Forum Recht

Hallo!

Wir sind froh dieses tolle Forum gefunden zu haben und vielleicht kann uns hier ja die/der ein oder andere einige Tipps geben...

Unser Mietobjekt gibt es seit ca. 2 Jahren. Wir sind seit Mai 2013 in der Wohnung, in einem befristetem Mietverhältnis (5 Jahre, Kündigungsfrist 3 Monate). Die Endbeschau, zur Erlangung der Benützungsbewilligung, fand erst Mitte Jänner 2014 durch das Bauamt der Gemeinde statt - diese hat ergeben, dass unser Mietobjekt keine Benützungsbewilligung erhält und in absehbarer Zeit auch nicht erteilt werden kann. Gründe dafür sind unter anderem: Nichteinhaltung der Bebauungsdichte, 12 Wohneinheiten anstatt genehmigte 6, keine Grenzen eingehalten, Beeinträchtigung der Fluchtwege. Dies wissen wir alles vom Bauamt der Gemeinde und war uns beim Bezug nicht bewusst.
Vermieter (= Unternehmer im Sinne des Mietrechts) streitet alles ab, sagt immer wieder es sei alles in Ordnung. Wir wohnen seitdem im Ungewissen, da wir von der Gemeinde auch schon einen Brief erhalten haben, in dem steht, dass wir hier quasi illegal wohnen und das Mietobjekt geräumt werden könnte. Wir sprachen den Vermieter schon darauf an, dass wir in Anbetracht der Tatsachen kündigen wollen - dieser lehnte es aber ab und drohte damit die Kaution einzubehalten.
Wir bezahlen seit inkl. Febr. 2014 keine Miete (inkl. Betriebskosten und Heizung) mehr, in der Hoffnung dadurch die Kaution gegenzuverrechnen und dann auszuziehen (falls es keine Einigung gibt). Ist dies wirklich ratsam? (Vermieter hat uns bis jetzt erst 1x angerufen und uns gesagt, dass wir die Miete bezahlen müssen)
Wir wissen nun nicht wie wir rechtlich gesehen weiter vorgehen sollen/können... Es sagt uns jeder etwas anderes...

Ist der Mietvertrag überhaupt aufrecht, wenn es noch nie eine Benützungsbewilligung gegeben hat und wir hier lt. Bauamt illegal wohnen?

Wenn nein: Wie sollen wir weiter vorgehen, wenn der Vermieter alles abstreitet? Wie soll die Wohnungsübergabe erfolgen, etc.?

Wenn ja: Müssen wir, wie gesetzlich bei einem befristeten Mietverhältnis lt. Mietrecht geregelt, 1 Jahr in der Wohnung bleiben und dann unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen? Oder dürfen wir in Anbetracht der Tatsachen sofort kündigen unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist?
Reicht es, wenn wir die Kündigung in Form eines Einschreibens an den Vermieter schicken oder muss die Kündigung gerichtlich erfolgen?

Vielen Dank im Voraus für eure Hilfe.

LG

PS: Hat hier jemand Erfahrungen mit dem Mieterschutz Österreich oder der Mietervereinigung Österreich? Ist es sinnvoll sich bei einem der beiden anzumelden?

Beim Bestandvertrag (Miet- oder Pachtvertrag) wird gemäß § 1090 ABGB eine unverbrauchbare Sache einem anderen gegen Entgelt überlassen.

Der Vertrag kommt gemäß § 1094 ABGB zu Stande, wenn sich beide Parteien über die wesentlichen Vertragspunkte (Mietobjekt, Mietzins) einig sind.

Ihr Mietvertrag ist meines Erachtens gültig zu Stande gekommen.

Sie haben folgende Möglichkeiten:

