Forum Recht

Hallo!

Kann mir mal jemand bitte kurz weiterhelfen. Ich hab einen Mietvertrag in dem steht: unter §12 sonstiges: "Die Therme mindestens einmal jährlich durch einen konzessionierten Gewerbebetrieb warten zu lassen." Dort steht auch, dass ich mich "im Sinne des §4 des Mietrechts verpflichte, Beschädigungen zu beheben und bei Notwendigkeit zu erneuern".

Am 23.2. wurde meine Therme defekt ( das heisst KEIN Warmwasser und KEINE Heizung) und die Hausverwaltung meinte, das machen wir eine neue. Dann eierte der Hausbesitzer rum, dass der 2. hausbesitzer nichts dazu zahlen will und das ganze verzögerte sich. Am 29.3. meinte der Hausbesitzer dann, wenn wir wollen können wir 1000€ auf das nächst beste Gerät aufzahlen, sonst wirds die billigere. Ist mir ja wurscht, ist nicht meine Wohnung. Am Freitag rief dann der Installateur an, dass sie am Dienstag kommen werden und die Therme machen, und die REchnung geht dann an die Hausverwaltung. Die Hausverwaltung will jetzt aber nur 1000€ bezahlen und den Rest soll ich tragen. Ich hab jetzt mal alles auf Eis gelegt.

Mein Frage: Muss ich das jetzt bezahlen? Ich hab noch nicht mal einen Kostenvoranschlag gesehen, ich weiß ja nicht mal was ich bezahlen soll. Und: Wieso heisst es anfangs: die billige wird bezahlt und jetzt werden nur 1000€ bezahlt?


Ich bin wirklich ratlos und sehr in der Klemme. Wäre dankbar für jede Hilfe.

Danke schon mal jetzt!

Andrea

Da ich selbst Besitzer von 2 Zinshäusern bin (jaja, auch die andere Seite ist hier vertreten ) kann ich dir nur aus meiner Erfahrung/Praxis berichten: Einen Rechtsanspruch auf ein neue Therme hast du nicht, aber ich würde an deiner Stelle das Einvernehmen mit dem Vermieter suchen, schließlich muss es auch in seinem Interesse liegen, dass die Geräte ordentlich und sicher funktionieren. Wenn du dem Vermieter z.B. anhand von Rechnungen nachweisen kannst, dass du stets die vorgeschriebene Wartung pünktlich durchführen hast lassen (und damit zeigst, dass du den Mietgegenstand pfleglich behandelt hast usw.), es aber jetzt trotzdem zum Defekt gekommen ist, dann denke ich werden die meisten Vermieter mit sich reden lassen und einen Teil der Kosten übernehmen. Ich persönlich versuche mich mit den Mietern immer auf 50:50 zu einigen. Einen Kostenvoranschlag würde ich mir aber in jedem Fall zeigen lassen und ich würde auch mit dem Vermieter besprechen welches Modell es denn sein soll, die überdrüber Luxus-Therme liegt wahrscheinlich weder in deinem noch im Interesse des Vermieters.
Des weiteren solltest du beachten, dass du einen Anspruch auf Rückzahlung deiner Investition hast, wenn du die Wohnung innerhalb der nächsten 10 Jahre räumst, d.h. die Wertminderung der Therme beträgt 10% pro Jahr, wenn du also nach 3 Jahren ausziehst bekommst du 70% deiner Investition, nach 8 Jahren 20% und nach 10 Jahren nichts mehr. Das gilt auch, wenn der Vermieter überhaupt nichts dazu zahlt, dann musst du aber anhand einer Rechnung die Höhe der Investition beweisen.
Weiter würde ich mir an deiner Stelle (falls sich der Vermieter an den Kosten beteiligt) die Bezahlung des Anteils schriftlich bestätigen lassen. Ein seriöser Vermieter wird dir sowieso für deinen Anteil eine entsprechende Zahlungsaufforderung zukommen lassen, wenn der Vermieter das Geld aber von dir in bar und womöglich ohne Zahlungsbestätigung verlangt würde ich nicht darauf eingehen, denn du hast dann kaum Möglichkeiten zu beweisen, dass du die Therme mitbezahlt hast. Auch die fachgerechte Durchführung der jährlichen Wartung ist wichtig um deine Ansprüche auf Ablöse der Investition innerhalb der genannten 10 Jahre durchzusetzen, da der Vermieter sonst mit einer außerordentlichen Wertminderung der Therme aufgrund unsachgemässer oder nicht stattgefundener Wartung argumentieren kann.

