Mietzinsminderung zulässig?

[Herbert Jordan]

Mein Vermieter ist offenbar nicht in der Lage, das Haus in Schuss zu halten bzw. Mängel abzustellen.
So ist z.B. alle paar Tage die WC-Brille und der WC-Boden mit Schmutzwasser angespritzt, weil es keine funktionierende Rohrentlüftung gibt. Der ekelige Geruch ist natürlich auch mit von der Partie. Auch das Waschbecken ist schon übergegangen.
Oder: auf meine Terrasse plätschert das Wasser von einer kaputten Dachrinne (das Dach wurde vor nicht allzu langer Zeit saniert ...) auf das Rohr der Kombitherme (Aussenwandanschluss mit LAS). Wenn der Wind entsprechend weht, rinnt es durch die Therme auf die Waschmaschine.
Der Aussenbereich ist natürlich auch entsprechend in Mitleidenschaft gezogen.
Oder: Mäuse ziehen durch das Haus. So 10 Stück kann man in einer Saison schon fangen.

Bitte um Rat!

[Tom100]

Hast du den Vermieter detailiert über alle Probleme in Kentniss gesetzt, am besten schriftlich und mit Rückschein? Wie reagiert er darauf und mit welcher Begründung verweigert er die Beseitigung?

[Herbert Jordan]

Habe ihn (leider auch noch mein Bruder) mündlich mehrmals in Kenntnis gesetzt. Reaktion: keine. Begründung: ebenfalls keine.
Werde es nun über die Hausverwaltung schriftlich tun.

Wie lange muss ich auf eine Behebung warten, bis ich Minderung geltend machen kann?

[MEMIL]

Also, folgendes: Eine Mietzinsminderung wegen Probleme die sich in allgemeinen Teilen des Hauses abspielen, gibt es leider nicht. Das ABGB (§ 1096) erkennt nur Minderungen die aus Unständen die sich in vermieteter Wohnfläche entfalten, oder in unmittelbaren Bereich die auf die Wohnfläche direkten Auswirkungen haben. Die meisten Einschränkungen, die Sie hier beschrieben haben, sind Problem des Hauses, die mit Ihrer Wohnung nichts zu tun haben. Da (unter dem Titel Mietzinsminderung) wären Sie nicht passiv legitimiert. Das wäre der Fall lediglich mit dem Wasser auf Ihrer Terrasse. Daraus jedoch eine Minderung gleich auszulegen, sehe ich deswegen als problematisch, weil die Terrasse ein Bereich ist, wo Sie nicht überwiegend, nicht unbedingt, sehr oft wohnen. Da wäre die Einschränkung eher reduziert. Wie viel würde Ihnen wahrscheinlich kein Rechtsanwalt im Voraus sagen wollen, sondern man müsste hier einen Sachverständigen einbeziehen.
Sonst, das alles heißt bei weit nicht, dass Sie nichts dagegen tun können. Sie können die Schlichtungsstelle oder das Gericht damit befassen und einen Antrag auf Durchführung von notwendigen Erhaltungsarbeiten im Haus einbringen. Sie können auch die Mäuse zu fotografieren versuchen (ich weiß, die sind sicher mit Speed Gonzales verwandt und laufen wie der Teufel), vielleicht mit einer guten Digitalkamera. Daraus können Sie auch eine Anzeige bei Ihrer Gemeinde erstatten. Das wirkt.
Sonst, last but not least, können Sie, und sollten Sie sowieso, gleich bei der Hausverwaltung einen umfassenden Beschwerdebrief deponieren (Mit Anrufen machen Sie sich nur zur Lachnummer bei vielen Hausverwaltungen). Wenn die Hausverwaltung auch schriftlich sich nicht bewegen lässt, dann suchen Sie eine Mieterorganisation (ich kann Ihnen auch eine empfehlen, jede nachdem wo Ihr Haus sich befindet), die die Sache meistens kostenlos auch behandeln könnte. Für einen Rechtsanwalt würde ich die Suppe noch als zu dünn empfinden. Die Kosten würden sich vielleicht nicht rechnen.
Mit freundlichen Grüßen,
memil
(memil@gmx.net)

[Herbert Jordan]

Besten Dank für die ausführliche Antwort.
Den Tip mit der Mieterorganisation würde ich gerne in Anspruch nehmen: das Wohnhaus befindet sich in Wien 21.