Guten Tag.
Herr A ist Mieter einer geförderten Mietwohnung (geförderte Person lt Wohnbauförderungsgesetz). Im Mietvertrag "erklärt der Mieter rechtsverbindlich, dass er außer dieser Wohnung keine weitere öffentlich geförderte Wohnung bzw. kein Haus besitzt. Sollte der Mieter eine andere Wohnung oder ein Haus erwerben, verpflichtet er sich, die Wohnung sofort fristgerecht aufzukündigen und diese an die Vermieterin zu übergeben."
Jetzt möchten die Eltern des Mieters, diesem das Elternhaus überschreiben, jedoch selber weiterhin bewohnen. Das Haus befindet sich ca. 50km von der Mietwohnung entfernt, also fern des Lebensmittelpunktes des Mieters.
1) Was bedeutet genau "erwerben"? Ist damit auch die Überschreibung der Liegenschaft gemeint?
2) Kann die Vermieterin aufgrund dessen, das Mietverhältnis kündigen? Auch wenn der Mieter nicht in dem Haus wohnen möchte/kann und in der Stadt, in welcher die Mietwohung ist, sein Lebensmittelpunkt ist?
Vielen Dank für Antworten bzw. weiterführende Informationen.
Lg, Heraklit.
Kündigung geförd. Mietwohnung durch Hausüberschreibung?
Aus dieser Vertragsklausel ist zu schließen, dass die Mietwohnung nicht in den Voll- bzw Teilanwendungsbereich des MRG fällt.
Das Ziel dieser Klausel sehe ich darin, dass Wohnungs- oder Hauseigentümer dem Wohnungsmarkt keine geförderte Mietwohnungen entziehen sollen. Diese Klausel ist durchaus auch im Interesse des Gemeinwohles zu sehen. Damit würde jedoch jeglicher Eigentumserwerb an Liegenschaften mit Wohnungsverlust "bestraft" und die Klausel ist mE daher zu weit gefasst.
Ad 1) Durch die Überschreibung wird jedenfalls derivativ Eigentum an der Liegenschaft erworben. Die Klausel ist auch nicht eingeschränkt auf bloße Wohnungsnahme sondern umfasst definitiv auch den Erwerb, selbst wenn dort keine Wohnmöglichkeit bestünde.
Ad 2) Auf Grund dieser Klausel kann die Vermieterin die Wohnung kündigen. Eigentümer des Hauses der Eltern sind Sie allerdings erst mit grundbücherlicher Durchführung (Intabulationsprinzip).
Fraglich ist, wie streng "Besitz" ausgelegt wird. Besitz und Eigentum wird im Sprachgebrauch oft als das Gleiche angesehen; im sachrechtlichen Sinne besteht allerdings ein wesentlicher Unterschied.
Sollte nicht Besitz, sondern Eigentum gemeint sein, so würde ich Ihnen zu Folgendem raten:
Es reicht ja vorerst auch der bloße Titel (Übergabevertrag). Die Verbücherung und somit die Publizität im Grundbuch kann auch zu einem späteren, für Sie günstigeren Zeitpunkt erfolgen. Damit hätten Sie zwar obligatorische Ansprüche, wären aber nicht Sachbesitzer. Die Kündigungsklausel im Mietvertrag wäre für dieses Rechtsgeschäft somit nicht anwendbar.
Das Ziel dieser Klausel sehe ich darin, dass Wohnungs- oder Hauseigentümer dem Wohnungsmarkt keine geförderte Mietwohnungen entziehen sollen. Diese Klausel ist durchaus auch im Interesse des Gemeinwohles zu sehen. Damit würde jedoch jeglicher Eigentumserwerb an Liegenschaften mit Wohnungsverlust "bestraft" und die Klausel ist mE daher zu weit gefasst.
Ad 1) Durch die Überschreibung wird jedenfalls derivativ Eigentum an der Liegenschaft erworben. Die Klausel ist auch nicht eingeschränkt auf bloße Wohnungsnahme sondern umfasst definitiv auch den Erwerb, selbst wenn dort keine Wohnmöglichkeit bestünde.