1. Möglichkeit: Gewährleistung nach §§ 922ff ABGB

Da hier eine Sache gegen Entgelt überlassen wurde, leistet der Vermieter dem Mieter gemäß § 922 ABGB Gewähr, dass die übergebene Sache (hier: unbewegliche Sache nach § 293 Satz 1 ABGB) dem Vertrag entspricht und die gewöhnlichen vorausgesetzten Eigenschaften hat (also zumindest bewohnbar ist). Das Schreiben der Gemeinde bestätigt bzw. beweist eine „Unbrauchbarkeit“, da laut diesem Schreiben das Mietobjekt nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht bewohnbar ist. Primär kann hier vom Mieter nur die Verbesserung oder der Austausch der mangelhaften Sache gefordert werden. Hier liegt offenbar ein Rechtsmangel vor, der den gewöhnlichen Gebrauch der Sache objektiv betrachtet nicht beeinträchtigt. Laut dem Gemeindeschreiben ist die Wohnung nicht als Mietobjekt zugelassen, da sie nicht die hierfür erforderlichen Kriterien erfüllt; die Wohnung hätte also gar nicht vermietet werden dürfen. Der Vermieter muss sich um eine Sanierung dieses Rechtsmangels kümmern, andernfalls kann, da hier kein geringfügiger Mangel (Unbrauchbarkeit des Mietobjekts aufgrund des Mangels an der Erfüllung der gesetzlich geforderten Mietkriterien) vorliegt, der Rücktritt vom Vertrag erklärt werden (§ 932 Abs 4 ABGB). Die Verjährungsfrist hierfür beträgt gemäß § 933 Abs 1 ABGB 3 Jahre und beginnt, sobald der Mieter Kenntnis vom Rechtsmangel erlangt.

2. Möglichkeit: Anfechtung wegen Irrtums gemäß § 871 ABGB

Um einen Vertrag wegen Irrtums anfechten zu können muss der Irrtum wesentlich und beachtlich sein.
Beachtlich ist er, wenn der Irrtum die Hauptsache oder eine wesentliche Beschaffenheit derselben betrifft. Wesentlich ist der Irrtum, wenn bei einer Kenntnis der wahren Sachlage der Vertrag nicht geschlossen worden wäre. In Ihrem Fall kann davon ausgegangen werden, dass Sie den Mietvertrag nicht geschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass das Mietobjekt für eine Vermietung nicht zugelassen ist. Der Irrtum ist somit wesentlich. Er betrifft auch nicht bloß eine geringfügige Nebenangelegenheit bzw Nebensache, er bezieht sich auf die Hauptsache (das gesamte Mietobjekt) und wurde vom Vermieter, der sich zuvor nicht gehörig über die Bestimmungen für eine ordentliche Vermietung eines Mietobjekts informiert hat, veranlasst.
Eine Anfechtung wegen Irrtums ist also möglich. Die Verjährungsfrist hierfür beträgt 3 Jahre (§ 1487 Satz 1 letzter Halbsatz ABGB).

3. Möglichkeit: Anfechtung wegen List gemäß § 870 ABGB

Diese Möglichkeit kommt deshalb erst als dritte Möglichkeit in Betracht, weil die gesetzliche Gewährleistung nicht an ein Verschulden des Vermieters gebunden ist und bei Irrtum kein Vorsatz nachgewiesen werden muss.
Bei List müsste es Ihnen gelingen nachzuweisen, dass der Vermieter über den Umstand, dass das Mietobjekt nicht vermietungsfähig ist, Bescheid gewusst hat und es trotzdem an Sie vermietet hat.

4. Möglichkeit: Anzeige wegen Täuschung nach § 108 Abs 1 StGB

Auch hierfür müsste dem Vermieter ein Vorsatz nachgewiesen werden. Es muss nachgewiesen werden, dass er vorsätzlich über die Vermietungsfähigkeit des Mietobjekts getäuscht hat um Sie an Ihren Rechten als Mieter zu schädigen. Hierfür braucht der Mieter jedoch eine tatsächliche Schädigungsabsicht (§ 5 Abs 2 StGB), welche nicht angenommen wird. Das bloße Vergessen des Einholens der erforderlichen Bewilligungen für eine Vermietung wird allenfalls als Sorgfaltswidrigkeit (fahrlässiges Verhalten) zu deklarieren sein. Dieses Verhalten ist hier gemäß § 7 Abs 1 StGB nicht strafbar, da die Täuschung ein reines Vorsatzdelikt ist.

5. Möglichkeit: Abwarten und Kündigung einreichen

Gemäß § 29 Abs 2 MRG kann der Mietvertrag, gleichwohl welche Befristung er aufweist, vom Mieter nach Ablauf eines Jahres unter einer Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, jederzeit aufgekündigt werden. Entscheidend hierfür ist jedoch ob Ihr Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG fällt.

