Forum Recht

Sehr geehrte im Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen bewanderte Damen und Herren,

ich habe von 1.5.2012 bis 31.5.2013 in einer Genossenschaftswohnung gewohnt. Der Finanzierungsbeitrag (ab jetzt mit FB abgekürzt) laut Vertrag betrug 19466.57€ und davon habe ich 5845.82€ gleich überwiesen und der Rest hätte auf 310 Monatsraten zu je 43.8€ abbezahlt werden sollen. Das heißt ich habe 13 Monatsraten einbezahlt, die zusammen 569.4€ ergeben. Innerhalb der 2 monatigen Frist nach Wohnungsübergabe an den Nachmieter habe ich aber nur 4527.83€ zurück überwiesen bekommen.

Im Vertrag steht, dass vom Finanzierungsbeitrag 2% jährlich abgezogen werden und dieser Wert dann an den VPI angepasst wird (so weit ich weiß die alte Regelung, aber ich denke mit der neuen Regelung mit 1% Verwohnung jährlich ohne VPI Anpassung würd ich noch schlechter fahren).

Meine Frage ist jetzt ob das alles korrekt abgelaufen ist. Deshalb hier die Details, falls mir jemand helfen kann und will:

Erstübergabe der Wohnung: 30.01.1998 (VPI86 Jänner 1998: 133.3)
FB bei Erstübergabe: 20886€
FB "einbezahlt": 19466.57€
Rückgabe Wohnung: 31.5.2013 (VPI86 März 2013: 179.6)
5600 Tage Verwohnung bei 2% jährlich: -6408.85€ (Abwohnfaktor -32.92% -> 6408.85/19466.57=0.3292)
= 13057.72€
Indexierung: +4535.43€
= 17593.14€
noch nicht bezahlte FB-Raten: -13051.71€
= 4541.43 (Gesamtrückerstattung bzw. Forderung)

1) Warum errechnen die 4541.43€, wenn ich nur 4527.83€ überwiesen bekomme? (irgendeine Steuer, die ich vergessen habe?)

mit den monatlichen Raten ist es folgendermaßen angegeben:
Mai 2012 bis Dezember 2012 - 8 Raten: 350.04€
Jänner 2013 bis Mai 2013 - 5 Raten: 219€
= 569.04€

2) 8*43.8=350.4 und nicht 350.04, aber 36 Cent sind relativ egal...

Ich sollte 310 Raten zu je 43.8€ bezahlen: 13578€
eine Restrate: 42.75€ (plus die 310 Raten und die 5845.82 ergibt genau die 19466.57 die im Vertrag stehen)
= 13620.75€
offener Betrag: 13051.71 (also 13620.75 minus die einbezahlten "569.04")

Der Wert des FB bei meinem Einzug passt auch nicht ganz:
20.886
minus 14.26 Jahre (5205 Tage Verwohnung) zu je 2% Verwohnung: -5956.69
= 14929.31
Indexanpassung (133.3 -> 176.1 = VPI86 Jänner 1998 und Mai 2013): 19722.82

3) Das heißt der Wert ist um 256.25€ zu niedrig. Kann sich das wer erklären?

Eine Erklärung wäre, dass sie laut Vertrag den VPI86 von 2 Monaten davor heranziehen können. VPI86 im März 2012: 175.6
Das wären dann 19666.82 - noch immer um 200.25€ zu wenig...

4) Es ist mir irgendwie unklar wie der Wertverlust von 1998 bis 2012 1419.43€ (=20886-19466.57) betragen kannn und dann von 2012 bis 2013 1873.43 (=19466.57-17593.14). Ist das geplant, dass Wiener Wohnen bei hoher Fluktuation (aufgrund von schlechtem Service und Angebot) bei jedem Mieterwechsel fast 2000€ Deppensteuer verlangt?