Ad 2) Auf Grund dieser Klausel kann die Vermieterin die Wohnung kündigen. Eigentümer des Hauses der Eltern sind Sie allerdings erst mit grundbücherlicher Durchführung (Intabulationsprinzip).
Fraglich ist, wie streng "Besitz" ausgelegt wird. Besitz und Eigentum wird im Sprachgebrauch oft als das Gleiche angesehen; im sachrechtlichen Sinne besteht allerdings ein wesentlicher Unterschied.
Sollte nicht Besitz, sondern Eigentum gemeint sein, so würde ich Ihnen zu Folgendem raten:
Es reicht ja vorerst auch der bloße Titel (Übergabevertrag). Die Verbücherung und somit die Publizität im Grundbuch kann auch zu einem späteren, für Sie günstigeren Zeitpunkt erfolgen. Damit hätten Sie zwar obligatorische Ansprüche, wären aber nicht Sachbesitzer. Die Kündigungsklausel im Mietvertrag wäre für dieses Rechtsgeschäft somit nicht anwendbar.
Ich gehe davon aus, dass die Eltern Ihnen das Haus schenken möchten. Sie müssen die Schenkung nicht annehmen, wenn Sie (wie es laut Sachverhalt der Fall ist) dies nicht möchten.
Vorschlag:
Die Eltern sollen weiterhin die rechtmäßigen Eigentümer der Liegenschaft bleiben und die Übertragung des Hauses an Sie testamentarisch kundmachen; Es macht sonst keinen Sinn, da die Eltern ja im Haus weiter wohnen möchten und Ihnen diese Überschreibung (laut Ihnen) nur zum Nachteil gereicht. Es wäre daher am besten, das Ganze im Erbrecht abzuwickeln, wenn Sie momentan keinen Wohnbedarf diesbezüglich haben.
Alternativ können Sie, wie vom Kollegen bereits vorgeschlagen wurde, das Stattfinden des Verfügungsgeschäftes (Eintragung ins Grundbuch) zeitlich für Sie passend festlegen oder von Ihrer Lage abhängig machen; zum Beispiel "Sie werden erst Eigentümer der geschenkten Sache, wenn Sie den Mietvertrag der anderen Wohnung aufgekündigt haben".
Ziehen Sie bitte den Alternativvorschlag aus allgemein gesehen ökonomischen Gründen als primäre Möglichkeit in Betracht.
Vorschlag:
Die Eltern sollen weiterhin die rechtmäßigen Eigentümer der Liegenschaft bleiben und die Übertragung des Hauses an Sie testamentarisch kundmachen; Es macht sonst keinen Sinn, da die Eltern ja im Haus weiter wohnen möchten und Ihnen diese Überschreibung (laut Ihnen) nur zum Nachteil gereicht. Es wäre daher am besten, das Ganze im Erbrecht abzuwickeln, wenn Sie momentan keinen Wohnbedarf diesbezüglich haben.
Alternativ können Sie, wie vom Kollegen bereits vorgeschlagen wurde, das Stattfinden des Verfügungsgeschäftes (Eintragung ins Grundbuch) zeitlich für Sie passend festlegen oder von Ihrer Lage abhängig machen; zum Beispiel "Sie werden erst Eigentümer der geschenkten Sache, wenn Sie den Mietvertrag der anderen Wohnung aufgekündigt haben".
Ziehen Sie bitte den Alternativvorschlag aus allgemein gesehen ökonomischen Gründen als primäre Möglichkeit in Betracht.
Abgesehen davon, dass ich die Rechtswirksamkeit bzw. Durchsetzbarkeit dieser Klausel bezweifle, würde ich nicht eine testamentarische Verfügung durchführen (diese wäre ja jederzeit ganz einfach wieder abänderbar) sondern wenn schon, eine Schenkung auf den Todesfall samt entsprechender Absicherung im Grundbuch.
mfG
RA Michael Gruner
mfG
RA Michael Gruner
Wer ist online?
Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 121 Gäste