Habe heute (20.07.2012) für ein von mir gemietetes Büro eine Kündigung im Sinne des §1118 ABGB (ermöglicht dem Mieter die außerordentliche Kündigung, wenn der Bestandnehmer einen erheblich nachteiligen Gebrauch von der Wohnung/Mietobjekt macht.) von meiner Vermieterin erhalten.
Grund: "Trotz mehrmaliger Aufforderung und mehrfachen Ermahnen, haben Sie sich weiterhin nicht an die vorgegebenen Hausordnungen gehalten und mehrmals Sachschaden an dem von uns zur verfügung gestellten Mobiliar verursacht. Weiters wurden die von Ihnen beschädigten Gegenstände auch nicht wie versprochen repariert oder ersetzt."
Wollte nun wissen ob diese gerechtfertigt ist, wenn es sich bei allen beschädigten Objekten um einen 10 Euro Beistelltisch (Loch mit 10cm Durchmesser), den ich BEREITS DES ERSATZES WEGEN NEU GEKAUFT habe und den ich auch versprochen habe mit dem Kaputten zu ersetzen, der aber mittlerweile noch in meinem Zimmer und nicht im Gemeinschaftsraum des Büros steht (wo ihn ihm Moment auch keiner so dringend braucht) und ein Loch in der Rigipswand mit 5cm Durchmesser handelt, das ich noch nicht repariert (zugespachtelt) habe bis jetzt.
Erstens will die Vermietern die hinterlegte Kaution von ca 830 Euro von mir komplett einfordern, obwohl sich die Reparaturkosten vermutlich auf nicht mehr als 30 Euro belaufen würden. Sie will zwar damit auch noch die Vergebührung des Mietvertrags (ca 110 euro), als auch eine von mir noch ausstehende Monatsmiete für den Juni (ca 330 euro)(von der ich erst am selbigen Tag der Kündigung erfahren habe, das diese noch aussteht) begleichen, trotzdem bleiben da aber noch an die 400 Euro übrig, auf die ich nicht unbedingt verzichten wollen würde...
Weiters würde ich gerne verstehen wie es um die Kündigungsfrist steht (bzw. das Ganze überhaupt rechtlichmöglich ist?), da ich innerhalb der nächsten 10Tage das Büro räumen soll... ich würde nur zu gerne auf die guten alten drei monate bestehen können, falls das eben iwie möglich ist und sich herausstellt, dass die sich mehr erlaubt, als sie es kann...
Wäre für jede kompetente Antwort die mir das Ganze etwas genauer verständlich und auch greifbarer machen kann, seeehr dankbar...
§1118 ABGB Kündigungsfrist und Kaution!
Zuerst müsste man sich Ihren Mietvertrag anschauen, was da genau ausgemacht ist und was sonst noch alles vorgefallen ist - wenn das Vertragsverhältnis untragbar und unerträglich geworden ist, spielt die Schadenshöhe kaum eine Rolle mehr, es geht da eher um menschliche Aspekte...
Bei sofortiger Vertragsauflösung wegen Mietrückstand und nachteiligem Gebrauch braucht der Vermieter jedenfalls keinerlei Frist einzuhalten!! Die drei Monate sind bei befristeten Mietverträgen ab dem ersten Jahr bei regulärerer vorzeitiger Kündigung.
Sie könnten es halt auf eine Räumungsklage und Exekution drauf ankommen lassen, was ungefähr ein Jahr dauern kann, weil der Vermieter darf Sie nicht eigenmächtig hinausschmeißen. Die Frage ist halt, ob man unter solchen Bedingungen vernünftig arbeiten kann...
Wenn der Vermieter die verbleibende Kaution zu Unrecht nicht herausgibt, müssen Sie den Betrag über das Gericht einklagen.
Bei sofortiger Vertragsauflösung wegen Mietrückstand und nachteiligem Gebrauch braucht der Vermieter jedenfalls keinerlei Frist einzuhalten!! Die drei Monate sind bei befristeten Mietverträgen ab dem ersten Jahr bei regulärerer vorzeitiger Kündigung.
Sie könnten es halt auf eine Räumungsklage und Exekution drauf ankommen lassen, was ungefähr ein Jahr dauern kann, weil der Vermieter darf Sie nicht eigenmächtig hinausschmeißen. Die Frage ist halt, ob man unter solchen Bedingungen vernünftig arbeiten kann...