PS: Die vom Vermieter genannten 1000€ entsprechen in etwa der Hälfte der Kosten einer neuen Therme (durchschnittliches Modell) inkl. Montage durch einen Installateur, trotzdem aber unbedingt Kostenvoranschlag zeigen lassen bzw. mit dem Vermieter besprechen!

Also, Andrea! Deinen Beitrag habe ich erst heute gelesen. Ich hoffe du hast dein Geld noch nicht in den Mistkübel geworfen. Du brauchst überhaupt nichts bezahlen. Der Meinung vom Hausbesitzer Tom100 kann ich nicht teilen. Auch ich bin (Teil-) Hausbesitzer und ich bezahle aus sittlichen Gründen immer die Therme selbst. Die jährliche Überprüfung finde ich korrekt vom Mieter zu verlangen, das ist nicht nur gesetzlich unbeanstandet sondern soll ein Beitrag des Mieters zur Erhaltung der Gerätschaft sein. Sonst, hast du nach der jüngsten Judikatur sehr wohl Rechtsansprüche auf Reparatur und Austausch der Therme. Lässt dich klagen und melde dich bei mir. Wo ich dem Tom Recht geben muss, ist dass leider hinkt das Gesetz immer noch nach und diese Ansprüche müssen immer noch eingeklagt werden, weil es sich um einen Schachverhalt handelt, der noch nicht gesetzlich verankert ist. Sonst, alles in Ordnung.
mfg,
MEMIL (memil@gmx.net)

Der Meinung vom Hausbesitzer Tom100 kann ich nicht teilen...... Sonst, hast du nach der jüngsten Judikatur sehr wohl Rechtsansprüche auf Reparatur und Austausch der Therme.

Memil, du darfst mich gerne korrigieren, aber das OGH Urteil auf das sich in letzter Zeit alle beziehen gilt nur für gewerbliche Vermieter, also für Vermieter die mehr als 5 Häuser besitzen. Wenn Andrea von einer Hausverwaltung und von 2 Eigentümern spricht dann klingt das für mich nicht nach gewerblicher Vermietung, folglich besteht auch kein Anspruch. Ganz abgesehen davon, dass es sich dabei ja nicht um eine Mietrechtsnovelle sondern lediglich um ein Urteil handelt das vorerst nur dem Recht gibt, der geklagt hat. Alle anderen können vor Gericht im Moment nur auf diese Entscheidung hinweisen.

Auch ich bin (Teil-) Hausbesitzer und ich bezahle aus sittlichen Gründen immer die Therme selbst. Die jährliche Überprüfung finde ich korrekt vom Mieter zu verlangen, das ist nicht nur gesetzlich unbeanstandet sondern soll ein Beitrag des Mieters zur Erhaltung der Gerätschaft sein.

Das finde ich sehr anständig von dir, aber mich hat die Erfahrung gelehrt, dass etwas für das jemand nichts bezahlehn muss demjenigen auch nichts bedeuten wird und er es nicht sehr pfleglich behandeln wird. In der Praxis sieht das so aus, dass sich kein Mensch um die Wartung der Geräte kümmert bzw. wenn dann schaut sich das mal irgendein Bekannter an der meint etwas davon zu verstehen. Muss das Gerät dann getauscht werden können die Mieter meist keine jährliche Wartung nachweisen. Wenn der Mieter die Hälfte der Anschaffungskosten selbet übernehmen musste (besonders bei befristeten Verträgen) hat sich herausgestellt, daß die Wartung dann meist vorgenommen wurde und auch alles dokumentiert werden kann, schließlich will der Mieter beim Ausziehen den Restwert der Therme ersetzt haben bzw. möchte er seine Kaution zurück.

Hallo „Kollege“ Tom. Korrigieren muss ich dich nicht. Ich sehe keinen großen Widerspruch zwischen unseren Positionen. Die Tatsache, dass es sich um keine gewerbliche Vermietung handelt hindert die Dame nicht, sich beim Gericht die Therme einzuklagen, zumal sie muss nicht einmal selbst einklagen. Die Therme wurde bereits getauscht und sie muss nur (einen Teil davon) nicht bezahlen und die Hausverwaltung muss sie klagen. Beim Gericht wird sie auch gegen nicht gewerblichen Vermieter Recht bekommen. Die OGH-Entscheidung hat Rechtsansprüche gegen nichtgewerblichen Vermieter nicht ausgeschlossen, sondern nur bestimmt, dass die Vertragsklausel (in ihrer Gesamtheit) die als unzulässig festgestellt wurden, gegen gewerbliche Vermieter zu beanstanden sind (die 5-Objektenregel). Das heißt aber nicht dass einzelne Mieter Vermieter eines Objektes, und auch Vermieter die eigenen Formulare verwenden, die Reparatur, bzw. Austausch der Therme nicht einklagen können. Wie ich hörte läuft bereits eine weitere Klage zur Ausdehnung der Unzulässigkeitsbeanstandung. Wie im Lotto, alles ist möglich.
Aber selbstverständlich, die schwammige Situation wo Mieter sich von Entscheidung zu Entscheidung durcharbeiten müssen, ist höchst unzufrieden stellend und kommt vor fast gleich wie eine Niederlage.
Last but not least, gebe ich dir aber Recht, dass man dem Mieter durch Selbstinvestitionen zur Liebe zum Mietobjekt verhelfen kann. Was ich unsittlich finde, ist von einem Mieter den Austausch der Therme bei einem befristeten Mietvertrag zu verlangen. Für unbefristete Verträge trete auch ich z.B. für eine fifty-fifty Lösung ein (wobei dem Mieter würde ich dazu die Ansprüche des § 10 MRG nicht aberkennen).
Wie gemeint, ich will weder Mieter noch Vermieter verteufeln. Die Mieter wollen am besten gratis wohnen, Vermieter müssen aber auch was davon haben, damit auch das FA seine Freude haben kann.
Schönen Gruß,
Memil

