Forum Recht

Ich hoffe mir kann jemand mit Kenntnisse der bestehenden Mietgesetze weiterhelfen.

Ich wohne seit ca. 1 Jahr bei meiner Freundin. Meine eigenen Mietwohnung habe ich aber bislang nicht aufgegeben. Da ich das letzte Jahr nicht in der Wohnung war, wurde der Wohnungshauptwasserhahn abgesperrt.
Ich habe mich jetzt entschlossen die Wohnung aufzugeben. Um die notwendigen Arbeiten durchzuführen, wurde der Absperrhahn wieder geöffnet.
Leider ohne Erfolg. Das Ventil ließ sich nur ganz leicht öffnen. Dazu kam dass plötzlich der Wärmetauscher im Bad (Fernwärme) zu lecken begann.

Kurzerhand mit der Genossenschaft in Kontakt getreten. Dabei erhielt ich folgende Aussage:
- Hauptwasserhahn: keine Problem, Firma beauftragen und Kosten an die Genossenschaft.
- Wärmetauscher: Instandhaltung und Reparaturen zu Lasten des Mieters.

Nach einiger Recherche im Internet bin ich jetzt mehr als verwirrt. Habe mich durch mehrer Paragraphen gelesen, bin aber leider auf keinen Grünen Zweig gekommen. Da gibts ja Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das normale Mietrechtsgesetz (MRG).....
Anscheinend ist das Thema Warmwasseraufbereitung eine Grauzone.

Im Mietvertrag ist ein Punkt angeführt ... Verantwortlich für die Instandhaltung ist der Mieter.
Ist eine Verschlechterung (im Gegensatz zum Gesetz) durch den Mietvertrag zulässig? Oder ist das als nichtig zu sehen?

Da ich meinen Vertrag kündigen möchte, hoffe ich es kann mir hier jemand eine Antwort geben.

DANKE schon mal vorab!!!!

Grundsätzlich wäre es bei derartigen Anfragen immer gut zu wissen, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder es sich um einen Mietvertrag nach dem ABGB handelt.

Ich gehe einmal von der vermieterunfreundlichsten Rechtsform, dem MRG aus. Die Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht beziehen sich hier in erster Linie auf die allgemeinen Teile des Hauses, wie zB beim Hauptwasserhahn ( § 3 abs 2 Zi 3 MRG)
Die Erhaltungspflicht für den Wärmetauscher trifft den Vermieter nur dann, wenn es sich um eine allgemeine Anlage (zentrale Anlage) handelt; wenn nicht, dann gehen Reparatur bzw Austausch zu Lasten des Mieters.
Selbst bei einer zentralen Anlage hat der OGH (Oberste Gerichtshof) eine Erhaltungspflicht des Vermieters verneint, wenn diese in der Sondernutzung eines Mieters steht (MietSlg 37.251).

Eine Norm eines Gesetzes kann zwingenden (ius cogens) oder nachgiebigen (ius dispositivum) Charakter haben.

Eine Norm mit zwingendem Charakter kann vertraglich weder abgeändert noch ausgeschlossen werden. Ob ein solcher Charakterzug vorliegt bestimmt in der Regel das Gesetz selbst.

Eine Norm mit gestaltungsfreien und nachgiebigen Charakter kann von den Vertragsparteien mit Zustimmung beider Teile ausgeschlossen oder abgeändert werden. Sie ist nur dann anzuwenden, wenn sich im Vertrag keine anderen Bestimmungen hierfür finden.

Das MRG hat grundsätzlich zwingenden Charakter.

Um das MRG auf den Sachverhalt anwenden zu können müssen Sie zuerst prüfen ob das Mietobjekt in den Anwendungsbereich des Gesetzes (§ 1 MRG) fällt.

Gemäß § 1 Abs 1 zweiter Halbsatz ist auch ein genossenschaftlicher Nutzungsvertrag ein Mietvertrag im Sinne des MRG.

Das MRG ist gemäß § 1 Abs 2 MRG nicht anzuwenden auf:

Wohnungen die von einer sozialen Organisation zur Verfügung gestellt wurden

Heime für Jugendliche, Studenten, Arbeiter USW

Dienstwohnungen

Zweitwohnungen, die nur wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels gemietet wurden, sofern das Mietverhältnis bei diesen durch den Ablauf der Zeit erlischt und nicht über ein halbes Jahr hinaus geht und das Mietobjekt von der Kategorie A oder B (§ 15a MRG) ist.

Freizeit- und Ferienwohnungen

und Wohngebäude, die nicht mehr als 2 selbständig vermietbare Wohnungen haben. (Ausbau des Dachbodens bleibt unberücksichtigt)

Es gibt zudem noch die Möglichkeit des Teilanwendungsbereiches (§ 1 Abs 4 MRG).

Bitte finden Sie heraus, ob Ihr Mietgegenstand in den Vollanwendungs- oder den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.

Ungeachtet dessen steht bei einer Unbrauchbarkeit des Mietobjekts dem Mieter nach dem ABGB eine Mietzinsminderung zu:

Der OGH hat erst kürzlich entschieden, dass zum Beispiel bei einem defekten Wasserboiler, weder der Mieter noch der Vermieter zum Austausch oder der Reparatur desselben verpflichtet sind. Allerdings kann der Mieter einen gewissen Druck auf den Vermieter ausüben, wenn er bei Gericht eine vertraglich nicht ausschließbare Mietzinsminderung wegen Unbrauchbarkeit des Mietobjekts beantragt (§ 1096 Satz 2 ABGB). Bei einem defekten Wasserboiler, der zur Folge hat, dass kein Warmwasser vorhanden ist, wird eine „Unbrauchbarkeit des Mietobjekts“ auch angenommen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Grund der Unbrauchbarkeit nicht auf einem Verschulden des Mieters beruht. Die Mietzinsminderung gilt nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit. Repariert der Mieter den Boiler aus freien Stücken, ist das Mietobjekt auch nicht mehr unbrauchbar, daher kann nach der Sanierung keine Mietzinsminderung mehr begehrt werden.