Forum Recht

Hallo!
Ich bin Hauptmieterin einer Studenten-WG. Laut meinem Mietvertrag bin ich dazu berechtigt, in meiner Wohnung zwei Untermieter aufzunehmen.
Anfang März zog eine neue Mitbewohnerin in unsere WG ein. Ich habe keinen separaten Untermietervertrag mit ihr abgeschlossen, allerdings ist sie hier polizeilich gemeldet und Bankdaten geben Aufschluss darüber, dass sie an mich Miete und Kaution bezahlt hat.
Nach einem heftigen Streit teilte mir besagte Studentin am 11.05. per Sms mit, dass sie am Montag 13.05 ausziehen wird, was auch erfolgt ist. Die Kaution wurde noch nicht ausbezahlt, nachdem die Studentin den Schlussel verloren hatte und vor Zeugen ausgesagt hatte, dass sie die Kosten für einen neuen Schlüssel übernimmt.
Heute erhalte ich von besagter Frau eine Mail, worin sie mich auffordert, ihr die Miete ab 07.05. rückzuerstatten (der Auszug erfolgte aber erst am 13. Mai), ebenso die volle Summe an Kaution (obwohl der Schlüssel noch nicht bei uns abgegeben wurde),

Nun zu meinen eigentlichen Fragen:
- Hat eine Untermieterin ohne Mietvertrag eine verbindliche Kündigungsfrist (sie war ja an dieser Adresse polizeilich gemeldet und hat mir auch Miete überwiesen, was man anhand der Bankdaten belegen kann)?
- Darf der verlorene Schlüssel von der Kaution bezahlt werden bzw. inwieweit muss ich mich als Vermieterin rechtfertigen, die Kaution nur teilweise auszubezahlen?

Ich wäre sehr dankbar, wenn mir auf diesen langen Text jemand antworten könnte!

1. Kaution: meines Erachtens können Sie die Kosten für den Schlüssel von der Kaution einbehalten.
2. Kündigungsfrist: Sie müssen unterscheiden zwischen mündlichen und schriftlichen Verträgen. Nur weil kein schritflicher Vertrag vorliegt heißt das noch lange nicht, dass kein Vertrag abgeschlossen wurde! Irgendetwas werden Sie ja vereinbart haben, denn sonst hätte die Mieterin weder Kaution noch sonst etwas bezahlt. Es kommt letztendlich darauf an was konkret vereinbart wurde, ob das Vertragsverhältnis als Mieteverhältnis zu qualifizieren ist. davon wird in Ihrem Fall wohl auszugehen sein. Auch der Untermieter hat Kündigungsfristen einzuhalten und darf plötzlich ausziehen und aufhören Miete zu bezahlen.

Hallo!

Danke erstmal, dass überhaupt eine Antwort gekommen ist!
Bin gerade etwas verzweifelt, weil das, was die Frau grade versucht, Psychoterror ist.
Dass ein Mietverhältnis bestanden hat, darüber geben Bankunterlagen Auskunft, außerdem ist sie auf diese Adresse polizeilich gemeldet - ich habe den Meldezettel in meiner Funktion als Vermieterin unterschrieben.
Es gibt auch genug Zeugen, die bestätigen können, dass sie hier gewohnt hat. Meiner Meinung nach ist das doch der Beleg dafür, dass eine mündliche Mietvereinbarung getroffen wurde.
Frage: Wie wären in so einem Falle die Kündigungsfristen (also bei mündlichem Mietvertrag)?
Der Scherz an der Chose ist, dass sie jetzt sogar noch die Miete fürs laufende Monat zurückhaben möchte

Durch die Ausfolgung des Wohnungsschlüssels (Modus) ist von einem konkludenten Mietverhältnis ausgegangen werden. Die Mietzahlungen sind dafür eine weitere Bestätigung. Dies ist erstmals wichtig um nicht von einer prekaristischen Nutzung auszugehen.
Wie @ratlex richtig ausführt, bindet der Vertrag (hier mündlich) beide Vertragsparteien und daher hat auch die Mieterin die Kündigungsfristen einzuhalten und es sind die Bestimmungen der §§ 1090 ff ABGB heranzuziehen - hier § 1116 ABGB.
Lt Rsp des OGH besteht ein solches Mietverhältnis jedenfalls bis zur Rückgabe des Schlüssels, und bis zu diesem Zeitpunkt haben Sie Anspruch auf die volle Mietzahlung!
Der Verlust des Schlüssels bedingt einen Austausch des Türschlosses bzw der Schließanlage und diese Kosten hat die Mieterin zu bezahlen. Die EInbehaltung im Kautionswege ist zulässig.
Eine Ausnahme würde nur dann bestehen, wenn der Schlüssel unwiederbringlich verloren gegangen ist und so ein späterer Missbrauch auszuschließen ist.