Forum Recht

Ich habe meine Wohnung seit 8 Jahren vermietet (immer di
gleichen Bewohner). Die Kueche war damals schon ca. 10
Jahre alt, aber in gutem Zustand mit funktionierenden
Geraeten. Ich habe nur den Dunstabzug erneuert, der kaputt
war. Nach ca. 1 Jahr ging der Tiefkuehler ein. Da das
sicher Altersschwaeche war, habe ich ihn auf meine Spesen
ersetzt. Wie wuerde es jetzt, nach 8 Jahren aussehen, wenn
ein E-Geraet erneuert oder die ganze Kueche erneuert
werden muesste? Wer muss das bezahlen?
Gleiche Frage fuer einen Wasserhahn: bei Uebergabe der
Wohnung war er gebraucht (aber noch keine 10 Jahre alt)
und heuer (nach 8 Jahren) ging der Zuleitungsschlauch, der
von der Wand bis zum Wasserhahn geht, kaputt. Ich habe
auch hier die Installateurkosten inkl. neuer Mischbatterie
uebernommen. Haette ich das dem Mieter verrechnen koennen?

Im Mietvertrag steht:
Der Mieter verpflichtet sich, das gegenständliche
Mietobjekt und die gemeinschaftlichen Einrichtungen des
Hauses pfleglich zu behandeln und das Mietobjekt auf eine
solche Art instand zu setzen und instand zu halten, dass
der natürlichen Abnützung und Verschmutzung wirksam
begegnet wird.
Die Erhaltung des Mietobjektes im Inneren, insbesonders
alle Erhaltungspflichten im Inneren in Abänderung zu §
1096 ABGB, sowie die Erhaltung und gegebenenfalls
Erneuerung des Inventars, insbesonders der
Warmwasseraufbereitungsgeräte, obliegen dem Mieter ohne
Anspruch auf Ersatz.
…
Alles dies erfolgt auf eigene Kosten, ohne Anspruch auf
Ersatz. Hierbei handelt es sich nicht nur um die
Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Rückstellung nach
beendetem Gebrauch, sondern auch um die Verpflichtung zur
Aufrechterhaltung des bestmöglichen Zustandes des
Bestandobjektes.

Wie weit die gesetzliche Erhaltungspflicht des Mieters geht, darüber besteht rechtlich keine Klarheit, weil das Mietrecht unüberschaubar kompliziert ist und niemand sagen, welchen Nachteil der Mieter für den Vermieter abwenden soll.

Immer wieder stellt sich natürlich auch die Frage, ob der Mieter zu Erhaltungsarbeiten oder sogar zu Erneuerungsarbeiten verpflichtet ist, wenn ein Einrichtungsgegenstand des Mietgegenstands durch normale Abnutzung, also auch durch Altersschwäche schadhaft wird.

Tendenziell gehen die Urteile des OGH dahin, dass Kosten für Erhaltungspflichten nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, oft sogar egal was im Mietvertrag ausgemacht ist, das sind dann ungültige Bestimmungen und können bei der Schlichtungsstelle vom Mieter erfolgreich angefochten werden.

Der Vermieter muss das Bestandsobjekt in einem ortsüblich vermietbaren Zustand erhalten, je nach Kategorie also auch den Boiler, hängt dann davon ab, ob das MRG teilweise, ganz oder gar nicht zur Anwendung kommt.

Umgekehrt könnte der Mieter nützliche Aufwendungen der letzten 20 Jahre bei Zurückstellung des Bestandsobjektes geltend machen, also auch eine neue, aber vielleicht in Ihren Augen zu teure Einbauküche.

Wenn Sie also die ganzen Jahre mit Ihrem Mieter zufrieden waren und ihm keine Nachlässigkeiten oder gar missbräuchliche Nutzung vorwerfen können, wird man abwägen müssen, was einem lieber ist - denn für was zahlt der Mieter Miete?

Nicht einmal Nichtbewohnen erhält einem die Wohnung im "bestmöglichen" Ausgangszustand, oder?

Meine Meinung, Hank

Danke fuer deine Antwort/Meinung Hank. Ich war ja bisher auch recht zufrieden mit meinem Mieter, deshalb habe ich in einigen Angelegenheiten auch ein Auge zugedrueckt. Er hat nur in letzter Zeit angefangen sich zu beschweren, dass die Wohnung alt ist, die Kueche nicht mehr schoen aussieht, die Heizkosten zu hoch sind und der Wasserhahn tropft. Ich habe heuer die Fenster erneuert, um zu sehen, ob dadurch den Heizkosten abgeholfen werden kann (es kommt natuerlich auch der Heizoelpreis dazu...). Was groessere Sanierungsarbeiten betrifft, das kann ich nicht allein entscheiden, da wir eine Hausgemeinschaft von drei Parteien sind (gemeinsame Heizanlage). Ich wollte nur wissen, ob wirklich ICH mich um jeden tropfenden Wasserhahn kuemmern muss?
Ich werde, wenn der Mieter ausziehen sollte, sicher nicht die Kaution zurueckbehalten, weil die Kueche abgenuetzt ist, oder vielleicht der E-Herd in der Zwischenzeit kaputt ist, aber ich moechte nicht gedraengt werden eine neue Kueche zu kaufen, nur weil sie dem Mieter nicht mehr schoen genug ist. (nicht alle Vermieter vermieten, um sich zu bereichern...)
Auch mir ist lieber eine friedliche Loesung, ich will mich nur nicht ausnuetzen lassen.

Das Kriterium ist der "brauchbare Zustand" der Wohnung, und dabei spielt Schönheit eine eher geringe Rolle - schön ist, was funktioniert, oder?

Die Sanitäranlagen gehören allerdings zum allgemeinen Teil einer Wohnung und für deren Erhaltung ist nun einmal der Vermieter zuständig, außer halt bei missbräuchlicher Verwendung.

Ein tropfender Wasserhahn klingt harmlos, ist als Abnützungserscheinung aber für einen Laien nicht so ohne weiteres selber zu beheben, wird also eine Frage der Regelung im Haus sein, wer wen wann anruft und beauftragt.

Ärgern tut man sich aber sowieso immer, egal was man macht und alles was nicht gratis ist, ist heutzutage "Abzocke"...

Hank