Wenn der Vermieter die verbleibende Kaution zu Unrecht nicht herausgibt, müssen Sie den Betrag über das Gericht einklagen.
Vielen Dank für die kompetente Antwort, Hank. Gutes Gefühl zu wissen, das mir zumindest die Kaution zustehen würde...
Ich habe mich etwas umgehört und hab mitbekommen, dass vom Vermieter her die Kaution beanspruchen überhaupt noch keine Rede sein kann, solange ich mich bereit erkläre dazu, allen angerichteten Schaden selbst zu beheben. Da ich nun auch nochmal mit der Vermieterin geredet und sie mir gesagt hat, dass ich, wenn ich das mache, erst die Kaution zurückkriege, wenn ich alle Sachen so repariert (das heißt ausgemalt, zugespachtelt, etc... habe), sodass es exakt so wie vorher ausschaut, bevor ich eingezogen bin.
Die Frage lautet nun wer bestimmt was "so wie der ursprüngliche zustand, bevor ich eingezogen bin" ausschaut. Bis wieweit können da Ansprüche gestellt werden? Ich werde die Wand so ausmalen, dass die Farbe mit dem Rest des Büros übereinstimmt, ich werde alles nicht nur wieder so machen wies vorher war, sondern so, dass kein Nachmieter einen Grund haben wird sich diesbezüglich einen Gedanken zu machen...
nur die Frage bleibt wie weit sie diese Ansprüche stellen kann, sodass sie sagen kann: "nein das passt mir nicht, ich beanspruche die Kaution für mich."
Ich fürchte das Thema steht noch lange zur Diskussion...
Ich kanns echt nur sagen... Vielen Dank für eure Hilfe!!
Ich habe mich etwas umgehört und hab mitbekommen, dass vom Vermieter her die Kaution beanspruchen überhaupt noch keine Rede sein kann, solange ich mich bereit erkläre dazu, allen angerichteten Schaden selbst zu beheben. Da ich nun auch nochmal mit der Vermieterin geredet und sie mir gesagt hat, dass ich, wenn ich das mache, erst die Kaution zurückkriege, wenn ich alle Sachen so repariert (das heißt ausgemalt, zugespachtelt, etc... habe), sodass es exakt so wie vorher ausschaut, bevor ich eingezogen bin.
Die Frage lautet nun wer bestimmt was "so wie der ursprüngliche zustand, bevor ich eingezogen bin" ausschaut. Bis wieweit können da Ansprüche gestellt werden? Ich werde die Wand so ausmalen, dass die Farbe mit dem Rest des Büros übereinstimmt, ich werde alles nicht nur wieder so machen wies vorher war, sondern so, dass kein Nachmieter einen Grund haben wird sich diesbezüglich einen Gedanken zu machen...
nur die Frage bleibt wie weit sie diese Ansprüche stellen kann, sodass sie sagen kann: "nein das passt mir nicht, ich beanspruche die Kaution für mich."
Ich fürchte das Thema steht noch lange zur Diskussion...
Ich kanns echt nur sagen... Vielen Dank für eure Hilfe!!
Hier der Mietvertrag:
MIETVERTRAG
zwischen:
_____________________
_____________________
_____________________
_____________________
- Mieter genannt –
und
Firma soundso
Herr Sekretaär& Frau Chefin
Adresse
Bezirk Stadt
- Vermieter genannt -
§1 - Mietobjekt
Objekt: Büro Raum 1b / 11m2 mit zugehörigen Gemeinschaftsflächen
im Haus: Bezirk, Stadt, Straße Nummer
im: 2. Obergeschoß
§2 - Mietdauer und Kündigung
Der Mietbeginn erfolgt am 01.11.2011.
Die Dauer des Mietverhältnisses wird, bezogen auf den kompletten Mietbereich, "Raum Nummer 1b" d.h.Bürofläche mit ca. 11 m2 mit Mietbeginn am 01.11.2011 abgeschlossen.
Der Vertrag kann von beiden Seiten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden.
Als Kaution sind 3 Netto Monatsmieten dem Vermieter in Form eines Sparbuches bzw. Einzahlung auf das Konto zu hinterlegen.
