Forum Recht

Hallo!

Erstmal..schön, dass es solch ein Forum gibt, bin hier neu und frage einfach mal drauf los.

Wir (Freundin+Ich) werden aus unserer jetzigen Wohnung ausziehen, da die Landesförderung ausläuft, und die Mietpreise, bzw. der Hauptmietzins empfindlich angehoben wird. Dass dies geschehen wird, war uns bewusst, der genaue Zeitpunkt jedoch nicht. Die Miete wird nun mit 03/14 bereits angehoben, wir erfuhren die genauen Daten hierzu erst Ende November/Anfang Dezember. Die 3-monatliche Kündigung trifft uns also so, dass wir wahrscheinlich im März - falls bis dahin eine neue Wng gefunden wurde - doppelt bezahlen werden. Allgemein gefragt:

- gibt es nun eine Art außerordentliche Kündigung, wenn sich der Hauptmietzins ändert? (Bei der eben die 3 Monate nicht eingehalten werden müssen)

- Wie sieht das jetzt mit dem Ausmalen/Ausweissen der Wände aus? Im Mietvertrag steht es noch drin, dass der Mieter diese Arbeit zu erledigen hat, aus mehreren Mündern hörte ich aber, dass dies (gesetzlich) mittlerweile nicht mehr zu tun ist. Sollte das der Fall sein, und der Vermieter behält sich die Kaution, wie verhalte ich mich dabei?

- Was sind normale Abnutzungserscheinungen in einer Wohnung bzgl. Böden/Wände?

- Beim Suchen einer neuen Wng las ich von horrenden Preisen der Mietvertragsvergebührung (~411 Euro denk ich). Ist das mittlerweile so arg teuer?

Vielen Dank im Voraus!

beste grüße,

jorau

Wie vom Kollegen Manannan bereits mehrfach erwähnt wurde, wird die Information benötigt, ob das Mietobjekt in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 MRG) fällt.

Ungeachtet dessen wurde der Ausmalpassus im Mietvertrag, wonach der Mieter dazu verhalten wäre das Mietobjekt vor dem Verlassen desselben vollständig ausgemalt zu übergeben, da er es ja auch in einem solchen Zustand erhalten habe, vom OGH als nichtige Vertragsbestimmung deklariert (2Ob215/10x), da der Mieter die Miete zahlt um eine unverbrauchbare Sache dem üblichen Verkehre nach gebrauchen zu dürfen (§ 1090 ABGB).
Zu den im Mietzins liegenden Kosten zählen auch die aus diesem gewöhnlichen Gebrauch resultierenden Abnützungserscheinungen des Mietobjekts, das heißt der Mietzins inkludiert an sich bereits die anfallenden Sanierungskosten, welche aus dem gewöhnlichen Gebrauch des Mietobjekts herrühren.
Der Ausmalpassus würde also den Mieter zur doppelten Leistung verpflichten und ist, wenn er dem Vertragslaut nach nicht nur unter bestimmten Umständen zum Tragen kommt, wie bei sichtbaren Schäden an der Wand, die nicht nur aus dem gewöhnlichen Gebrauch des Mietgegenstandes erfolgten, eine grobe Benachteiligung für den Mieter, da er einzig und allein die Interessen des Vermieters bevorzugt. Die Bestimmung ist gemäß § 879 Abs 3 ABGB eine nichtige Vertragsklausel und bleibt unbeachtlich.
Dadurch ergibt sich eine Teilnichtigkeit des Vertrages, wonach die anderen gültigen Bestimmungen aufrecht bleiben.

Der Passus ist in jedem Fall dann nichtig, wenn er ohne ersichtlichen Grund den Mieter zum Ausmalen der Wohnung vor dem Verlassen derselben zu verdonnern sucht.

„Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw Vertragsformblättern und Textbausteinen, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses „ordnungsgemäß“ in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen, bevorzugt einseitig die Interessen des Vermieters und ist daher für den Mieter im Vollanwendungsbereich wie im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und zwar sowohl im Geltungsbereich des KSchG wie auch im Verhältnis zwischen zwei Verbrauchern.“*

*Direkt zitiert: https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe? ... te=ausmale*

Sträubt sich der Vermieter also bezüglich der Kaution, würde ich die in dieser Sachlage aktuelle OGH Entscheidung zitieren und mit einer Klage auf Auszahlung der hinterlegten Kaution (eventuell nach § 16b Abs 2 MRG) drohen.

Bezüglich der Vergebührung des Mietvertrages würde ich eine dezidierte Kostenübersicht vom Vermieter verlangen in der er transparent schildert woraus sich die Höhe der Kosten für die Vergebührung ergibt. Kommt er dem nicht nach, ist er meiner Meinung nach ein unseriöser Vertragspartner mit dem Sie besser keinen Mietvertrag schließen sollten.

Hallo!

Vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort!

Wie vom Kollegen Manannan bereits mehrfach erwähnt wurde, wird die Information benötigt, ob das Mietobjekt in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 MRG) fällt.

..das kann ich leider nicht evaluieren (Ist diese Information bzgl der außerordentlichen Kündigung nötig?)

...was noch dazu kommt ist, dass die Immobilienfirma während des Mietzeit gewechselt wurde, ich hier also keinen Ansprechpartner habe, der sich mit dem damaligen Vertrag wirklich auskennt.

beste grüße!

Handelt es sich um eine Genossenschaftswohnung?

Wie alt ist die WOhnung?

Wurde die WOhnung mit öffentlichen Geldern errichtet? Wenn ja, wurde eventuell das Darlehen bereits (begünstigt) zurückbezahlt?

Eine Ausmalverpflichtung gibt es nur, wenn eine übermäßige Abnützung vorliegt. Ein Nagel an dem ein Bild aufgehängt wurde ist keiner übermäßige Abnützung, wurde jedoch beispielsweise eine Wand in schwarz angemalen, ist der Mieter (sofern vertraglich vereinbart) zum Ausweiseln verpflichtet.

Nein, es ist keine Genossenschaftswohnung. Erstbezug war 1999, also ~15 Jahre. Ja, es waren öffentliche Gelder (Landesförderung) und diese läuft jetzt aus, also denke ich, dass diese Darlehen mit 02/14 zurückgezahlt sein wird.