Finanzierungsbeitrag WWFSG 1989

[AndreiShleiferWasWrong]

Hallo an alle,

ich habe ein Verständnisproblem bei der Berechnung des Finanzierungsbeitrags.
Mein Vertrag ist nicht direkt mit Wiener Wohnen abgeschlossen, sondern indirekt in folgender Form: "Stadt Wien - Wiener Wohnen vertreten durch X GmbH vertreten durch Y GmbH".

Außerdem fällt meine Wohnung auch nicht unter das WGG sondern unter das WWFSG (1989?). Zumindest soweit ich das dem Vertrag entnehmen kann:

"Die gegenständliche Wohnhausanlage wurde unter Inanspruchnahme von öffentlichen Förderungsmitteln gemäß § 15 des Wiener Wohnbauförderungs- und wohnhaussanierungsgesetzes (WWFSG 1989) errichtet.
Das Mietverhältnis unterliegt den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und den entsprechenden Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetzes 1989."

Ich habe nie eine Abrechnung bekommen und nach einer telefonischen Anfrage nur ein 1-seitiges .pdf per eMail.

Mein Problem ist eigentlich ganz einfach: Ich habe ca 6415€ einbezahlt (ca. 1/3 des Finanzierungsbeitrages und 13 monatliche Raten zu je 43.8€), zurücküberwiesen wurden mir aber nur 4528€.
(obwohl auf der Abrechnung 4541€ unter "Gesamtrückerstattung bzw. Forderung" vermerkt ist - aber egal, 14€ Bearbeitungsgebühr oder was auch immer sind ja vernachlässigbar).
Eine gewisse Verwohnung zu bezahlen verstehe ich ja auch, aber 1874€ (= 6415 - 4541) für ein Jahr und einen Monat, ist ein bisschen übertrieben.


Der zweite interessante Absatz in diesem Vertrag ist also der über die Rückerstattung des Finanzierungsbeitrages:

"Bei Aufgabe des Mietrechtes und Zurückstellung des Mietgegenstandes an die Vermieterin wird die Vermieterin dem Mieter/der Mieterin den Finanzierungsbeitrag, insoweit er bereits entrichtet ist, unter Abzug von 2% pro Jahr, gerechnet ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung, zurückerstatten.
Der so ermittelte Betrag ist mit jenem Faktor aufzuwerten, der sich aus der Veränderung des vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Verbrauchpreisindex 1986 oder der jeweils vorangegangenen Indizes oder der an seine Stelle getretene Indizes ergibt.
Der Berechnung der Aufwertung ist der Indexwert des Monats, in dem die baubehördlichen Benützungsbewilligung erteilt wurde - falls die Baulichkeit früher bezogen wurde - in dem der Bezug des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes erfolgte und der Indexwert des der Räumung des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes zweitvorangegangenen Monats zu Grunde zu legen.

Es wird vereinbart, dass zum Zeitpunkt der Auflassung des Mietvertrages ein allenfalls bestehendes Finanzierungsguthaben zur Abdeckung etwaiger aushaftender Eigenmittelersatzdarlehen verwendet wird.
Die Verrechnung der Umsatzsteuer für den Finanzierungsbeitrag erfolgt entsprechend den jeweils geltenden umsatzsteuerrechtlichen Bestimmungen."


Ich habe 2 Probleme mit dieser vorher genannten 1-seitigen Abrechnung:

Erstüberg. Wohnung: 30.1.1998
Rückgabe Wohnung: 31.05.2013
Verwohn. (Tage): 5600
Index (VPI86): 133.3
Index Rückgabe: 179.6
Erhöhung %: 34.7337
Finanzierungsbeitrag bei Erstübergabe: 20886€
Finanzierungsbeitrag einbezahlt: 19466.57€ (Einzug war am 01.05.2012)
abzgl. 2% Verwohn.: 6408.85€
Summe: 13057.72€
zuzgl. Indexierung: 4535.43€
Wert per: 17593.14€
Abwohnfaktor: -32.92%

An dieser Berechnung verstehe ich die ersten beiden Werte recht gut. Am 30.01.1998 war die Wohnung 20886€ wert und am 01.05.2012 nur mehr 19466€.
Also wenn ich das folgendermaßen nachrechne:
Anstatt 5600 Tage Verwohnung haben wir nur 5204 Tage (=5600-365-31 für 1 Jahr und den Monat Mai weniger).
Der Abwohnfaktor wäre dann -28.51507% (=2*5204/365).
Der Index vom VPI86 für Februar 2012 ist 173.8 und damit können wir ganz einfach rechnen:
20886*(1-0.2851507)*(173.8/133.3) = 19466.57
Genau derselbe Betrag wie auf meinem Vertrag und in der Abrechnung.