Last but not least, gebe ich dir aber Recht, dass man dem Mieter durch Selbstinvestitionen zur Liebe zum Mietobjekt verhelfen kann. Was ich unsittlich finde, ist von einem Mieter den Austausch der Therme bei einem befristeten Mietvertrag zu verlangen.

Wieso? Die 10 Jahre Nutzungsdauer sind imho ziemlich gut getroffen, bei den meisten Geräten ist danach relativ rasch der Punkt erreicht an dem sich eine Reperatur nicht mehr lohnt, zumal die Behörde auch strenger geworden ist (Stichwort Abgaswerte usw.) Außerdem bekommt der Mieter ja seine Kosten je nach Vertragsdauer rückerstattet.

Wie gemeint, ich will weder Mieter noch Vermieter verteufeln. Die Mieter wollen am besten gratis wohnen, Vermieter müssen aber auch was davon haben, damit auch das FA seine Freude haben kann.

Das Hauptproblem denke ich ist, dass man mittlerweile die Pflichten der Vermieter extrem nach oben geschraubt hat, andererseits aber weiterhin volle Kontrolle über die Höhe der Mieten möchte. So gesehen hat der Vermieter praktisch nichts mehr davon (Stichwort Mietzinsreserve, Besteuerung jedweden Kapitals das für Reparaturen angespart werden soll usw. usw.). Die einzigen 2 Vorteile die ich als Vermieter noch habe sind a) Besitz (ca. 7% Wertsteigerung / Jahr, sofern die Gegend passt) und b) günstige Wohnmöglichkeiten für mich und meine Familie.

Hallo aber auch!

Also wenn ich gewusst hätte, welche Lawine ich hier lostrete, hätte ich mich das nicht schreiben getraut. Zu meiner jetzigen Situation: ich war letzten Dienstag bei der Rechtsberatung am Bezirksgericht und die nette Richterin meinte, die Kosten hat der Vermieter zu tragen, da ich nachweislich meiner Instandhaltungspflicht nachgekommen bin. Wir haben sogar die ersten Reparaturen selbst bezahlt, obwohl wir das anscheinend nicht hätten machen müssen, wodurch wir mehr als nur der Instandhaltungspflicht nachgekommen sind.

So, das alleine hilft mir natürlich herzlich wenig. Jetzt hab ich heute noch einen Termin bei einem Anwalt, der sich die Sache nochmal anschauen soll und der mir dann auch sagen soll, wie ich weiter vorgehen soll.

Ich kann dem Tom100 teilweise schon zustimmen, dass Dinge für die man nichts bezahlt nix wert sind (zumindest glauben das einige), aber mich ärgert, dass der HB anfangs gesagt hat, die billige Therme würde bezahlt werden, und wir müssten den Restbetrag von 1000€ aufzahlen, wenn wir die bessere haben möchten. Das haben wir verneint und jetzt soll ich trotzdem soviel auf die billige draufzahlen. Das ärgert mich. Ausserdem zeigt schon alleine die Tatsache, dass wir bisher alles selbst bezahlt haben schon von Naivität oder im besten Fall von gutem Willen.

Ich hab noch immer keine neue Therme, denn so lange nicht geklärt ist, wer was bezahlt (und bezahlen muss), solange lass ich mir hier nichts reinbauen. Ich hab jetzt mal die KV schriftlich und auch den Brief der HV. Mal sehen was rauskommt.

Achja noch was wichtiges: die Richterin meinte auch, dass der neue OGH Beschluß meinen Vertrag gar nicht betrifft. Trotzdem muss der Vermieter die Therme bezahlen, wenn sie trotz Instandhaltung kaputt geht.

