Forum Recht

Wir sind auf der Suche nach einer Altbauwohnung in Wien und beobachten den Immobilienmarkt entsprechend intensiv. Dabei fällt auf, dass die angebotenen Hauptmietzinse bei zahlreichen Altbauwohnungen deutlich über jenem Niveau liegen, das nach dem Richtwertsystem grundsätzlich zulässig erscheint.

Soweit ersichtlich beträgt der Wiener Richtwert für Altbauwohnungen (vor 1945) derzeit 6,67 €/m² netto; unter Berücksichtigung üblicher Betriebskosten ergibt sich damit ein grober Orientierungswert von etwa 11 €/m² brutto. Selbstverständlich ist klar, dass Zu- und Abschläge (z. B. Lagezuschlag, Lift, hochwertiger Zustand, Erstbezug nach Sanierung etc. bzw. Abschläge bei geringerer Qualität) zulässig sind und den zulässigen Mietzins entsprechend beeinflussen.

Dennoch stellt sich für mich die Frage, wie es zu erklären ist, dass auf großen Immobilienportalen zahlreiche Altbauobjekte (bis max. 130 qm) regelmäßig in einer Bandbreite von etwa 12 bis 17 €/m² angeboten werden – teilweise auch deutlich (!) darüber –, jeweils als Kaltmiete und ohne Heizkosten.

Ist ein derartiges Preisniveau im Rahmen des Richtwertsystems tatsächlich häufig rechtlich haltbar, oder handelt es sich in der Praxis oft um überhöhte Forderungen, die erst nachträglich mietrechtlich überprüft bzw. angefochten werden müssten? Letzteres scheint ja nicht dem gesetzgeberischen Zweck des Mietrechts zu entsprechen.

Zusätzlich interessiert mich die praktische Vergabepraxis bei Massenbesichtigungen.
Bei vielen Objekten kommt es zu Massenbesichtigungen mit erheblichem Andrang. Wie läuft die Vergabe hier erfahrungsgemäß ab? kann ich bei so einer Besichtigung sofort unterschreiben? Besteht faktisch ein „Zuschlag“ für Interessenten, die sofort zusagen bzw. ein höheres Entgelt akzeptieren, oder kommt es vor, dass Wohnungen informell bereits im Vorfeld vergeben werden und Besichtigungen eher formalen Charakter haben?

Vielen Dank für eure Einschätzungen.

Der Lagezuschlag kann schon mal wie der eigentliche Richtwert sein. Ansonsten ist es wirklich so, wie Ihr es beobachtet habt. Die Vermieter spekulieren damit, dass die Miethöhe in ihrem Sinne ist. Als Mieter müsste man den Mietzins durch die Schlichtungsstelle MA 50 überprüfen lassen, damit das konforme Niveau hergestellt wird. Weil die Mieter unter dem Druck stehen, dass dann deren befristete Mietvertrag nicht mehr verlängert wird, wird es erst nach dem Auszug veranlasst. Das wäre dann innerhalb von 6 Monaten möglich; bei unbefristeten Verträgen 3 Jahre.

Ich denke, kein Makler würde sich das mit den Massenterminen antun, wenn die Wohnung eigentlich schon vergeben ist. Es ist schon richtig, dass potentielle Mieter bei derartigen Besichtigungen unter Druck kommen und nehmen dann ein Anbot mit einer höheren Miete in Kauf, um die Mitstreiter auszustechen. In solchen Fällen kann dann ein Blatt dabei sein, dass man zusätzlich auf eine Mietzinsüberprüfung verzichten werde. Von einem unterschriebenen Anbot am Besichtigungstag kann übrigens innerhalb von einer Woche zurückgetreten werden. Wurde das Anbot später unterfertigt, gilt dieses Rücktrittsrecht gem. § 30a KSchG (Konsumentenschutzgesetz) nicht mehr.