Macht zwar nicht allzu viel aus, aber der Genauigkeit halber: wenn ich am 1.Mai 2012 einziehe müsste dann nicht der Index vom VPI86 für den Monat März 2012 herangezogen werden, also 175.6? ("zweitvorangegangenen Monats")

Der Wert bei Auszug wird ca. folgendermaßen berechnet:
19466*(1-0.3292)*(179.6/133.3) = 17593.25
(~17593.14)
Die Differenz zwischen den 19466.57€ bei meinem Einzug und den 17593.13€ beim Auszug (=1873.43) entspricht ca. der Differenz zwischen dem Betrag den ich einbezahlt habe und dem den ich zurückgezahlt bekommen habe.

Das erste Problem dabei ist:
Der Abwohnfaktor ist mit -32.92% angegeben.
Es sind aber 5600 "Verwohn. (Tage)" angegeben und 5600 durch 365 mal 2 ergibt für mich eher einen Abwohnfaktor von -30.68%.
An den 5600 Tagen kanns nicht liegen, weil das ist genau die Zeitspanne zwischen 30.01.1998 und 31.05.2013.
Die Wert bei Auszug wäre dann 18180.74€ (=19466*(1-0.3068)*(179.6/133.3)) und die Differenz somit 1285.26€ (=19466-18180.74) statt 1874€.
Noch immer ziemlich extrem als "Verwohnung" für 13 Monate.

Das zweite Problem:

Müsste die Berechnung nicht mit dem Wert bei Ersteinzug begonnen werden (selbst mit dem, mir nicht verständlichen Abwohnfaktor von -32.92%)? Also folgendermaßen:
20886*(1-0.3292)*(179.6/133.3) = 18876.63

Weil dann würde eine Wertminderung von 589.94€ herauskommen. Obwohl das noch immer viel ist, aber einfach nicht so unrealistisch wie 1874€...

Wenn der Abwohnfaktor jetzt so berechnet werden würde wie bei der Wertminderung bis zu meinem Einzug, dann wäre der Finanzierungsbeitrag bei Auszug überhaupt höher als beim Einzug:
20886*(1-0.3068)*(179.6/133.3) = 19506.98



Also bin ich einfach zu dumm um aus einem Gesetzestext auf die darin beschriebene Berechnung zu schließen oder sind bei dieser Abrechnung Fehler unterlaufen?
Wie sollte das hier richtig berechnet werden?
Ich verstehe nicht warum der Wert per 01.05.2012 auf die letzte Kommastelle mit meiner Berechnung übereinstimmt, aber bei meinem Auszug um mehr als 1000€ abweicht?
Ich meine das können ja keine Rundungsfehler mehr sein...



Vielen Dank für Ihre Hilfe!



PS: Mich schicken die Gesetze zum WGG in dem überhaupt nicht mehr mit Inflationsanpassung gerechnet wird, sondern mit 1% Verwohnung statt 2%.
Aber in meinem Vertrag steht es mit der Regelung von vor 2000.

WWFSG 1989
§ 69.
"(2) Im Falle der Auflösung des Mietvertrages hat der ausschei-
dende Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des von ihm gemäß
Abs. 1 geleisteten Finanzierungsbeitrages vermindert um 2 vH pro
Jahr, gerechnet ab Erteilung der baubehördlichen Benützungs-
bewilligung, bei allfälligem früheren Beziehen der Baulichkeit ab
diesem Zeitpunkt. Der so ermittelte Betrag erhöht sich im Sinne des
§ 17 Abs. 4 zweiter und dritter Satz des Wohnungsgemeinnützig-
keitsgesetzes."

und dort steht:

WGG
§ 17.
"(4) Die Beträge gemäß Abs. 1 sind mit 1 vH pro Jahr, gerechnet ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung, bei allfälligem früheren Beziehen der Baulichkeit ab diesem Zeitpunkt abzuschreiben."

Falls doch die Übergangsregelung (http://www.oesw.at/objektmanagement/kun ... hnung.html) verwendet werden müsste, würde das für mich folgendes heißen:
VPI86 Dezember 2000: 139.4
Also ein Wert von 20531.27€ für Ende 2000. (=20886*(1-0.06)*(139.4/133.3))
Und ab dann 1% Verwohnung pro Jahr.
Bis zu meinem Einzug warens dann 4109 Tage (=5204-365*3). Daher ein Abwohnfaktor von -11.26%. (=4109/365)
Also 20531.27*(1-0.1126) = 18219.45
und dann bei meinem Auszug dann von Anfang 2001 bis 31.5.2013 eine Zeitspanne von 4505 Tagen (=5600-365*3), also ein Abwohnfaktor von -12.34%.
Ergibt dann letztendlich einen Wert bei Auszug von 17997.71€ (=20531.27*(1-0.1234)).

Die Differenz wäre in diesem Fall 221.74€. Das wäre auch ein Wert, der mir realistisch erscheint.



Und nocheinmal vielen Dank, wenn Sie sich dieses weitere Verständnisproblem meinerseits auch noch durchgelesen haben!