Und noch was: in meinem Vertrag steht ja auch drinnen, dass ich die WArtung einmal jährlich machen muss. Also hab ich das auch gemacht und dokumeniert (was mir jetzt grad meinen Hintern zu retten scheint).

Was auch noch dazugekommen ist, ist die Tatsache, dass der Kamin anscheinend defekt ist und der jetzt erst renoviert werden muss. Juhu Erst dann gibts die Therme.

So weit mein Stand der Dinge, aber ich melde mich wenn ich was neues weiß!!

Danke schon mal und ich hoffe ich hab hier keinen Kleinkrieg angezettelt!!


lg
andrea

da ich nachweislich meiner Instandhaltungspflicht nachgekommen bin.

Ich muß sagen ich bin ziemlich erstaunt, daß es doch noch Mieter gibt die sich um solche Dinge gewissenhaft kümmern, alle Achtung. Meine Erfahrung sieht da leider ganz anders aus.

aber mich ärgert, dass der HB anfangs gesagt hat, die billige Therme würde bezahlt werden, und wir müssten den Restbetrag von 1000€ aufzahlen, wenn wir die bessere haben möchten. Das haben wir verneint und jetzt soll ich trotzdem soviel auf die billige draufzahlen. Das ärgert mich.

Verständlich, und darauf würde ich den Vermieter auch ganz direkt ansprechen. Ihr seid eurer Sorgfaltspflicht mehr als nachgekommen und ihr seid mit der billigsten Lösung einverstanden, es gibt also keinen Grund seinerseits auf das teure Gerät zu bestehen oder euch jetzt strafweise die gleiche Summe aufzahlen zu lassen wie für das teure Gerät, außer vielleicht, daß es für den Vermieter steuerliche Vorteile hätte das teure Modell und eure Aufzahlung zu nehmen.
Wie hoch ist denn eigentlich die Rechnungssumme für das billige Modell?

Was auch noch dazugekommen ist, ist die Tatsache, dass der Kamin anscheinend defekt ist und der jetzt erst renoviert werden muss. Juhu Erst dann gibts die Therme.

Da würde ich dem Vermieter aber wirklich Druck machen, die Rauchfangkehrer kennen kein Pardon und Kamin ist eindeutig Angelegenheit des Hausbesitzers. Wäre ja noch schöner wenn du dann eine neue Therme hast und die wegen eines defekten Kamins nicht in Betrieb genommen werden kann.

Hallo nochmal!

Also hier der Letztstand meines Thermenproblems: wir waren jetzt beim Anwalt, und der hat war gleich gesagt, dass ich blöd war, die Therme nicht einbauen zu lassen, denn dann wäre ich verklagt geworden und hätte nicht bezahlen müssen (hab ich nicht ganz kapiert, hängt aber vielleicht mit meiner blonden Haarfarbe zusammen). Anyway: auch er war der Meinung, dass wir die Therme (endpreis: 1856 ohne Steuer) nicht bezahlen müssen.
Wir sind also gleich weiter zum Hausinhaber, haben dem das erzählt, der meinte: einfach an die Hausverwaltung wenden. Haben wir auch gemacht. der meinte dann: er glaubt dass nicht, weil das "OHG" urteil nicht auf uns zutreffe: ich hab ihm wieder erklärt, dass ich mich darauf (also auf das OGH Urteil) auch gar nicht beziehe, sondern einfach nur auf meinen Mietvertrag. Ausserdem ist das ja ein Urteil und keine Mietrechtsnovelle - so blöd bin ich ja auch nicht. Er dann wieder: "nicht falsch verstehen, aber ich hab nicht damit gerechnet, dass sie sich informieren" HA!

Hätte er aber. Am Tag darauf kam auf alle Fälle die Benachrichtigung, dass die Hausinhabung die Therme vollständig bezahlt. Ich hab das dann gleich schriftlich eingefordert und jetzt müss ma halt schauen, wann der Kamin saniert wird. Denn solange wird der Installateur das ja nicht machen, oder?

So: vielen dank auf alle fälle nochmal fürs Beistehen hier! Ich hab das unglaublich nett gefunden!!

andrea

Hätte er aber. Am Tag darauf kam auf alle Fälle die Benachrichtigung, dass die Hausinhabung die Therme vollständig bezahlt. Ich hab das dann gleich schriftlich eingefordert und jetzt müss ma halt schauen, wann der Kamin saniert wird. Denn solange wird der Installateur das ja nicht machen, oder?

Das musst du mit dem Installateur abklären, aber es freut mich auf jeden Fall, dass die Sache jetzt doch ein für dich positives Ende genommen hat.