser und Abwassergebühren" als der Qualifizierung als Leihe nicht hinderlich angesehen. In 8 Ob 510/91 wurde die Zahlung der „eigentlichen Betriebskosten allein" nicht als Entgelt gewertet. Davon abweichend scheint die Entscheidung 3 Ob 1569/95 davon auszugehen, dass die Überwälzung sämtlicher den Wohnungseigentümer treffenden Kosten (also auch Betriebskosten) Entgeltlichkeit des Gebrauchsüberlassungsverhältnisses bewirkt. Dort allerdings lag überdies eine Wertsicherungsvereinbarung vor.
In 9 Ob 708/91 (eine Gebrauchsüberlassung durch einen Hauptmieter betreffend) wurde die Erbringung aller mit der Erhaltung und Benützung der Wohnung verbundenen Zahlungen wie Mietzins und Betriebskosten als Entgelt beurteilt. Der Hauptmieter werde durch diese Zahlungen von Kosten befreit, wenn der Benützer ein über die allein durch den Gebrauch der Sache (wie Energie- und Telefonkosten) hinausgehendes Entgelt leiste.
Die Entscheidung 1 Ob 695/86 (JBl 1987, 320) differenziert ausdrücklich: Kosten, die dem Eigentümer unabhängig davon, ob er sein Grundstück zum Gebrauch überlässt oder nicht, erwachsen, seien weder Gebrauchs- noch Erhaltungskosten im Sinne des § 981 ABGB. Durch die vertragliche Überwälzung solcher Aufwendungen werde der Eigentümer von seiner Verpflichtung zu nicht mit dem Gebrauch der Grundstücke verbundenen Geld- oder geldwerten Leistungen, die er ohne Gebrauchsverhältnis aus seinem Vermögen zu tragen hätte, befreit. Insoweit leiste der Gebrauchsberechtigte Entgelt. Gleiches gelte für die überwälzte Grundsteuer. Diese Abgabe sei vom Grundbesitz zu entrichten und treffe den Grundeigentümer, gleichgültig, ob an dem Grundbesitz ein Gebrauchsverhältnis begründet sei oder nicht. Letzterer Auffassung ist beizupflichten. Grundsätzlich stellt nämlich im Sinne der zitierten Ausführungen der Lehre jener Aufwand, der schon aus der Bereitstellung der Sache, somit auch ohne das konkrete Benützungsverhältnis entsteht, keinen unter § 981 ABGB zu subsumierenden Aufwand dar. Daraus resultiert zunächst, dass, wie in der Entscheidung JBl 1987, 320 zutreffend hervorgehoben wurde, die Übernahme der Grundsteuer als Entgelt zu qualifizieren ist, weil die Grundsteuer unabhängig vom konkreten Gebrauch einer Liegenschaft (oder einer Eigentumswohnung) anfällt. Das gilt ebenso für die von der Beklagten geleisteten Zahlungen für die Rücklage, die der Finanzierung insbesondere der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten dient (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, § 31 WEG Rz 3). Im konkreten Fall bedarf es überdies eines Eingehens auf die in der Revision angestellten Überlegungen, wonach bei Überlassung eines Wohnungseigentumsobjektes zum Gebrauch sämtliche Betriebskostenvorschreibungen deshalb als Entgelt im Sinn des § 1090 ABGB zu qualifizieren sind, weil diese Betriebskosten vom Wohnungseigentümer unabhängig davon getragen werden, ob das konkrete Objekt benützt wird oder nicht (§ 32 Abs 1 WEG). Insoweit ist der Wohnungseigentümer mit dem Hauptmieter einer Wohnung vergleichbar, der an der Verteilung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel des § 17 Abs 1 MRG unabhängig davon teilnimmt, ob das konkrete Objekt benützt wird. Eine Durchbrechung der Verteilungsgrundsätze des § 17 Abs 1 MRG wird nur in Ausnahmefällen aus Billigkeitsgründen von der Rechtsprechung gestattet (vgl die Details dazu bei Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 § 17 MRG Rz 6 mwN). Würth/Zingher/Kovany, (Miet- und Wohnrecht21, § 1 MRG Rz 12) verweisen in diesem Zusammenhang darauf, dass die „Betriebskosten" einer Eigentumswohnung in der Regel für eine leerstehende Wohnung in gleicher Weise entstünden wie für eine benützte Wohnung, weshalb die für die Eigentumswohnung entrichteten Betriebskosten nicht als „mit dem ordentlichen Gebrauch verbundene Kosten" zu bezeichnen seien. Stanzl (Klang IV/1² 971) meint hinsichtlich der Betriebskosten (bezogen auf das Hauptmietverhältnis), dass sie einen Bestandteil des gesetzlichen Mietzinses bildeten und es sich dabei zum erheblichen Teil nicht um einen Aufwand handle, der unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache verbunden sei, sondern um einen solchen, der auch ohne das konkrete Benützungsverhältnis entstehe (ähnlich: 9 Ob 708/91 ebenfalls bei Überlassung durch den Hauptmieter).