Noch ein Detail am Rande:
Mein Vertrag läuft nicht direkt mit Wiener Wohnen sondern mit einer Firma X die eine Firma Y vertritt und diese vertritt Wiener Wohnen (im Vertrag steht: Stadt Wien - Wiener Wohnen vertreten durch Y vertreten durch X).

Vielen Dank für die Hilfe.
Entweder ich wurde hier von dieser Firma X beschissen oder ihr müsst mich leider über die "Gemeinnützigkeit" von Wieder Wohnen desillusionieren.

Hab noch etwas gefunden:

http://www.oesw.at/objektmanagement/kun ... hnung.html

"RÜCKZAHLUNGEN VON BEITRÄGEN (FINANZIERUNGSBEITRÄGEN) § 17 WGG"

"Abs. 4:
Bei Objekten die vor dem 1.7.2000 bezogen wurden gilt, dass der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der von ihm neben dem Entgelt geleisteten Beiträgen im Ausmaß gemäß § 17 Abs. 4 in der bis 30. Juni 2000 geltenden Fassung hat d.h. die Beträge gemäß Abs. 1 sind mit 2.v.H. pro Jahr gerechnet ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung bzw. dem Bezugszeitpunkt abzuschreiben und der so ermittelte Betrag mit jenem Faktor aufzuwerten der sich aus der Veränderung des vom Östat verlautbarten Verbraucherpreisindex ergibt. Bei der Berechnung des aufzuwertenden Betrages haben Beiträge, die für ein Eigenmittelersatz-darlehen oder andere Finanzierungshilfen aus öffentlichen Mitteln zur Aufbringung der neben dem Entgelt zu leistenden Beträge gewährt wurden, außer Betracht zu bleiben.
Ab dem 1.1.2001 wird auch in diesem Fall nur mehr der zum 31.12.2000 geleistete Betrag um eine Abschreibung von 1 v.H. pro Jahr vermindert."

Heißt das jetzt, dass von Jänner 1998 bis Ende 2000 die alte Methode angewandt wird und dann nimmt man diesen Betrag mit Ende 2000 und und schreibt dann ab 2001 jedes Jahr 1% ab?

Wenn das so wäre, hätten die dann den FB zum Zeitpunkt meines Einzuges völlig falsch berechnet?

Also so wie ich das verstanden habe muss ich von 1.1.1998 bis 31.12.200 die alte Methode verwenden (die ersten drei Jahre):

> 20886-(20886/50)*3
[1] 19632.84
> (19632.84/133.3)*139.4
[1] 20531.27

und diesem Betrag für 11 Jahre eine Abschreibung von 1% pro Jahr aziehen (die nächsten 11.26 Jahre):

> 20531.27-20531.7*0.1126
[1] 18219.4

Dann hätte ich diese 18219.4€ bei Einzug (Mai 2012) einbezahlt anstatt der 19466.57€ und dann bei Auszug 13 Monate später wär dann der Restwert 17997.66€ gewesen anstatt 17593.14€.
Das heißt ein Wertverlust von 221.74€ in einem Jahr anstatt einem Wertverlust von 1873.43€ (=19466.57-17593.14)?

Das würd dann auch heißen, dass der FB am Vertrag, der einbezahlte Teil des FB, die Monatsraten und der FB bei meinem Auszug auch falsch berechnet sind.
Und infolgedessen dann mein Verlust zwischen den von mir geleisteten Zahlungen (5845.82 bei Vertragsabschluss plus 569.4 = 6415) und dem Betrag der zurücküberwiesen wurde (4527.83) nicht 1887.83 ausgemacht hätte, sondern deutlich weniger?

Vielen Dank für die Hilfe!

Haben Sie schon mal direkt beim Vertragspartner selbst nachgefragt?
Meist beinhalten derartige Verträge eine Verwaltungskostenklausel - dadurch könnte sich ev die Differenz ergeben.
Ohne den gesamten Vertrag zu kennen ist es schwer, hier eine Rechtsauskunft abzugeben.