6. Möglichkeit: Beantragung einer Mietzinsminderung

Den Mietzins auf eigene Faust hin zu schmälern oder ganz zurückzuhalten ist keine gute Idee. Vergessen Sie nicht, dass hier ein gegenseitiges Schuldverhältnis (synallagmatischer Vertrag) vorliegt. Danach sind Sie als Mieter verpflichtet dem Vermieter für den Gebrauch der Sache ein gewisses Entgelt zu zahlen; der Vermieter muss Ihnen hingegen die Sache in brauchbarem Zustand überlassen und darf sie nicht stören (§ 1096 Satz 1 ABGB). Gemäß § 1096 Satz 2 kann, wenn das Bestandstück ohne ein Verschulden des Mieters unbrauchbar wird für die Dauer der Unbrauchbarkeit eine Mietzinsminderung bei Gericht beantragt werden. Problematisch ist hier die Auslegung der Unbrauchbarkeit. Da hier bloß ein Rechtsmangel und kein gravierender Sachmangel vorliegt, also der gewöhnliche Gebrauch der Sache nicht wirklich beeinträchtigt ist (die Sache ist zwar den gesetzlichen Bestimmungen nach nicht vermietungsfähig, weißt aber keinen objektiven unbrauchbaren Zustand auf), könnte der Antrag auf Mietzinsminderung abgelehnt werden.

7. Möglichkeit: Vorzeitige Kündigung nach § 1117 ABGB

Der Mieter kann vor Ablauf der vereinbarten Zeit kündigen, wenn das Mietobjekt in einem Zustand übergeben wurde oder nach der Übergabe in einen Zustand gerät, der es zum gewöhnlich vereinbarten Gebrauch unbrauchbar macht. Auch nach dem MRG kann eine solche Kündigung erfolgen (§ 29 Abs 1 Z 4 MRG).
Zu beachten ist, dass das Bestandobjekt schon bei der Übergabe diesen Rechtsmangel hatte. Hier haben wir das gleiche Problem, wie bei der Mietzinsminderung; es stellt sich die Frage ob die „Unbrauchbarkeit“ auch diesen Rechtsmangel betrifft.

8. Möglichkeit: Anzeige wegen Nötigung nach § 105 Abs 1 StGB

Die Drohung die Kaution bei einer vorzeitigen Kündigung einzubehalten ist meines Erachtens fast schon eine Nötigung nach § 105 Abs 1 StGB. Eine gefährliche Drohung ist auch eine Drohung mit einer Verletzung am Vermögen (§ 74 Abs 1 Z 5 StGB). Es genügt wenn sie ausgesprochen wird um das Opfer in Furcht und Unruhe zu versetzen und wenn das Opfer sich dadurch auch wirklich in einen solchen Zustand versetzt fühlt (§ 107 Abs 1 StGB). Soll dadurch das Opfer zu einer Unterlassung genötigt werden, liegt eine Nötigung vor. Sittenkonform und nicht rechtswidrig ist eine Nötigung bzw. eine Drohung dann, wenn der Zweck zu dem sie ausgesprochen wird nicht den guten Sitten widerstreitet, also einem ethisch anerkannten wertvollen Zweck dient. Dieser allgemein anerkannte wertvolle Zweck kann in der Drohung des Vermieters nicht erkannt werden; er wollte Sie durch diese Aussage, er werde die Kaution einbehalten, beunruhigen und Sie so dazu bringen von einer Kündigung abzusehen. Das Verhalten ist meines Erachtens rechtswidrig, also nicht nach § 105 Abs 2 StGB gerechtfertigt.
Doch auch bei einer Überlegung aller Umstände wird hier zu dem Schluss gekommen werden, dass entweder das erforderliche Maß an Drohung und Gefahr nicht erreicht wurde oder selbst wenn der Tatbestand erfüllt wurde, die Art der Tat und die Folgen und derart von geringer Bedeutung waren, dass eine Einstellung des Verfahrens nach § 191 Abs 1 Z 2 StPO erfolgen wird.

Ich wünsche Ihnen alles Gute bei Ihrem Rechtsstreit.

Hallo!

DANKE VIELMALS für die ausführliche Antwort! Diese hat uns auf jeden Fall Möglichkeiten aufgewiesen, die wir noch nicht kannten.
Wir haben morgen ein Beratungsgespräch bei einem Anwalt, sind schon gespannt...

LG