§3 - Sondervereinbarungen
1. Adaptierung der Büroräumlichkeiten
Der Mieter beabsichtigt ausschließlich durch hierzu behördlich befugte Unternehmen umfangreiche Adaptierungsarbeiten durchführen zu lassen.
Die Adaptierungsarbeiten werden nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter auf dessen Rechnung beauftragt.
2. Anbringung von Firmentafeln
Der Vermieter gestattet dem Mieter auf dessen Kosten die Anbringung von Firmentafeln und Hinweisschildern in den Eingangsbereichen des 2. Stocks anzubringen.
§4 - Mietzins und Wertsicherung
Der Vermieter und Mieter haben sich mit Vertragsunterzeichnung auf folgende Miethöhe geeinigt:
275,00 € netto pro Monat
Kostenbeschreibung: Miete per Monat exkl. MWS, inklusive Internet, Strom und BKA
Der Mietzins ist monatlich im Vorhinein am Ersten eines jeden Monates zu bezahlen.
Wertsicherung:
Die Miete ändert sich alle zwei Jahre zum 01. Jänner im gleichen Verhältnis, wie sich der jeweils gültig amtliche Verbraucherindex (Basis-Index = 100) in den vergangenen Jahren verändert hat.
§5 - Versicherung
Für das Mietobjekt wird/wurde vom Vermieter eine Gebäudebrand-, Gebäudehaftpflicht- und Gebäudeversicherung (Leitungswasser / Sturm / Hagel) abgeschlossen.
Dem Mieter obliegt es, die ihn betreffenden Risiken selbst zu versichern.
§6 - Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages
Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der Schriftform und der Unterschrift beider Vertragspartner.
§7 - Teilunwirksamkeit
Sollte ein Teil dieses Vertrages nichtig, oder anfechtbar sein, so wird die Gültigkeit des Vertrages, im Übrigen davon nicht berührt. Anstelle des rechtsunwirksamen Teiles gilt sodann als vereinbart, was dem in gesetzlich zulässiger Weise am nächsten kommt, was die Vertragsschließenden vereinbart hätten, wenn sie die Unwirksamkeit gekannt hätten. Entsprechendes gilt für den Fall, dass dieser Vertrag eine Lücke haben sollte.
§8 – Vertragserrichtung
Die Kosten für die Vertragserrichtung sowie die Kosten für die Abgaben und Gebühren gemäß dem Gebührengesetz trägt der Mieter.
§9 – Zahlungskondition
Mietbertrag ab jeden ersten des folgenden ergo beginnenden Monats vorab auf die Die Kosten für die Vertragserrichtung sowie die Kosten für die Abgaben und Gebühren gemäß dem Gebührengesetz trägt der Mieter. Die Vergebührung fällt zu Lasten des Mieters. Bei Zahlungsverzug, jedoch nicht länger als 3 Monate ist die Mietvereinbarung seitens des Vermieters zu ausschließlich jeder Frist zu kündigen
§10 – Gerichtsstand
Gerichtsstand ist Wien
MIETVERTRAG
zwischen:
_____________________
_____________________
_____________________
_____________________
- Mieter genannt –
und
Firma soundso
Herr Sekretaär& Frau Chefin
Adresse
Bezirk Stadt
- Vermieter genannt -
§1 - Mietobjekt
Objekt: Büro Raum 1b / 11m2 mit zugehörigen Gemeinschaftsflächen
im Haus: Bezirk, Stadt, Straße Nummer
im: 2. Obergeschoß
§2 - Mietdauer und Kündigung
Der Mietbeginn erfolgt am 01.11.2011.
Die Dauer des Mietverhältnisses wird, bezogen auf den kompletten Mietbereich, "Raum Nummer 1b" d.h.Bürofläche mit ca. 11 m2 mit Mietbeginn am 01.11.2011 abgeschlossen.
Der Vertrag kann von beiden Seiten mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden.
Als Kaution sind 3 Netto Monatsmieten dem Vermieter in Form eines Sparbuches bzw. Einzahlung auf das Konto zu hinterlegen.
§3 - Sondervereinbarungen
1. Adaptierung der Büroräumlichkeiten
Der Mieter beabsichtigt ausschließlich durch hierzu behördlich befugte Unternehmen umfangreiche Adaptierungsarbeiten durchführen zu lassen.