Nach Auffassung des Senates ist in dieser Frage wie folgt zu differenzieren:
Die im WEG für Wohnungseigentumsobjekte (ebenso wie im Mietrecht für gänzlich dem MRG unterliegende Objekte) verankerte gesetzliche Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers (Hauptmieters), die Betriebskosten eines Hauses nach einem festgelegten, vom tatsächlichen Gebrauch des Objektes unabhängigen Schlüssel mitzutragen, entspricht insbesondere dem Bedürfnis nach einer Abrechnungsvereinfachung. Die entsprechenden gesetzlichen Regeln gehen somit von der Fiktion aus, dass der gesetzliche Verteilungsschlüssel den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen entspricht. Nur bei objektiv krass unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten sind Ausnahmen von dem gesetzlichen Verteilungssschlüssel vorgesehen. Diese aus dem WEG (MRG) resultierende Verpflichtung des Wohnungseigentümers (Hauptmieters), unabhängig von der tatsächlichen Benützung des Objektes Gebrauchskosten anteilig mitzufinanzieren, ändert aber nichts am grundsätzlichen Charakter „echter" Betriebskosten als Gebrauchskosten. Unterstellte man - wie von der Revision angestrebt -, dass die Tragung sämtlicher für ein Wohnungseigentumsobjekt entstehender Betriebskosten durch einen Gebrauchsberechtigten Entgelt im Sinne des § 1090 ABGB darstellt, weil der Wohnungseigentümer dadurch von einer Zahlungspflicht entlastet wird, führte das zu einer unsachlichen Ungleichbehandlung des Wohnungseigentümers gegenüber dem Eigentümer eines Einfamilienhauses: Letzterer kann, wenn das Einfamilienhaus nicht genutzt wird, seine Gebrauchskosten (Stiegenhausreinigung etc) verringern und wird dadurch von Gebrauchskosten entlastet. Überlässt er das Einfamilienhaus bloß gegen Tragung der - erst dann tatsächlich entstehenden - Gebrauchskosten, ist das zugrunde liegende Vertragsverhältnis unzweifelhaft als Leihe zu qualifizieren.
Für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung erbracht wird, ist daher ausschließlich darauf abzustellen, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach - auch wenn sie wie im Wohnungseigentumsrecht gesetzlich typisiert vorgeschrieben werden - aus dem Gebrauch resultieren oder ob sie den Liegenschafts(mit-)eigentümer unabhängig von jedem Gebrauch der Liegenschaft aufgrund seiner (Mit)Eigentümerstellung treffen.
Daraus folgt, dass jene von der Beklagten übernommenen Aufwendungen, die ihrer Natur nach als Gebrauchskosten zu qualifizieren sind (Grundkosten Warmwasser, Grundkosten Heizung, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung) kein Entgelt im Sinn des § 1090 ABGB darstellen. Die Übernahme jener Kosten hingegen, die ihrer Natur keine Gebrauchskosten darstellen, (Grundsteuer, Bankgebühren, „Hauszubehör", „Kleinreparaturkosten", schließlich im Regelfall auch Kosten für die Versicherung der Liegenschaft) ist als Entgelt zu werten.