Die Adaptierungsarbeiten werden nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter auf dessen Rechnung beauftragt.
2. Anbringung von Firmentafeln
Der Vermieter gestattet dem Mieter auf dessen Kosten die Anbringung von Firmentafeln und Hinweisschildern in den Eingangsbereichen des 2. Stocks anzubringen.
§4 - Mietzins und Wertsicherung
Der Vermieter und Mieter haben sich mit Vertragsunterzeichnung auf folgende Miethöhe geeinigt:
275,00 € netto pro Monat
Kostenbeschreibung: Miete per Monat exkl. MWS, inklusive Internet, Strom und BKA
Der Mietzins ist monatlich im Vorhinein am Ersten eines jeden Monates zu bezahlen.
Wertsicherung:
Die Miete ändert sich alle zwei Jahre zum 01. Jänner im gleichen Verhältnis, wie sich der jeweils gültig amtliche Verbraucherindex (Basis-Index = 100) in den vergangenen Jahren verändert hat.
§5 - Versicherung
Für das Mietobjekt wird/wurde vom Vermieter eine Gebäudebrand-, Gebäudehaftpflicht- und Gebäudeversicherung (Leitungswasser / Sturm / Hagel) abgeschlossen.
Dem Mieter obliegt es, die ihn betreffenden Risiken selbst zu versichern.
§6 - Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages
Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der Schriftform und der Unterschrift beider Vertragspartner.
§7 - Teilunwirksamkeit
Sollte ein Teil dieses Vertrages nichtig, oder anfechtbar sein, so wird die Gültigkeit des Vertrages, im Übrigen davon nicht berührt. Anstelle des rechtsunwirksamen Teiles gilt sodann als vereinbart, was dem in gesetzlich zulässiger Weise am nächsten kommt, was die Vertragsschließenden vereinbart hätten, wenn sie die Unwirksamkeit gekannt hätten. Entsprechendes gilt für den Fall, dass dieser Vertrag eine Lücke haben sollte.
§8 – Vertragserrichtung
Die Kosten für die Vertragserrichtung sowie die Kosten für die Abgaben und Gebühren gemäß dem Gebührengesetz trägt der Mieter.
§9 – Zahlungskondition
Mietbertrag ab jeden ersten des folgenden ergo beginnenden Monats vorab auf die Die Kosten für die Vertragserrichtung sowie die Kosten für die Abgaben und Gebühren gemäß dem Gebührengesetz trägt der Mieter. Die Vergebührung fällt zu Lasten des Mieters. Bei Zahlungsverzug, jedoch nicht länger als 3 Monate ist die Mietvereinbarung seitens des Vermieters zu ausschließlich jeder Frist zu kündigen
§10 – Gerichtsstand
Gerichtsstand ist Wien
An sich muss eine Wohnung bzw. dann auch ein Büro nur dann ausgemalt usw. werden, wenn die Abnützung über das gewöhnliche Maß hinausgeht.
Wenn der Vermieter die Kaution ohne einsehbare Begründung nicht herausgeben will, muss man das gerichtlich durchsetzen, dieses zumindest der Vermieterin androhen.
Vertrag kommt an sich von "sich vertragen", bei Streitigkeiten wird die Auslegung von Verträgen allerdings gleich einmal zu einer Wortklauberei und Haarspalterei. Eine juristische Lösung ist daher fast immer die zweitbeste Lösung, weil es Zwang bedeutet.
Außerdem soll man seine Energie für die berufliche Tätigkeit aufbehalten und sich nicht unnötig mit zeitlich, finanziell, nervlich aufreibender Kleinkriegerei verzetteln.
Wenn der Vermieter die Kaution ohne einsehbare Begründung nicht herausgeben will, muss man das gerichtlich durchsetzen, dieses zumindest der Vermieterin androhen.
Vertrag kommt an sich von "sich vertragen", bei Streitigkeiten wird die Auslegung von Verträgen allerdings gleich einmal zu einer Wortklauberei und Haarspalterei. Eine juristische Lösung ist daher fast immer die zweitbeste Lösung, weil es Zwang bedeutet.
Außerdem soll man seine Energie für die berufliche Tätigkeit aufbehalten und sich nicht unnötig mit zeitlich, finanziell, nervlich aufreibender Kleinkriegerei verzetteln.
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