Auch hier wurden für längere Zeit diese Kosten getragen, dennoch wertet es der OGH als Leihe.
Zunächst ist zu klären ob ein Mietvertrag oder ein Leihvertrag vorliegt.
Grundsäzlich gilt:
Miete = entgeltliche Überlassung des Objektes zum Gebrauch (§ 1090 ABGB)
Leihe = unentgeltliche Überlassung zu Gebrauch (§ 971 ABGB)
Leihe liegt aber auch dann vor, wenn vom Entlehner ein nicht in das Gewicht fallendes Anstandsentgelt bezahlt wird, das aber auf Grund der geringen Höhe noch nicht als Mietzins deklariert werden kann.
Miete liegt vor, wenn das entrichtete Entgelt in Anbetracht des zur Verfügung gestellten Objektes und dessen Gebrauch angemessen ist, es also als Mietzins angesehen werden kann. Auch dann, wenn die Parteien Leihe vereinbart haben. Wird ein solches angemessenes Entgelt entrichtet liegt Miete vor. (Typisierte Vertragsformen ziehen typisierte Rechtswirkungen nach sich).
Miete liegt aber auch dann vor, wenn zwar das Entgelt nicht hoch ausfällt, aber bei Abschluss des Vertrages klar die Absicht der Parteien erkennbar ist, dass dem einen Kontrahenten ein Mietverhältnis eingeräumt werden soll.
In diesem Fall gab die Großmutter an, der Herr dürfe in der Wohnung leben, wenn er sich darum kümmert. Sich-kümmern umfasste die Erhaltung des ordentlichen Zustandes der Wohnung und auch das Entrichten der anfallenden Betriebskosten. Es war auch so zu verstehen (§ 914 ABGB) – von einer eigenmächtigen Umbaubefugnis oder andere Rechte, die darüber hinausgehen kann keine Rede sein-
Nach dem OGH ist die bloße Tragung der Betriebskosten für das Wohnen-Dürfen nicht als Entgelt zu werten, sondern als Gebrauchskosten nach § 981 ABGB. Erst wenn der Entlehner hier die unabhängig vom Gebrauch der Wohnung anfallenden Kosten wie Grundsteuer USW getragen hätte, würde Entgelt vorliegen, wonach das Ganze als Mietvertrag nach § 1090 ABGB anzusehen wäre.
Demnach liegt hier ein Leihvertrag vor. Die eigenmächtigen Umbauten sind als GoA zu werten.
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-Auszug-
Uneinigkeit besteht in der Rechtsprechung, ob die Tragung sämtlicher „Betriebskosten" als Tragung von Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB oder als Entgelt im Sinne des § 1090 ABGB zu qualifizieren ist:
In der Entscheidung SZ 58/163 (ebenfalls eine Eigentumswohnung betreffend) wurde die Zahlung der auf das Objekt entfallenden Betriebskosten undifferenziert dem § 981 ABGB unterstellt. Auch in SZ 63/31 wurde die Entrichtung der mit dem Gebrauch ordentlicherweise verbundenen Kosten (zB Wassergebühr und Grundsteuer) oder bloß der anteiligen Betriebskosten noch nicht als entgeltliche Benützung angesehen. Eine solche liege nur vor, wenn mehr als der tatsächliche Aufwand oder andere Betriebskostenanteile übernommen würden. In 5 Ob 62/05m wurde die Übernahme von „Betriebskosten bzw Grundsteuer, Wasser und Abwassergebühren" als der Qualifizierung als Leihe nicht hinderlich angesehen. In 8 Ob 510/91 wurde die Zahlung der „eigentlichen Betriebskosten allein" nicht als Entgelt gewertet. Davon abweichend scheint die Entscheidung 3 Ob 1569/95 davon auszugehen, dass die Überwälzung sämtlicher den Wohnungseigentümer treffenden Kosten (also auch Betriebskosten) Entgeltlichkeit des Gebrauchsüberlassungsverhältnisses bewirkt. Dort allerdings lag überdies eine Wertsicherungsvereinbarung vor.
In 9 Ob 708/91 (eine Gebrauchsüberlassung durch einen Hauptmieter betreffend) wurde die Erbringung aller mit der Erhaltung und Benützung der Wohnung verbundenen Zahlungen wie Mietzins und Betriebskosten als Entgelt beurteilt. Der Hauptmieter werde durch diese Zahlungen von Kosten befreit, wenn der Benützer ein über die allein durch den Gebrauch der Sache (wie Energie- und Telefonkosten) hinausgehendes Entgelt leiste.
Die Entscheidung 1 Ob 695/86 (JBl 1987, 320) differenziert ausdrücklich: Kosten, die dem Eigentümer unabhängig davon, ob er sein Grundstück zum Gebrauch überlässt oder nicht, erwachsen, seien weder Gebrauchs- noch Erhaltungskosten im Sinne des § 981 ABGB. Durch die vertragliche Überwälzung solcher Aufwendungen werde der Eigentümer von seiner Verpflichtung zu nicht mit dem Gebrauch der Grundstücke verbundenen Geld- oder geldwerten Leistungen, die er ohne Gebrauchsverhältnis aus seinem Vermögen zu tragen hätte, befreit. Insoweit leiste der Gebrauchsberechtigte Entgelt. Gleiches gelte für die überwälzte Grundsteuer. Diese Abgabe sei vom Grundbesitz zu entrichten und treffe den Grundeigentümer, gleichgültig, ob an dem Grundbesitz ein Gebrauchsverhältnis begründet sei oder nicht. Letzterer Auffassung ist beizupflichten. Grundsätzlich stellt nämlich im Sinne der zitierten Ausführungen der Lehre jener Aufwand, der schon aus der Bereitstellung der Sache, somit auch ohne das konkrete Benützungsverhältnis entsteht, keinen unter § 981 ABGB zu subsumierenden Aufwand dar. Daraus resultiert zunächst, dass, wie in der Entscheidung JBl 1987, 320 zutreffend hervorgehoben wurde, die Übernahme der Grundsteuer als Entgelt zu qualifizieren ist, weil die Grundsteuer unabhängig vom konkreten Gebrauch einer Liegenschaft (oder einer Eigentumswohnung) anfällt. Das gilt ebenso für die von der Beklagten geleisteten Zahlungen für die Rücklage, die der Finanzierung insbesondere der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten dient (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, § 31 WEG Rz 3). Im konkreten Fall bedarf es überdies eines Eingehens auf die in der Revision angestellten Überlegungen, wonach bei Überlassung eines Wohnungseigentumsobjektes zum Gebrauch sämtliche Betriebskostenvorschreibungen deshalb als Entgelt im Sinn des § 1090 ABGB zu qualifizieren sind, weil diese Betriebskosten vom Wohnungseigentümer unabhängig davon getragen werden, ob das konkrete Objekt benützt wird oder nicht (§ 32 Abs 1 WEG). Insoweit ist der Wohnungseigentümer mit dem Hauptmieter einer Wohnung vergleichbar, der an der Verteilung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel des § 17 Abs 1 MRG unabhängig davon teilnimmt, ob das konkrete Objekt benützt wird. Eine Durchbrechung der Verteilungsgrundsätze des § 17 Abs 1 MRG wird nur in Ausnahmefällen aus Billigkeitsgründen von der Rechtsprechung gestattet (vgl die Details dazu bei Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 § 17 MRG Rz 6 mwN). Würth/Zingher/Kovany, (Miet- und Wohnrecht21, § 1 MRG Rz 12) verweisen in diesem Zusammenhang darauf, dass die „Betriebskosten" einer Eigentumswohnung in der Regel für eine leerstehende Wohnung in gleicher Weise entstünden wie für eine benützte Wohnung, weshalb die für die Eigentumswohnung entrichteten Betriebskosten nicht als „mit dem ordentlichen Gebrauch verbundene Kosten" zu bezeichnen seien. Stanzl (Klang IV/1² 971) meint hinsichtlich der Betriebskosten (bezogen auf das Hauptmietverhältnis), dass sie einen Bestandteil des gesetzlichen Mietzinses bildeten und es sich dabei zum erheblichen Teil nicht um einen Aufwand handle, der unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache verbunden sei, sondern um einen solchen, der auch ohne das konkrete Benützungsverhältnis entstehe (ähnlich: 9 Ob 708/91 ebenfalls bei Überlassung durch den Hauptmieter).
Nach Auffassung des Senates ist in dieser Frage wie folgt zu differenzieren:
Die im WEG für Wohnungseigentumsobjekte (ebenso wie im Mietrecht für gänzlich dem MRG unterliegende Objekte) verankerte gesetzliche Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers (Hauptmieters), die Betriebskosten eines Hauses nach einem festgelegten, vom tatsächlichen Gebrauch des Objektes unabhängigen Schlüssel mitzutragen, entspricht insbesondere dem Bedürfnis nach einer Abrechnungsvereinfachung. Die entsprechenden gesetzlichen Regeln gehen somit von der Fiktion aus, dass der gesetzliche Verteilungsschlüssel den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen entspricht. Nur bei objektiv krass unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten sind Ausnahmen von dem gesetzlichen Verteilungssschlüssel vorgesehen. Diese aus dem WEG (MRG) resultierende Verpflichtung des Wohnungseigentümers (Hauptmieters), unabhängig von der tatsächlichen Benützung des Objektes Gebrauchskosten anteilig mitzufinanzieren, ändert aber nichts am grundsätzlichen Charakter „echter" Betriebskosten als Gebrauchskosten. Unterstellte man - wie von der Revision angestrebt -, dass die Tragung sämtlicher für ein Wohnungseigentumsobjekt entstehender Betriebskosten durch einen Gebrauchsberechtigten Entgelt im Sinne des § 1090 ABGB darstellt, weil der Wohnungseigentümer dadurch von einer Zahlungspflicht entlastet wird, führte das zu einer unsachlichen Ungleichbehandlung des Wohnungseigentümers gegenüber dem Eigentümer eines Einfamilienhauses: Letzterer kann, wenn das Einfamilienhaus nicht genutzt wird, seine Gebrauchskosten (Stiegenhausreinigung etc) verringern und wird dadurch von Gebrauchskosten entlastet. Überlässt er das Einfamilienhaus bloß gegen Tragung der - erst dann tatsächlich entstehenden - Gebrauchskosten, ist das zugrunde liegende Vertragsverhältnis unzweifelhaft als Leihe zu qualifizieren.
Für die Beurteilung, ob Gebrauchskosten im Sinne des § 981 ABGB vorliegen oder Entgelt für eine Gebrauchsüberlassung erbracht wird, ist daher ausschließlich darauf abzustellen, ob die übernommenen Kosten ihrer Natur nach - auch wenn sie wie im Wohnungseigentumsrecht gesetzlich typisiert vorgeschrieben werden - aus dem Gebrauch resultieren oder ob sie den Liegenschafts(mit-)eigentümer unabhängig von jedem Gebrauch der Liegenschaft aufgrund seiner (Mit)Eigentümerstellung treffen.
Daraus folgt, dass jene von der Beklagten übernommenen Aufwendungen, die ihrer Natur nach als Gebrauchskosten zu qualifizieren sind (Grundkosten Warmwasser, Grundkosten Heizung, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung) kein Entgelt im Sinn des § 1090 ABGB darstellen. Die Übernahme jener Kosten hingegen, die ihrer Natur keine Gebrauchskosten darstellen, (Grundsteuer, Bankgebühren, „Hauszubehör", „Kleinreparaturkosten", schließlich im Regelfall auch Kosten für die Versicherung der Liegenschaft) ist als Entgelt zu werten.
Auch hier wurden für längere Zeit diese Kosten getragen, dennoch wertet es der OGH als Leihe.
Zunächst ist zu klären ob ein Mietvertrag oder ein Leihvertrag vorliegt.
Grundsäzlich gilt:
Miete = entgeltliche Überlassung des Objektes zum Gebrauch (§ 1090 ABGB)
Leihe = unentgeltliche Überlassung zu Gebrauch (§ 971 ABGB)
Leihe liegt aber auch dann vor, wenn vom Entlehner ein nicht in das Gewicht fallendes Anstandsentgelt bezahlt wird, das aber auf Grund der geringen Höhe noch nicht als Mietzins deklariert werden kann.
Miete liegt vor, wenn das entrichtete Entgelt in Anbetracht des zur Verfügung gestellten Objektes und dessen Gebrauch angemessen ist, es also als Mietzins angesehen werden kann. Auch dann, wenn die Parteien Leihe vereinbart haben. Wird ein solches angemessenes Entgelt entrichtet liegt Miete vor. (Typisierte Vertragsformen ziehen typisierte Rechtswirkungen nach sich).
Miete liegt aber auch dann vor, wenn zwar das Entgelt nicht hoch ausfällt, aber bei Abschluss des Vertrages klar die Absicht der Parteien erkennbar ist, dass dem einen Kontrahenten ein Mietverhältnis eingeräumt werden soll.
In diesem Fall gab die Großmutter an, der Herr dürfe in der Wohnung leben, wenn er sich darum kümmert. Sich-kümmern umfasste die Erhaltung des ordentlichen Zustandes der Wohnung und auch das Entrichten der anfallenden Betriebskosten. Es war auch so zu verstehen (§ 914 ABGB) – von einer eigenmächtigen Umbaubefugnis oder andere Rechte, die darüber hinausgehen kann keine Rede sein-
Nach dem OGH ist die bloße Tragung der Betriebskosten für das Wohnen-Dürfen nicht als Entgelt zu werten, sondern als Gebrauchskosten nach § 981 ABGB. Erst wenn der Entlehner hier die unabhängig vom Gebrauch der Wohnung anfallenden Kosten wie Grundsteuer USW getragen hätte, würde Entgelt vorliegen, wonach das Ganze als Mietvertrag nach § 1090 ABGB anzusehen wäre.
Demnach liegt hier ein Leihvertrag vor. Die eigenmächtigen Umbauten sind als GoA zu werten.
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Zuletzt geändert von lexlegis am 27.06.2014, 10:38, insgesamt 1-mal geändert.
@Manannan
Hab die Antwort des Fragestellers übersehen.
Natürlich wäre zu prüfen ob die getätigten Aufwendungen gegen einen ordentlichen Mietzins aufgewogen werden können. Demnach pflichte ich Ihnen bei Ihrem Ratschlag an den Fragesteller bei. Es lohnt sich nicht.
Hinsichtlich der Sachverhaltsanalyse halte ich aber daran fest, dass es Leihe und keine Miete ist.
Hab die Antwort des Fragestellers übersehen.
Natürlich wäre zu prüfen ob die getätigten Aufwendungen gegen einen ordentlichen Mietzins aufgewogen werden können. Demnach pflichte ich Ihnen bei Ihrem Ratschlag an den Fragesteller bei. Es lohnt sich nicht.
Hinsichtlich der Sachverhaltsanalyse halte ich aber daran fest, dass es Leihe und keine Miete ist.
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Hubert Neubauer
- Beiträge: 677
- Registriert: 07.08.2012, 08:42
Auch wenn es ein Prekarium ist, koennte es sein dass die Mutter fuer 7 Jahre auf die Aufloesung verzichtet hat!
Ich wuerde die Aufloesung per eingeschriebenen Brief erklaeren, fuer den Fall des Nichtauszugs Klage ankuendigen und gleichzeitig erklaeren fuer die titellose Benuetzung ein Entgelt in angemessener Hoehe von X €.
Ich wuerde die Aufloesung per eingeschriebenen Brief erklaeren, fuer den Fall des Nichtauszugs Klage ankuendigen und gleichzeitig erklaeren fuer die titellose Benuetzung ein Entgelt in angemessener Hoehe von X €.
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